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河南这11地老乡收福利!农村“沉睡”土地资产“活”起来

    用老家农村一套房、一块地,抵押贷款,换在城里买房置业,可否?这种愿景有望实现了。

       用老家农村一套房、一块地,抵押贷款,换在城里买房置业,可否?这种愿景有望实现了。

      近日,省政府发布《河南农用地商住地工业地)省农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案》、《河南省农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》(简称方案),我省农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区为:长垣县、安阳农用地商住地工业地)县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县。农民住房财产权抵押贷款试点县包括滑县、兰考县。

      政策

      我省11市县农村土地承包权、住房试点抵押贷款

      去年,国务院就发布农村承包土地的经营权,和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见,该意见一出,各地也应时而动。我省也于近日出台了“河南版”农村土地和住房的抵押贷款方案。

      根据现行《担保法》《土地管理法》等约束,无论是农村住房还是农村承包土地经营权,都不能作为抵押担保,进而获得贷款。农村土地承包经营权宅基地使用权虽然在农村是一笔财产,但无法带到城里。

      进城后的农民,村里那些无法移动的“资产”,如何才能获得收益,如何能“变现”?为解决农民进城后的后顾之忧。我省制定两个方案。

      方案明确指出,在不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益的前提下,在保障农民基本居住权利的前提下,稳步开展农村承包土地的经营权抵押贷款和住房抵押贷款的试点工作,这样做的目的是,引导更多金融资源投向“三农”,以提高农民财产性收入和提升农业适度规模化经营水平。

      以土地抵押贷款为例,试点地区,将在确权登记颁证、抵押物价值评估的专业化服务、多级联网的农村产权流转交易平台、多元化的抵押物处置、风险补偿及缓释机制等方面进行完善和改革。

      此次我省农村的土地和房屋试点工作,分为三个阶段进行,去年年底到今年9月,为启动阶段、今年10月至明年10月,为推动阶段,明年年底前为总结阶段,届时,将对全省试点工作进行全面总结,推出2个至3个可复制、易推广的农村承包土地的经营权抵押贷款产品,形成较为成熟的价值评估、风险缓释、风险处置模式。

      根据方案,我省农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区为:长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县。农民住房财产权抵押贷款试点县包括滑县、兰考县。

      试点

      已对流转土地发放贷款评估不够专业

      作为我省土地承包经营权贷款抵押试点县之一安阳县,已经从去年开始启动试点总过,近一年以来,土地抵押贷款已经开始发放,但是,试点中仍存在一定的问题。

      河南安阳商都农商银行副行长许永庆介绍说,目前,土地抵押贷款已经发放六笔,共1200万元,主要是土地流转到大户后,大户进行规模经营时,进行的抵押贷款,共计三千多亩地。这些项目中,包括200亩的荷塘,种养鲢鱼和莲菜,另一个项目是小麦和辣椒套种,500多亩。还有一个项目是旅游乡村,一千多亩地的农业生态旅游观光。

      “贷款年限大都在三至五年,利率在六厘左右。”许永庆说。在前期,银行发放贷款还是比较谨慎的。他建议,政府能不能设立土地承包抵押贷款风险基金,以降低银行和农户的风险。

      目前,安阳县已经成立土地流转平台,并成立专门的担保公司。农户在做土地抵押贷款时,手续并不麻烦,只需写个申请。银行部门会实地探访,财政,金融办,银行,农业局组成评估小组,对地面农业价值进行评估,根据评估确定贷款额度。

      但是,在试点中,也存在一些问题。许永庆举例说,对于土地和房屋的评估不规范、不专业,目前,该县的评估是由财政,农业,人民银行,金融办,林业局等六七个部门联合组成,不是专业评估公司,就可能造成价值评估不准确。另外,土地流转平台不是很完善,无法做到在平台上一目了然地看到交易流程、交易内容。

      一般散户农民,在把土地流转给大户后,如果承包大户发生减产,老百姓的承包费就没有着落。所以,许永庆认为,土地承包户在抵押土地贷款后,存有一定风险,在处置上也很困难,他建议可以跟保险公司结合,给农业提供保险,降低大户经营的风险。

      声音:农村不动产可以变现能进城买房子了

      长期以来,祖祖辈辈在土地里刨食的农民,收入结构比较单一,大多是种植收益。随着外出务工收入的大增,部分农民开始考虑脱离农业生产,在城里买房置业。

      但是,钱从哪里来呢?鹿邑县唐集乡一位村民告诉记者,现在垦种八亩地,夏秋两季,风调雨顺的话,一亩地五六百盈余,今年稍微歉收,投入收益基本持平。这种收益对农民种粮积极性是一个很大的挫伤。

      目前,农村土地制度改革实行三权分置。三权分置就是在坚持农村土地集体所有的前提下,实现土地所有权、承包权、经营权分置。农村土地归集体所有,由集体内的农户承包,土地的经营权可以流转、抵押。

      但是,上述村民告诉记者,目前,他所在的乡村,还没有开始大规模土地流转,仍是散户经营。“考虑到孩子在外地上大学,也想在就近城市购房。”他说,可是城市房价那么高,仅靠打工收入,买房是不现实的。他认为,如果土地和住房可以抵押贷款,对于农民来说,有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人,可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后,做什么都可以,农民多了选择的权利。

      目前,农村的贷款还是实行担保制。该村民告诉记者,需要夫妻俩人同时为一个人担保,可以贷款五万块钱。这种金额相对较小,现在农村贷款,大部分都是干生意。

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