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农村土地经营权抵押贷款存在的问题与对策

    根据中央文件精神,稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度的前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。
          根据中央文件精神,稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度的前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活土地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。

      开远市按照“先行试点、大胆探索、积累经验、稳步推开”的总体思路,为探索抵押贷款工作起到试点作用。通过试点,为农户扩大经营规模、开辟新的融资方式打开了新的路子,在一定程度上解决了农民贷款难、贷款额度小的问题,推进了农村土地规模经营进程,激活了土地潜能,促进了现代农业和农村经济的发展。

      然而,通过试点,也发现一些问题。一是土地承包经营权抵押贷款缺乏法律和政策支持。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转,但对于其抵押问题,《担保法》和《物权法》都是明令禁止的。《担保法》规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。二是土地经营权价值评估机制不完善。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而目前,开远市虽成立了农村土地流转评估中心,但无专业的土地承包经营权价值评估机构和具有专业资质的评估人员,缺乏评估流转土地承包经营权价值的相应标准和操作程序,土地价值难以准确界定。三是农业经营风险较高,容易导致贷款出现风险。由于农业是弱质产业,抗御自然灾害的能力较差,具有高风险特征,在农业生产和经营的过程中,容易受资源条件、自然环境、市场因素等不利因素影响。由于现阶段农业保险业务尚未全面展开,目前尚未形成农村风险补偿机制,缺乏农业产业风险准备金、救灾补助等政策扶持,如遇到较大的自然灾害或市场因素影响,将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险。四是土地承包经营权价值变现困难。开远市虽然成立了市、乡两级土地流转服务平台,但农村土地承包经营权确权、登记、颁证等工作尚未完成,土地承包经营权不明晰,一旦发生土地纠纷,很难处置。对于金融机构而言,一旦经营户出现贷款违约时,银行难以处置抵押的土地经营权,土地经营权难以变现,这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。

      要解决这些问题,笔者提出如下对策:

      一、修订农村土地法律,明确土地承包经营权抵押范畴

      尽快修订《土地管理法》《农村土地承包法》《物权法》《抵押担保法》等相关法律、法规和政策,从法律上明确农村土地承包经营权的用益物权,赋予农民对农村土地的占有、使用、收益、抵押、担保等各项权能。强化组织领导,稳步推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作。逐步搭建农村土地承包经营权登记数据库。农村土地确权后期工作,就是要建立数据庞大的农村土地承包经营权管理数据库,涵盖农户信息、土地承包信息、四至界限信息、地理空间位置信息、土地流转信息等内容。

      二、搭建农村产权交易平台,完善农村土地评估体系

      引入中介,搭建农村产权交易平台,扩大农村产权挂牌交易范围,实现农村宅基地使用权、房屋使用权、林权、土地承包经营权价值的提升。完善农村产权评估体系,组建独立的农村产权评估中心,引进评估专业人才,根据农村产权各类物权不同的地理位置和环境条件,给予不同的指导性评估价格,为金融机构开展农村土地经营权抵押贷款创造条件。

      三、完善农业生产保障机制,降低土地承包经营权抵押贷款风险

      在贷款发生违约,金融机构实现抵押权较困难时,实施抵押物收购或进行贷款风险补偿,弥补金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。大力推广农业保险,扩大农业保险范围,建立农业自然灾害风险补偿基金,当发生自然灾害等不可抗力时,尽可能减少农民损失,降低农村土地经营权抵押贷款可能出现的信贷风险。
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