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土地成交与新房供应 两者成正比

    11月25日,中国金茂在上海虹口竞买了一块商办用地,成交总价25.55亿,楼板价45153元/平方米,溢价率18.82%。至此,该公司今年拿地已约200亿元,几乎每一幅地总价都在20亿以上。
          11月25日,中国金茂在上海农用地商住地工业地)虹口竞买了一块商办用地,成交总价25.55亿,楼板价45153元/平方米,溢价率18.82%。至此,该公司今年拿地已约200亿元,几乎每一幅地总价都在20亿以上。

          中国金茂这一价格几乎是去年同区域地块价格的1倍。住宅用地市场亦如此,11月25日广州(楼盘)一场土拍,同一区域地价已刷新此前22日的价格。

          而在前期楼市调控之下,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。分析认为,22城的调控已令全国主要城市的市场行情受到波及。

          有业内人士认为,房企在调控周期内增加土储,对住宅供应市场的传导要在1-1.5年之后才有所体现。对于当前多地已出现成交量腰斩、房价却没有下跌的现象,中原地产市场研究部分析师卢文曦指出,土地市场对住宅市场会有传导性影响,但这要在明年才有所体现。他以上海自2003年以来土地供应逐步走低的事实说明,房价将难下调。

          楼市持续降温

          从近几年来的土地成交与新房供应不难看出,两者成正比。

          来自中原地产市场研究部数据显示,上海市2013年土地成交847万平方米,2014年成交660万平方米,2015年成交406万平方米,2016年前11月成交273万平方米;相对应地,2014年供应1247万平方米,2015年供应1202万平方米,2016年前11月706万平方米。

          显然,当年土地成交量少,第二年的新房供应量便也随之减少,反之亦然。11月中上旬,全国主要城市成交量继续下调,54城合计签约15.36万套,连续2个月环比下调。而房地产中介的销售业绩基本是9月的一半。

          记者通过咨询中介旗下门店及开发商,发现新政影响下,一二线城市成交量跌幅环比9月同期超过4成,市场快速降温。11月相比10月继续降温。

          在调控一个月后,部分城市在限购末班车效应的集中签约释放后,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调。统计显示,一线城市中上旬成交量下调23.5%。

          一名业内人士表示,2014年市场也出现过调整迹象,由于“调整时间太短”,加上房企资金充裕,房价回落的可能性很低。“除非市场低迷一年以上。”

          调控影响持续6-9个月

          在全国范围内资产荒的背景下,一二线房地产市场以其资产稳定效用,吸引大量投资资金进入,从而推高土地价格和住宅市场价格。但如今,这种上涨开始面临调控压力。

          有分析认为,逐渐失去财富效应后,投向一二线房地产的资金可能出现外流。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。
     
          过去人民币升值的数年里,居民财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。上述业内人士指出,这会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金也会大量流入我国房地产市场。

          但他又指出,一旦人民币汇率开始波动,特别是调控压力下,买房趋势开始变化。

          从统计局公布的70大城市数据看,10月下半月开始出现7个之前明显上涨城市价格下调。调控令非理性市场快速降温。
     
          前述人士表示,从2015年3月30日开始的资金潮导致楼市持续火热,已在2016年“9·30”新政开始的22个城市严格调控下降温,10月份即是一个短期拐点。

          综合多家机构与业内人士看法,预计本次调控周期起码持续6-9个月。20个城市房价将出现10%以上的价格下调空间。
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