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土地流转电商:一场互联网+的土地改革

    周其仁教授《城乡中国》一书的开篇这样写道“中国虽然大,可以说只有两块地方:一是城市,一是乡村。中国的人口十几亿,也可以说只有两部分人:一部分叫城里人,另外一部分叫乡下人。”
      周其仁教授《城乡中国》一书的开篇这样写道“中国虽然大,可以说只有两块地方:一是城市,一是乡村。中国的人口十几亿,也可以说只有两部分人:一部分叫城里人,另外一部分叫乡下人。”

      改革开放带来了经济的飞速发展,城镇化造就了现代都市的繁荣,可是城乡之间依然有着巨大的差距,甚至鸿沟越来越大。如今我们的一二线城市在很多地方堪比欧美,可是我们的乡村却相差甚远。落后的同时意味着巨大的发展空间,乡村发展的前提是土地制度的改革,这个改革就是土地流转

      土地流转是指:不改变农村土地集体所有制的前提下,实现所有权、承包权、经营权三权分置,拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

      2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》,提出农村土地使用权可以依法流转,2005年出台《农村土地承包经营权流转管理办法》,农村土地流转开始逐步展开。

      土地流转电商兴起

      我国土地流转政策是逐步放开,不同地区试点先行,因此在全国不同地区的推进程度不同。早期的土地流转交易多数是线下进行的,在2008-2009年,开始有部分土地流转网站出现,但是发展的并不快,直到2015年土地流转电商开始出现爆发式增长。

      纵观行业外部环境以及内在特征,土地流转电商大体可以分为三个阶段:

      探索期(2008-2015)

      这段时期政策并不十分明朗,而且存在地方行政干预和保护,土地流转的市场自由度并不高。同时网络和信息技术在偏远的乡村尚未普及,农业依然是小农为主的分散经营,而且是强烈依靠农药化肥的石油农业。

      搜土地(2008.12)、土流网(2009.3)和土地资源网(2009.7)是国内最早成立的三家土地流转信息网站。这三家网站模式上基本都是门户+土地流转信息发布平台,土地供应方在网站发布出租和转让信息,需求方在网站查找相应信息,在网上取得联系方式后,双方在进行线下看地和最终交易。

      在业务模式上,这三家都是采用线上信息平台+线下服务中心的模式,因为农村土地流转属于低频重决策型交易,因此很多交易需要专业的第三方提供中介服务。这些线下服务中心分有:土地经纪人,地区品牌店铺,地区土地流转交易服务中心。

      这一时期土地流转电商的盈利模式主要是来自线上的会员费、付费排名和广告费,以及来自线下的看地费、中介费、和土地差价等。

      土地流转电商的出现很大程度上加快了信息传递的速度,打破了传统渠道的信息不对称,为整个土地流转交易提高率效率,降低了交易成本。

      这些网站也在随后尝到了盈利的甜头,随着政策逐步放开和明朗,更多的资本和创业者开始涌入这个行业,土地流转电商进入了真正的成长期。

      成长期(2015-20??):

      随着土地流转政策的不断推进以及大部分地区土地确权完成,农村土地流转的大方向已经十分明朗,大大减轻了创业者和资本对政策风险的顾虑。同时,移动互联网和智能手机的普及让以往偏僻的乡村不再是信息的盲区,互联网+土地流转的大环境已经达成。

      2015年有大约5家新的土地流转电商成立,到目前为止国内土地流转电商大约有十家,成一定规模的有五家:搜土地、土地资源网(地合网)、土流网、聚土网和来买地。

      这一时期的土地流转电商在模式上有了改进,一方面是网络及信息技术的提高,一方面是解决早期存在的一些问题。

      早期的土地流转电商是简单的信息发布平台模式,有点类似58同城。“简单粗暴”的模式在初期很奏效,但是很快就带来很多问题,比如:通过发布虚假信息骗取客户资料;通过夸大宣传和利用信息不透明骗取客户签约;中介服务不规范,乱收费;客户看地后跳过中介,跳单现象严重。

      针对这些问题,新时期土地流转电商从严格信息审核、提升信息质量、标准化服务和实现在线交易等方面实现技术和模式的升级。

      早期的土地流转网站上的地块信息都比较简单:几张图片、简单介绍、联系人信息就可以了;而现在则需要提供更详细的信息。在这方面做的最严格的是地合网,其网站上每块地都有几十项评估指标,有些精选地块还有无人机的航拍。信息更加真实和精确是这一时期土地流转电商升级的特点。

      对于线下的流转服务中介,大多数开始把各项服务标准化,比如把看地、测量、法务、合同签署等费用明码标价。

      另外一个重大突破来自土地流转在线交易的实现,再此之前,各类土地流转电商依然是信息交互平台模式。实现了在线交易则是打通线上线下、实现O2O闭环的质的突破。地合网在今年6月份率先推出在线交易功能,如今土流网也具备了在线交易功能。

      目前尚处在成长期初期的土地流转电商将会有两个方向的发展:一方面是自身业务的专业化和服务的标准化,另一方面是业务的扩张。目前土地流转电商在流转信息和提供服务两方面渗透率都很低,市场有很大的发展空间,尚未进入高速成长期,要进入高速成长期,需要两个前提条件。

      进入高速成长期的前提

      进入高速成长期需要两个前提条件:一方面需要政策的更加开放,暨更长久的承包经营权和更自由的流动;另一方面需要更多的农业成功案例,暨流转之后新型农业是否成功,是否能解决转型后农民就业问题。

      这两个条件是互相牵制和推动的。在政策方面,更长久的承保经营权和更自由的市场流动是有利于我国农业转型的。农业跟土地是难以割舍的关系,不像工商业,我在这里不行了,搬走就是了,没有太多的损失,而农业不行,你把你种下的果树搬走,能行吗?因此农业要做好,需要更长久的权益保障,特别是我们要大力发展的生态农业,需要对土壤和自然生态环境进行改良,有的时候改良就需要5-10年,如果我只能流转十几年的经营权,那没人愿意搞可持续农业,还不如化肥农药来的快。另外新农业需要新资本和新人才,因此需要更自由的市场流动,过多的地方行政保护会限制资本和人才的流动。

      但是政策的进一步放开也要看农业转型后的进展状况:新农业是否成功,土地流转后,原来的农民就业问题能否得到解决?这是政策进一步开放的前提。如果新的工商资本下乡,只是新一轮的圈地运动,没有带来农业的发展,还造成大量的农民失业,从而造成社会问题,这样搞是不行的。如果是良性的流转,注入的是长期产业投资资本,引入的是农业技术型人才,新型农业效益良好,同时流转出土地的农民可以继续在新农企中打工,或者土地入股合作。这都是很好的方式,既发展了新农业也解决了就业。另外一种更广的解决就业是新农业带动乡村经济发展,从而提供了更多更丰富的就业岗位。

      可以看出这两个前提是互为因果、互相牵制的,这也是为什么我国土地流转政策是逐步前行,分地区试点前行的原因。如果在初步成长期,经过初期的土地流转后,能出现更多的成功农业案例,更多的新乡农用地商住地工业地)村案例,那么更开放的政策将会在更广的范围推广。

      当政策和成功案例两个前提达到后,土地流转电商将会进入高速成长期,模式上形成成熟的在线交易闭环,技术上物联网及VR等新技术应用也会让流转交易更便捷,那个时候,买地租地或许真的像淘宝购物一样简单便捷。
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