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土地市场火爆隐忧:资金流向正悄然改变

    8月17日,上海推出四幅土地,拍出了三个地王。粗略统计,一天之内,闽系房企大军以184亿成为三块地王的拥有者。
      8月17日,上海农用地商住地工业地)推出四幅土地,拍出了三个地王。粗略统计,一天之内,闽系房企大军以184亿成为三块地王的拥有者。

      具体来看,8月17日上午拍出的全国单价地王位于静安区,由融信地产以110.1亿竞得;下午中骏地产以6亿元拍下青浦区地块,楼板价4.5万元/平方米,成区域单价地王;宝山区地块由建发中粮联合体以67.9亿拿下,楼板价达53700元/平方米,也是区域单价地王。

      上海链家市场研究部高级分析师钱宁罗分析道,闽系房企成长于民间资本活跃的福建农用地商住地工业地),在福建地产及资本圈,一些低调的财团起到了嫁接福建资本与福建开发商的桥梁作用,在闽系房企的高调扩张中扮演了极其重要的角色。

      而在此期间,部分房企对城市的投资思路也开始发生变化。

        土拍微妙变化

      钱宁罗指出,前所未有的货币宽松政策使采用高杠杆模式的闽系房企大举吃进地块。但闽系房企在一线城市的开发能力却相对不足,这不由让人联想起持续下滑的房地产开发投资增速。在市场急剧波动时,地块更像是上市房企给投资者打的一针兴奋剂,并将其作为市场下行时自己的一道保险杠。

      从8月17日土拍现场来看,变化还是出现了。静安地王中,一家参与竞拍的房企在开拍前临时追加了几个亿的授权。最后发现短周期内盈利空间有限,选择放弃。

      据记者对拍地现场的观察,一些房企表现颇为谨慎。绿地没有报名任何一幅地块;万科虽然进入静安地王拍卖现场,但举牌次数非常少;旭辉竞拍静安地块止步于94亿元,在闵行地块止步于23亿元,与竞得者上海保华仅500万元的价差。

      在今年中报发布会上,旭辉执行董事兼行政总裁林峰指出,公司拿地一直秉持稳健出价的态度。他认为,此轮房地产调控以市场自身调整为主,传统意义上的房地产短周期(3年)可能会变为中周期,这主要由货币供给政策与行业调控政策因地制宜决定。

      面对此轮地王潮,林峰明确表示旭辉不参与规模与土地储备的竞赛,以利润优先,减少加杠杆拿地。林峰透露下半年将对每个入市项目锁定去化率达到70%;明年财务成本目标降到5%以内。旭辉也开始关注二线城市的机会。

      8月18日,中南集团董事长陈锦石对21世纪经济报道记者透露,经过调研,他们团队发现武汉农用地商住地工业地)、郑州农用地商住地工业地)、杭州农用地商住地工业地)、济南农用地商住地工业地)等城市的市场空间相对于热点城市来看,也不错。

      不少业内人士认为,中国一线城市房地产市场价格高企并存在一定泡沫。同策咨询根据计算发现,截至2015年,上海房价泡沫程度达55%左右,个人住房贷款净增加额的增加推高上海房价泡沫程度;深圳农用地商住地工业地)房价泡沫程度高达261%左右;北京农用地商住地工业地)房价泡沫程度已达86%左右。

      同策咨询研究部总监张宏伟评论道,下半年势必会有相对应的“控地王”措施,以防止市场出现系统性风险。

      记者从相关人士处获悉,近期,上海住建相关部门也展开了对于此轮地王的调研。

      金融化铺路

      在闽系房企高调拿地的背后,是他们金融化的助力。

      分析称,闽系房企善于利用信托、东南亚财团、本地民间资本等各种融资渠道,杠杆水平显著高于行业水平,但也因此撬动了更快的发展,资本也纷纷推助他们顺利上市。

      7月、8月在上海连夺两幅地王的融信不失为利用民间融资实现扩张的房企样本。融信今年1月中旬成功登陆港股IPO,半年来在杭州豪掷超过百亿拿地。而它上半年的销售金额为174.1亿。

      上市之前,融信的资金缺口颇受业内关注。截至2015年6月,融信净负债率约为640%,上市后净负债率降低至375%。上市融资17亿多港元显然不能起到大幅降低净负债率的效果。

      2014年开始,融信陆续剥离7家公司,包括交通建设、酒店投资公司等,融信掌门人欧宗洪持有其中约40%股份,其余均为民资,也有多个民生信托产品。

      据记者不完全统计,上市之后,融信通过发行公司债等手段,已完成超过100亿元间接融资。还启动合营保险公司。

      今年4月25日,融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司,用于经营保险业务,各持有合营公司的20%股权,且各订约方将以现金注资人民币4亿元。

      泰禾也在两年前开始投资证券公司。实际上,近年来,房企也纷纷涉足银行、保险等金融机构,布局金融化,间接为融资提供便利。(编辑骆轶琪)
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