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宅基地退出补偿标准不一 上海每亩百万湖北一地三万

    农民自愿有偿退出农村宅基地改革,目前正在全国多个地区加速探索。
      农民自愿有偿退出农村宅基地改革,目前正在全国多个地区加速探索。

      日前,四川农用地商住地工业地成都农用地商住地工业地)市针对宅基地有偿退出发布了两项方案——《成都市农村宅基地管理制度改革试验专项方案》和《成都市农户宅基地使用权退出改革试验专项方案》。根据方案,在成都市的温江、都江堰、彭州、邛崃、郫县等部分地区,政府将通过经济补偿等方式,鼓励在农村有宅基地的城市居民和到外地生活的农民退出宅基地;明年年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制,2020年底前要形成改革成果。

      福建农用地商住地工业地)省晋江市大埔村则探索了宅基地有偿退出、置换机制,村委会规划专门用地作为村民住宅小区,集中建设住房,村委会和村民签订协议,村民将现有宅基地和房屋退出,用于置换住宅小区的新房,不愿意置换的,可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。

      不过,全国尚未形成一个有效的农村宅基地退出机制。“有关宅基地的退出机制要谨慎探索,不能急于求成。现在宅基地改革一方面要试点,另一方面不要越权扩大试点,试点地区要抓住机遇,为全国探索经验,等到成熟时,我们要及时修改法律,通过法律规范来推进整个宅基地有偿退出、有偿转让的市场机制的建立。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示。

      被闲置的宅基地资源

      官方数据显示,我国常住人口城镇化率已经由1978年的17.9%提高到2015年的56.1%。而这在56%的城镇人口里,约2.7亿(占比17%~18%)农民工及随迁家属是伪城市人口,远未在城市中定居落户下来。不少进城农民工选择了“两栖”生活,工作在城市,户口却留在农村。尤其对于收入不稳定的农民工而言,他们更不愿意放弃在农村的“退路”。于是,大量的宅基地闲置,不少村中老宅荒废,很多村成了“空心村”。

      北京农用地商住地工业地)市农研中心2007年对北京11个区县58个村的调研结果显示,闲置农宅比例为1.34%。2014年,对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示,闲置宅基地面积占到了5.3%。这表明,随着城市化的加速,闲置宅基地有增加之势。

      而一些省市,宅基地闲置现象就更为严重。据中国科学院地理科学与资源研究所2012年调研报告称,中国农村宅基地15%是闲置的,浙江农用地商住地工业地)省部分农村宅基地闲置率甚至高达60%。据湖南农用地商住地工业地)省政府参事段建南估计,当前湖南农村宅基地闲置率大约占10%~20%,个别地方达到30%以上。

      按照《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》,2020年我国常住人口城镇化率将达到60%左右的目标。

      段建南表示,只有鼓励部分农民真正的“离土离村”,就近城镇化,才是真正的实现城镇化目标。目前宅基地是进城农民的一个包袱,也是农村宅基地闲置的重要组成部分。解决好农村宅基地闲置问题,可以为就近城镇化人口解除后顾之忧,是解决所谓“半城镇化”“农村人口回流”问题的关键,还能够解决土地城镇化与人口城镇化不协调、土地浪费与粗放利用等问题。

      今年年初,国务院总理主持召开国务院常务会议,部署深入推进以人为核心的新型城镇化。其中,“探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制”被列为首要议题。此后全国多个省市加快探索宅基地退出模式。

      补偿标准不一

      按照成都宅基地有偿退出方案,将在试点地区建立宅基地退出激励约束机制,对进城镇定居或在城镇具有稳定住所而自愿退出宅基地的农民,政府与村集体给予一定的经济补偿和创业就业、社会保障等相应政策优惠;对其退出的宅基地(含地上建筑物、附着物)根据评估价值给予补偿,符合住房保障条件的纳入城镇住房保障体系。

      对在城镇已有住房或准备在城镇新购住房、旧房拆除后不再新建房或不进入农民集中居住区建房而自愿放弃宅基地的农户,可从项目资金中按照节约的建设用地指标给予经济补偿。此外,成都还鼓励市场主体参与农村宅基地使用权退出的土地整理复垦,并探索农村零星宅基地收储机制、宅基地使用权随农民住房财产一并转让等改革。

      以成都市县三道堰镇青杠树村为例,据悉,该村以人均140平方米宅基地为平衡点,不足部分按每平方米30元价格,向村集体资产管理公司交钱补足面积;超出部分,村集体资产管理公司予以收回,并按每平方米60元价格补偿农户。一户村民全家8口人原有面积为2800多平方米宅基地,人均拥有宅基地面积300多平方米,腾退宅基地后获得10多万元经济补偿,同时,用拆迁老宅、腾退宅基地得来的拆旧费、搬迁费、奖励费等费用,还认购了3套新房。

      近年来,重庆农用地商住地工业地)、广东农用地商住地工业地)、江苏农用地商住地工业地)、四川、安徽农用地商住地工业地)等地相继制定了集体建设用地和宅基地流转的办法,以试点的方式推动宅基地制度改革。这些地方的创新做法主要有:嘉兴农用地商住地工业地)通过“分与换”推进集中居住;义乌推进新社区集聚和探索“集地券”制度;江西农用地商住地工业地)余江积极探索有偿使用和退出机制;成都以统筹城乡综合改革推进农村产权流转;重庆实行地票制度,为农民自愿有偿退出宅基地开辟了制度通道。据悉,“地票”价格平均在10万元/亩左右,最高13万元/亩,最低8万元/亩。

      还有一些地方将宅基地退出与鼓励农民工进城买房结合起来。8月15日,安徽芜湖农用地商住地工业地)市发布了《芜湖市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》,其中明确,对退出宅基地进城购房落户的农民,由市、县(区)政府给予购房奖励。对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的,按每亩5万元给予奖励。对自愿退出宅基地,宅基地复垦为耕地或其他农用地后,由原宅基地使用者承包经营的,按每亩3万元给予奖励。在县购房的,奖励资金由县政府全额承担;在市区购房的,奖励资金由宅基地所在县(区)财政、市财政、购房所在区财政分别承担50%、30%、20%。

      退出的困难和疑虑

      在推进宅基地自愿有偿退出过程中,出于对城市生活成本和高房价的担心,想保留承包地和宅基地以求“退路”成为大多数农民工的顾虑。

      中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示,“从中国发展进程来看,希望农民进城之后有一个适应阶段,如果在城市里不能长期生存,就给农民留有一条退路,防止农民在城市里集聚形成贫民窟,这是必须要坚持的。所以,开展农民有偿退出宅基地试点时,必须对农民进城条件,及农民在城市里能否生存,进行严格审查,这方面我们还是缺乏经验。”

      李国祥认为,我国现行农村宅基地管理还存在法律和制度障碍,由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转,同时对农村宅基地实行严格管理,所以有关宅基地的退出机制还要谨慎探索,不能急于求成。

      由于宅基地流转受限,缺乏市场价格,在宅基地退还集体经济组织的过程中,补偿金额往往是通过农民与集体经济组织“谈判”方式确定。这使得各地对于宅基地退出的货币补偿有高有低,并没有统一标准。据悉,上海农用地商住地工业地)市农民退出宅基地的货币补偿,可以达到一亩上百万元;而湖北农用地商住地工业地)沙洋县一亩宅基地补偿2.58万元。

      国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,不知道宅基地值多少钱,对未来的价格走向也不清楚,大多数农民不愿意把宅基地退出去。在农民对宅基地的权属不完全清楚的情况下鼓励其退出宅基地,可能会对他们的权益造成伤害。因此,政府不应进行过多的干预。一些地方已经出现了强制和变相强制农民放弃宅基地的情况。

      此外,城乡建设用地增减挂钩使得宅基地退出试点规模受限、操作困难,资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定,宅基地退出过程中农户该如何与政府实现“双赢”等,都是未来宅基地退出政策要研究的重点。
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