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征房产税前先要土地私有化

    财政部部长楼继伟11月4日在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上书面讲话透露:房地产税正在积极推进。
          财政部部长楼继伟11月4日在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上书面讲话透露:房地产税正在积极推进。加之前期中央政治局召开会议,提到抑制资产泡沫。国家土地总督察办公室近日也发出通知,要求对地方不动产统一登记制度落实情况进行督察。因此,用税制来改革房地产积弊已经是山雨欲来风满楼。

          从去年年底伊始,一二线的房地产市场已经演变成金融属性,成了投机工具,泡沫化抑制了大部分人的住房梦。它的后果会使我国经济结构严重失衡,社会财富分配进一步拉大,因此也给国民经济带来难以承受之重。

          我国对房地产调控政策一直沿用“限”字当头,很少考虑市场手段,主要原因是一些制度性障碍还没有突破,约束着用税收调节的市场手段来施加于房地产,那么为什么会产生这些阻碍?这些障碍怎样突破?

          一个是房地产信息障碍。征收房地产税第一要义就是要建立房地产信息系统,地方部门控制信息、把信息变成孤岛,是为了取得相关利益。房地产税至今一直没有大面积开征主要是存在信息缺失,社会上有个说法:因为不动产登记会暴露出权力者隐蔽的固定财产,而且登记权也恰恰掌握在这些人手上,所以阻力意想不到的大。而迄今仍无法完成全国房地产信息联网,这个也正好验证人们的这些猜想。2013年李克强总理一再强调:不动产登记由一个部门承担,减少环节。更能说明不动产登记在地方管理中政出多头无法统一。所以具体完成时间还要看中央能不能均衡地方利益,加大改革力度。

          二是房地产税的制度障碍。其实我国房产税早在5年前就试点运用,上海农用地商住地工业地重庆农用地商住地工业地)对房产都实施不同政策的税收调控,上海按增量征收,重庆按高端存量征收,只是效果不明显没有引起人们的过多关注。原因是我国地方政府的土地财政不想过分渲染税收的作用,怕影响土地价格。再加之税收并没有跟随房价的猛涨而提高税率,那点税收对于畸高的房价就显得微不足道。

          有个现象就是“房产税”与“房地产税”到底哪个叫法更准确?早先官方媒体提的是房产税,现在又改称为房地产税,虽然只是多一个“地”字,可是里面的含义实在令人浮想联翩。春江水暖鸭先知,因为这个可能要牵扯到我们的土地制度改革。

          房产税,顾名思义征税对象是房产,房子是建立在土地上的物体,可是我国法律把土地分为二种成分,一种是国有土地、一种是集体土地,集体土地为农村专门设置,除了农村的宅基地外一般不能建设为商品房,必须转化为国有土地才能上市交易。

          也就是说所有的商品房都必须建立在国有土地上,所以,人们购买的房产的土地是国有的。物品除古董外一般是有折旧概念,房产属于人们的生活物品,建筑存续期限有限,也有折旧的属性。问题在于,房产会有折旧,不会增值,房地产的增值不会是房产,而是土地的增值,而我们的土地不是私有,是国有的,按民众的理念增值也是属于国有,与房产关系不大。这种关系也就限制着政府按土地溢价对房产随行就市的来征收房产税缺乏法律依据,因此为了给房地产征税张目就要改换成“房地产税”这个词就比较合适征收意境。

          此外,我国商品房的土地是国有土地,而且产权住宅一般为70年期限,人们通过购房时就已经一次性缴清了70年土地的各种税费,现在如果再征收房地产税,就是要人们交二茬钱受二茬“罪”,这个明显阻力很大,也会损害政府公信力。再说只有房产权而没有地产权或者只有一定期限的使用权,国人持有有漏洞的房地产权利,不完整,也很不稳定。

          虽然物权法规定房产到期可自动续期,但那只是个模糊概念,不能说明房屋底下土地与房屋为一体的本质。所以持有房地产可能成了一种危险的权利。这个就会给房地产税立法带来障碍,因此唯一可行的办法就是推行国有土地私有化,就像朱镕基总理当年的市场化改革,为激活市场活力,很多国企通过私人赎买实质上改制成私人拥有,为什么国有企业能变为私有国有土地就不能呢?

          所以只有土地私有化了,才可以根据土地的溢价来征收税费,包括原先人们缴纳过的70年税费,因为那时没有把土地溢价算进去,现在可以拿土地溢价减去之前缴纳的部分,找补差价。这样民众从心理上可以容易接受,推行房地产税的阻力也就会减小一些。

          所以,国有土地私有化能化解弥缝70年土地期限问题,从法理上政府也可理直气壮地征收房地产税,因为公民享有的权利同时也要履行相应的义务,政府获得的税源正是为了给民众财产提供保护和建设,所收税费也是以公共建设和公共服务形式返还民众。而且最大好处就是土地溢价高税率就高,地方政府为了多收“三五斗”税,一定会好好的发展当地经济,经济上去了,人就会聚集而来,土地溢价也就水涨船高。这样房地产价格的运行轨迹会按照市场的活跃度来调配,税收会把房地产涨幅控制在当地消费水平合理区间。地方政府有取之不尽用之不竭的稳定的税收来源,也促使他们不必再去搞那种土地财政。

          当然,这些障碍的跨越在于当局与时俱进改革勇气,我国的市场化改革的深化,没有巨大变革的制度跟进,经济发展引擎很难重启。房地产税收改革会引来土地制度变化是不言而喻的,我们将拭目以待。
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