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央行主管金融时报:土地经营权抵押贷款五大对策

    目前,在土地经营权抵押贷款实际操作过程中,仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。
      目前,在土地经营权抵押贷款实际操作过程中,仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。如何实现土地经营权科学估值,保证银行信贷管理稳健,需要在工作中解决一些现实问题。

      土地经营权抵押贷款的难点

      (一)土地经营权估值难。农村土地归集体所有,未进行过有效的流转和买卖,土地价值本身没有得到很好体现。目前土地经营权估值方法有三种,成本法以土地耗费的各项费用,加上一定利润、利息和土地所有权收益来确定流转价格,但部分成本项目很难界定,即使两块土地上述的各项费用相同,但地理位置、自然环境不同,流转土地的价格也会差别较大,制约着成本法的应用;市场法通过参考农村土地经营权市场租金,分析参考评估对象与参照物的差别来调整评估价格,要求有公开活跃的交易市场和参照物标准,但现实环境难以满足,针对参照地块的调整系数主观评估比例较大,容易产生道德风险;收益法以农作物经营收入扣除成本费用后的纯收益为基础,并通过折现率折现确定流转价格,但纯收益的确定受土地质量、市场价格、气候灾害多种因素的影响,也影响土地经营权的价值评估。

      (二)土地经营权流转难。目前,农村地区还没有建立完备的土地经营权流转市场,现行的土地经营权流转则存在诸多不规范不完备的地方。一是流转程序不规范。农村土地流转大多是农户间自发进行的,普遍是口头协议约定经营权流转的形式,并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务;部分虽然签订了合同,但存在手续不规范、条款不完备等问题,为以后的权属纠纷留下了隐患,也增加了土地流转的随意性和不稳定性。二是流转市场不健全。土地流转的市场机制、监管机制尚不完善,大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来,土地流转双方信息有效对接机制也未形成,土地资产的价值还不能得到合理评估,土地价值不能充分显现。

      (三)土地经营权风险分散难。农村土地承包经营权抵押贷款的发放对象多为农户、经营大户,贷款用途也主要是农产品[-0.32%资金研报]生产、加工和销售等,但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大,未来收益存在较大不确定性,而目前农产品的保险水平低,难以帮助农户有效抵御各种经营风险,一旦由于灾害出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动,容易造成银行贷款风险。

      推进土地经营权抵押贷款的对策

      (一)合理确定土地经营权估值。土地经营权抵押贷款普遍接受的估值方法为收益法,即以未来收益折现到贷款发放的当期现值作为土地经营权的价值。针对收益的不确定性,可以参考股票历史波动率,将影响土地经营权收益估计的外部因素通过波动率指标综合化,便于土地经营权价值的确认。

      (二)建立土地经营权抵押贷款运作机制。在发放土地经营权抵押贷款后,银行最为关注的是如果出现不良贷款后,如何实现不良贷款高效、稳妥的处置,化解信贷风险。应紧紧围绕农户、银行、政府三方面,培育“建立一个平台,设立两种保障,培育一种组织,做足宣传动员”的良性运营机制。

      (三)建立土地经营权交易平台。建立规范的土地经营权流转交易平台,形成多层次、多形式、多主体的产权交易市场体系。设定专门的产权交易管理部门,制定统一、公开、透明的交易规则,依托制度规范引导各方参与农村土地经营权交易。认真做好土地经营权确权工作,积极培育农村产权流转和交易中介服务,培养专门的土地经营权估值人才,完善评估制度和流程,通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物,为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。

      (四)出台土地经营权保险制度。农户获得土地经营权抵押贷款后,生产经营的固有风险依然存在。由于农户的资产水平有限,当发生重大经营风险时,往往会加重产权抵押贷款的第一还款来源,造成逾期或形成不良。因此要引导和鼓励保险部门在现有的法律框架下,开设“两权”抵质押贷款保险品种,保证第一还款来源,充分缓释金融机构发放“两权”抵质押贷款的风险。同时,组建成立新型农业信贷担保机构,推出针对“两权”抵质押贷款收益受偿的担保业务,解除农民开办两权抵押贷款的疑虑。

      (五)鼓励政府设立托底回购基金。在不良贷款发生后,在土地经营权变现过程中无受让人或抵押产权转让困难的情况下,建立农村土地回购基金。由省、市、县三级政府按风险分摊比例,依据当年预期土地经营权抵押贷款总额,从财政预算中拨出专款,实施抵质押物收购或对金融机构进行贷款风险补偿,弥补参与“两权”抵质押贷款试点金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。
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