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浅析当前农村宅基地管理混乱的问题及对策

    改革开放以来,随着社会主义农村经济的快速发展,农民的收入逐步提高,加上人口的增长、新农村建设的需要,农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切,新建、翻建标准化住宅成为农村现阶段存在的普遍现象。
      改革开放以来,随着社会主义农村经济的快速发展,农民的收入逐步提高,加上人口的增长、新农村建设的需要,农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切,新建、翻建标准化住宅成为农村现阶段存在的普遍现象。但是非法占地、非法转让土地、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途和划新不丢旧等各种违法行为层出不穷,造成了农村宅基地管理混乱的局面。究其原因有以下几个方面:

      一、农民思想观念陈旧,合法取得土地使用权的意识薄弱

      现实中的农村,在很大一部分村民中都存在有盲目攀比的现象,尤其是对住房,已经成为一个十分敏感的主题。房子高、房子大就是地位的象征、没有好房子就找不到好对象等错误思想观念,讲排场、比阔气的现象越演越烈,造成农民采取各种各样的手段都要取得宅基地,这也就给那些不法分子创造了违法的机会。

      农村宅基地规范化管理是新农村建设的一项十分重要的基础性工作。为加快全县农村现代化建设,作为国土管理部门我们应当本着从实际出发,因地制宜、科学指导的原则,立足于“建设社会主义新农村”,着眼于城乡一体化进行总体规划,正确引导群众依法使用、合理利用身边宝贵的土地资源来建设我们的家园。

      二、村镇建设规划不完善,管理机制不健全,导致宅基地布局零散,土地低效利用

      近年来,在政府的要求下各乡镇也制定了一些简单的村镇规划,这些规划大多只是支差应付,认识不到位、观念老化、缺乏整体的、长远的考虑,效果不明显。由于规划建设未能合理确定农村居民点数量和布局,农民随意建房,村庄相应的占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序、又造成土地的利用率低下。另外,到现在为止,大多数村庄都还在延续过去的风俗,坚持“单门独院”的建房格局,形成地表和空间的浪费,在建设社会主义新农村的今天,村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基,而在不占用耕地的前提下,这些过期的规划已经远远的适应不了当前城镇建设的快速发展。

      三、农村村民违法用地是宅基地管理混乱的重头戏

      目前,农村宅基地管理中主要存在着四类违法现象:一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地;当前,有绝大多数农村宅基地没有经过国土管理部门批准,只向村委交了宅基款,拿着一张收据就开工建房,或者采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地,利用集体资产进行隐形交易;法律规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租……”、“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,一律不予批准”,在我县的土地信访件中有很多是反是部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地,然后将宅基地倒手转让,从中非法获取暴利。这种现象尤其在宅基地比较紧张的县城区和城镇郊区比较突出,无形中建立了土地隐形交易市场,即影响了宅基地管理,也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生;法律规定“城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区,每户耕地不得超过一百三十四平农用地商住地工业地)方米”,而在实际操作中,每户都大大超出了批准面积。在平原农村,为了方便农具存放,建房通常习惯“房院一体”,房子主体建好后,紧随着就拉围墙、圈院落才算是一个完整的住宅,而院落部分基本都是超面积占地。

      四、科学规划、合理开发,高效率利用土地,尽可能减少占用耕地建住宅

      首先,大的方面,应由专业部门根据本地经济的发展情况,本着节约、集约土地的原则,将工业用地商业用地、生活住宅用地和耕地集中区片进行详细的规划,形成一定的集聚规模。其次,结合新一轮的土地利用总体规划,向村庄集中形推进、推行老村改造和建设农村中心住宅小区的新规划,尽量避免或减少占用耕地建住宅。尤其是在经济相对较好的乡镇所在地和城中村,应当作为试点和先行军,大力开发建设住宅小区,限制建筑楼层,向空间发展,改善和提高农民居住环境。

      五、严把宅基地审关,运用法律手段制约乱占、滥建现象的发生

      借鉴先进地区经验,推行冻结村界制度,防止村庄外延,依照统计数据中各村人口增长情况下达宅基地计划指标,由乡(镇)土地主管部门结合村集体研究分配,对违反村镇规划、一户多宅、划新不丢旧和超面积的宅基地坚决不予审批。同时,推行停止办理“单门独院”和控制低层建筑的宅基地审批制度,大力推广“空心村”治理工作,挖掘闲置土地潜力,实行治理与审批双挂钩的政策,对“空心村”严重的村居,不再审批新的耕地作为宅基地。对在治理工作中做出突出贡献和率先垂范的乡村要给与物质奖励和政策倾斜,保证该项工作的顺利开展。

      对于以往一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。对宅基地实行超面积收费,不是增加农民负担,只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施,符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳,一户多宅中对于符合村集体规划的部分,允许其一定时期内存在,但要作为临时用地进行管理,收取一定的临时用地管理费用,这两项费用归村集体所有,专项用于“空心村”治理。

      (作者单位:临沂农用地商住地工业地)市国土资源局兰山分局)

      
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