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土拍市场日渐火热 卖地收入再成地方财政主力

    中原地产研究中心28日发布的数据显示,截至目前,50大城市卖地1.77万亿元,其中九成城市卖地收入超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。
      中原地产研究中心28日发布的数据显示,截至目前,50大城市卖地1.77万亿元,其中九成城市卖地收入超过百亿元,苏州农用地商住地工业地)、南京农用地商住地工业地)、上海农用地商住地工业地)、杭州农用地商住地工业地)卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收,对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

      此外,房地产虹吸效应明显,实体经济疲弱的现实让人担忧。专家指出,应加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场,争取用投资收益吸引流动性,把货币从房地产转向多层次资本市场和实体部门,尽快让中国经济摆脱危局。

      躁动土拍市场火热

      中原地产研究中心统计数据显示,8月出现46宗高价地后,9月高价地继续刷新记录,截至27日,全国已经出现了50宗高价地(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%)。值得一提的是,单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达80宗,也刷新了历史。

      事实上,经过2014年屡屡流拍的低潮后,自2015年下半年以来土拍市场日渐火热。到了2016年,重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象,不计成本拍地更是屡见不鲜。

      9月22日,广东农用地商住地工业地东莞农用地商住地工业地)一幅位于黄江宝山社区的6.17万平方米的商住地进行招拍挂,共吸引了23家房企竞价,最终北大资源以总价34.3亿元,折合楼面价约25264元/㎡夺得。值得注意的是,该地块最终溢价率高达662%。

      在9月21日,济南农用地商住地工业地)的3宗土地集中挂牌出让。其中,位于郭店的住宅用地在经过311轮竞价,最终以12.05亿元、平均楼面价6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是,该地块起始价仅为1.47亿元,溢价率高达719%,创今年国内土拍溢价率之最。此外,该地块在8个月前,其楼面价仅为750元/平方米,这意味着,在短短8个月后,其楼面价增幅高达750%。

      中原地产首席分析师张大伟表示,土地市场受房地产成交影响同样陷入恐慌,在此背景下,热点城市出现地价超过房价现象。同时,高企的地价反过来对现房市场造成较大影响。

      警惕地方土地财政依赖症加重

      因政策性减收效应不断显现,我国财政收入增长仍处在放缓区间。来自财政部的最新数据显示,8月全国一般公共预算收入9894亿元,同比仅增长1.7%,其中,中央和地方一般公共预算收入分别同口径增长-2.6%和6.1%。

      与之相对应的是,地方土地收入与涉房地税收出现较大幅度增长。数据显示,土地出让金收入在前8个月达到20057亿元,与地方政府性基金本级收入占比高达87.89%。从增速来看,土地出让金收入前8月同比增长14%,较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。涉房地税收收入方面,作为土地财政主力军的契税和土地增值税分别同比增长了9.7%和13.7%,此外,耕地占用税同比增长33.5%。

      助推房地产再度成为地方财收主要来源的原因,则是土地市场再受热捧。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,2016年全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿元,同比涨幅高达48.8%,刷新同期历史记录。其中,9成城市卖地金额超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。

      不仅是杭州,土地市场火热的地区财政收入增幅也在全国居前:前8个月,上海市一般公共预算收入完成5140亿元,增长23%;广东省前7个月全省一般公共预算收入完成6427.54亿元,同比增长15.6%;前8个月,江苏农用地商住地工业地)省一般公共预算收入完成5632.56亿元,增长6.0%,同口径增长9.2%。

      另据业内测算,全国城市土地财政依赖度指数平均已超过50%,其中,苏州土地依赖指数更是高达82.6%。

      中国社科院财经战略研究院财政审计研究室汤林闽博士研究发现,2007年至2014年,我国广义土地出让金(包括国有土地使用权出让金收入即狭义土地出让金,国有土地收益基金收入,农业土地开发资金收入)总体上呈现递增的趋势,除了2012年出现下滑外,其他年份均保持增长。规模上看,已经从2007年的不到8000亿元,快速增加至2014年的将近3.2万亿元,七年间差不多扩大了6倍。

      中国社科院财经战略研究院财政研究室副研究员何代欣指出,从数据来看,近期土地出让收入增势与地方政府性基金收入的增势呈现高度一致,预计土地市场对地方财政收入的贡献会在三季度末、四季度大幅上升。

      对策加快进行结构性改革

      苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示,当前房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应,还打乱了居民部门未来消费支出和家庭资产配置计划,房地产市场俨然已成为整个中国经济的资金“黑洞”。

      对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科也认为,房价的快速上涨吸引大量实体领域的资金进入,尤其在中国经济结构转型升级和实体经济增速下行的背景下,房地产对实体经济和其他领域的投资挤出效应异常明显。

      因此,苏培科指出,为解决现阶段房地产矛盾,应加快中国经济结构转型升级的步伐,加快技术创新,让实体经济尽快摆脱L形,阻止流动性继续大量流入楼市。

      同时,加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场,争取用投资收益吸引流动性,把货币池子从房地产转向资本市场,尽快让中国经济摆脱危局。

      中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家何帆也指出,解决问题的根本途径在于引导资金流入实体部门,除了传统制造业外还要开放新领域引导资本流入。

      对于地方对房地产的依赖,中国社科院财经战略研究院院长高培勇对《经济参考报》记者指出,解决土地财政的问题根本上还是要借助结构性改革,比如此前提出过“全口径政府预算”,1998年提出过的税费改革等。

      值得一提的是,地方政府已加速控制地价的增长。9月26日,杭州市国土资源局发布《加大土地供应调整竞价方式》的公告,指出当土地竞价溢价率超过100%(含)时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金;当土地竞价溢价率超过120%(含)时,需现房销售,并以150%溢价封顶。而在此之前,南京、苏州、武汉农用地商住地工业地)、郑州农用地商住地工业地)等地分别出台了抑制土地价格的政策。
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