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科学界定农村宅基地使用权主体资格

    伴随着经济的飞速发展,农村宅基地从过去的保障福利属性逐渐过渡到财产权利属性,而引来的矛盾纠纷越来越多。
      伴随着经济的飞速发展,农村宅基地从过去的保障福利属性逐渐过渡到财产权利属性,而引来的矛盾纠纷越来越多。因此,如何科学界定农村宅基地使用权主体资格,即什么样的人能够申请取得农村宅基地,应引起政府的高度重视。

      一、我省农村宅基地管理现状及存在问题

      一是法规政策不健全,各地管理标准不一。今年2月,省国土、财政、住建厅联合出台了《关于加强农村宅基地管理工作的通知》,在此之前,我省在省级层面没有一部关于农村宅基地管理政策文件,部分市、县根据当地实际出台了一些适合本级宅基地管理的土办法,且标准不一,管理较为混乱。

      二是超标准建设宅基地现象较普遍。由于农村劳动力转移,农村住房刚性需求也逐年减少,经调查却发现农村住宅建设用地规模却呈上升趋势,村庄数量、规模、面积逐步扩大,农民个人建设用地不同程度地存在着“未批先建,少批多建,无序乱建,一户多宅”等现象。

      三是农村宅基地违法用地严重。2003年之前,由于用地指标不受计划限制,农村宅基地用地需求能够得到基本保障。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)下发后,农用地转用受年度计划控制并实行指令性管理,大多数地方政府将有限的用地计划指标用于发展开发区、工业集中区、城市建设等,基本上不安排用地计划用于农村宅基地。部分地区虽然通过地质灾害搬迁、渔民上岸工程等措施解决了部分农村宅基地用地需求,但是仍不能满足农村住宅建设,进而形成大量违法用地。

      二、农村宅基地管理存在问题原因分析

      一是规划管理滞后,农村建房处于无序状态。村庄建设规划与土地利用总体规划缺乏有效衔接,导致符合土地利用总体规划的,不符合村庄建设规划,符合村庄建设规划的却不符合土地利用总体规划。

      二是认识不统一,退出机制不健全。法律明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,但土地法律法规对“户”的认定未作出具体规定,相关政策也没有明确户的概念,导致各地政府、农民对土地管理法中的农村村民一户的概念理解不一,认定标准不一。

      三是农民违法建房用地成本低,拆除难度大。由于宅基地取得成本低,而且违法违规建筑一旦发生,必须严格按照法律规定进行查处,按照现行的法律规定,当事人有申辩和申请行政复议及上诉的权利,整个程序走下来,至少需要3-6个月时间,此时房屋早已建成,建设投入资金多,查处拆除执行非常困难,通常会不了了之,导致违法建设现象严重,耕地保护压力巨大。

      四是宅基地使用权的分配缺乏必要的制约。实践中宅基地的具体分配权基本上集中在乡(镇)及村,在宅基地的审批过程中,缺少监督机制,存在越权划拨、以权谋私现象。

      三、科学界定农村宅基地取得主体资格的建议

      ―要界定农村宅基地主体资格依据。宅基地是集体经济组织给予其成员解决居住需求的一种福利,根据土地承包经营权来确定宅基地使用权的取得主体,符合权利义务相对应的原则,可以避免非本集体经济组织成员非法取得宅基地。另外,根据公安机关签发的户口簿来确定宅基地使用权的取得主体,一本户口簿认定为一户,可以避免嫁出女或者上大学等已在事实上脱离本集体经济组织或者实际生活在城市的成员再取得宅基地,遏制一户多宅现象。

      二要细化农村宅基地取得资格条件。要在《安徽农用地商住地工业地)省〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条的基础上,进一步细化申请农村宅基地的相关条件。比如“原有宅基地被依法征用”可以再申请使用宅基地,假如该村民已在城镇集镇购买了商品住房,但是老宅基地一直未退出,这种情况下他是否具有申请新宅基地的资格呢?应界定。

      三要探索宅基地有偿退出机制。2015年11月,中央《深化农村改革综合性实施方案》,明确了一系列农村工作制度改革,其中宅基地制度改革的基本思路是:在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上,对农民住房财产权作出明确界定,积极探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出相关配套政策措施机制,让农村“沉睡的资产”活起来,让农民享有更多财产权利。当前,我省缺乏一部专门规定农村宅基地法规,各地在实际操作过程中政策模糊,建议我省在《关于加强农村宅基地管理工作的通知》的基础上,提升规格,出台安徽省农村宅基地管理办法,对宅基地的申请、审批、取得、监管、有偿退出及违法处罚作出详细规定,提升我省农村宅基地管理工作水平,切实维护农民合法权益。
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