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土地经纪人宝典:土地承包经营权流转合同纠纷裁判依据

      【中文关键字】土地承包经营权;流转合同

      【全文】

      阅读提示:取得农村土地承包经营权通常基于两种方式:通过家庭承包方式和通过招标、拍卖、公开协商等其他方式。相应的,两种方式下的农村土地承包经营权流转既有同一性,又有较大差别。而现行立法对流转的相关规范比较匮乏,导致相关纠纷的处理难度较大。本文以现行立法及有关政策为依据,整理、提炼了此类纠纷的裁判依据。全文两万多字,包含45条裁判依据、49条实务要点。

      第一部分家庭承包的土地承包经营权流转

      【裁判依据】

      1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第一百二十八条、第一百二十九条。

      2.《中华人民共和国农业法》(2012年12月28日修正):第七十二条。

      3.《中华人民共和国农村土地承包法》(2009年8月27日修正):第八条、第十条、第十七条、第三十一条至第四十三条、第五十八条、第六十条。

      4.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日法〔办〕发〔1988〕6号):第95条。

      5.《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年7月29日法释〔2005〕6号):第一条第一款第(三)项、第十一条至第十八条。

      6.《农村土地承包经营权流转管理办法》(2005年1月19日农业部令第47号):全文。

      7.《最高人民法院关于加强涉农案件审判工作为农村经济发展提供司法保障的通知》(2004年6月28日法〔2004〕124号):第三条。

      8.《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(2008年12月3日法发〔2008〕36号):二(二)3。

      9.《最高人民法院关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》(2009年6月19日法发〔2009〕37号):三。

      【实务要点】

      1.当事人双方对土地承包经营权流转是转让还是委托代耕(或转包)发生争议的,应加重主张转让一方的证明责任,如其举证不能或举证不足,应认定双方系委托代耕(或转包)关系而非转让。

      2.自留地经营权流转纠纷不属于人民法院的主管范围。

      3.当事人之间未采用书面形式订立土地承包经营权流转合同,并不必然导致合同不成立或无效。

      4.当事人以土地承包经营权互换合同没有约定互换期限为由主张随时解除互换合同的,不予支持。

      5.土地承包经营权互换行为没有办理变更登记手续,只是不能对抗善意第三人,合同对互换双方当事人仍然具有约束力。

      6.土地承包经营权互换合同未经集体经济组织同意、备案的,不属于因违反法律的强制性规定而导致土地承包经营权互换合同无效的情形。

      7.土地承包经营权流转的期限超过原承包合同的剩余期限的,超过部分无效,但并非整个流转合同无效。

      8.家庭承包的土地承包经营权流转合同改变土地所有权性质或土地农业用途的,应认定无效。

      9.家庭承包的土地承包经营权转让合同的受让方,应当是从事农业生产经营的农户。

      10.家庭承包的承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效。对因此造成的损失,当事人有过错的,应当承担相应的民事责任。

      11.未经发包方同意的土地承包经营权转让合同无效,但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

      12.认定土地承包经营权转让时发包方是否同意,应当以其明示为依据。

      13.发包方不同意土地承包经营权转让必须具备法定理由,否则应认定转让合同有效。

      14.是否备案不影响土地承包经营权流转合同的效力。

      15.对于农村土地承包经营权流转费纠纷案件,人民法院可以酌情适用情势变更原则,以平衡当事人之间的权益。

      16.土地承包经营权流转合同的履行后果只是一般的不公平,一方当事人以此为由不再履行流转合同的,不应支持。

      17.参照适用情势变更原则变更土地承包经营权流转合同,只涉及是否继续履行问题,不涉及已经履行完毕的情况。

      18.承包方收回土地承包经营权,对方当事人在土地上有合理投入的,承包方应当予以适当补偿。

      19.当事人对转包、出租的流转期限没有约定或者约定不明的,应当参照《合同法》第二百三十二条的规定处理。

      20.土地承包经营权流转合同当事人双方约定的承包地交回的时间,可以不受“在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前”的规定限制。

      21.未约定互换期限的土地承包经营权互换合同,不能依据相关司法解释的规定认定为不定期的互换。

      22.家庭承包的土地承包经营权互换只限于在同一集体经济组织内部的农户之间进行。

      23.审理农村土地承包经营权流转纠纷案件,应当注重对土地承包经营权作为物权的保护力度,依法认定合同的效力。

      24.土地承包经营权转包、出租纠纷涉及移走农作物、返还土地的,应根据农作物的种植生产周期的长短,依法公平处理。

      25.以家庭承包方式取得土地承包经营权的承包人之间,可以自愿将土地承包经营权入股,但应限于从事农业合作生产。

      26.承包方将土地承包经营权流转给第三人且流转期限届满前,发包方依法收回承包地后,请求承包方返还流转价款或请求第三人支付流转价款的,应予支持。

      27.承包方将土地承包经营权流转给第三人且流转期限届满前,发包方依法收回承包地后,请求承包方返还的流转价款或请求第三人支付的流转价款应当是剩余流转期限的流转价款,而非原来承包合同约定的承包费。

      28.承包方将土地承包经营权流转给第三人且流转期限届满前,发包方依法收回承包地并起诉至法院追索剩余流转期限的流转价款的,人民法院可以酌情追加承包方或第三人作为程序意义上的第三人参加诉讼。

      29.以家庭方式承包的土地承包经营权流转时,本集体经济组织成员享有优先权,但也有例外。

      30.以家庭方式承包土地的承包人将土地承包经营权流转给本集体经济组织成员以外的人,未通知本集体经济组织成员的,流转合同无效。

      31.承包人在通知了本集体经济组织成员其准备流转土地承包经营权后,本集体经济组织成员在合理期限内没有提出优先权要求的,承包人可以流转给本集体经济组织以外的人。

      32.承包人流转土地承包经营权时没有通知本集体经济组织成员,在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月后,本集体经济组织成员提出优先权主张的,不予支持。

      33.以家庭方式承包土地的承包人流转其土地承包经营权时,本集体经济组织成员有二人以上要求行使优先权的,承包人享有选择权。

      34.凡是强迫承包方签订的土地承包经营权流转合同均无效,承包方有权请求返还承包地、赔偿损失,取得该土地的第三人与强迫承包方流转土地承包经营权的组织和个人,应当依其过错承担赔偿责任。

      35.发包方阻碍承包方依法流转土地承包经营权的,承包方有权请求排除妨碍、赔偿损失。

      36.发包方或者其他组织、个人擅自截留、扣缴承包收益或者土地承包经营权流转收益,承包方有权要求返还。

      37.发包方或者其他组织、个人经承包方同意,可以截留、扣缴承包收益或者土地承包经营权流转收益抵顶承包方向其履行的支付义务。

      38.发包方或者其他组织、个人擅自截留、扣缴承包收益或者土地承包经营权流转收益后,主张抵销的,不予支持。

      39.家庭承包的土地承包经营权互换、转让采取登记对抗主义。

      40.土地承包经营权互换、转让未登记的,不得对抗善意第三人。

      第二部分其他方式承包的土地承包经营权流转

      【裁判依据】

      1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日):第一百三十三条。

      2.《中华人民共和国农村土地承包法》(2009年8月27日修正):第三条、第四十九条、第五十条。

      3.《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年7月29日法释〔2005〕6号):第二十一条。

      4.《最高人民法院关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》(2009年6月19日法发〔2009〕37号):第二条、第三条。

      5.《国务院办公厅关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》(1996年6月1日国办发〔1996〕23号):全文。

      6.《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》(1999年12月21日国办发〔1999〕102号):全文。

      【实务要点】

      1.以其他方式承包取得土地承包经营权的承包人,不限于农村集体经济组织的内部成员。

      2.以其他方式承包取得的土地承包经营权是否属于物权,取决于其是否依法登记。

      3.其他方式的承包,承包地具有特定性,不是人人有份的平均承包,对承包人也没有特殊限制。

      4.以其他方式承包的“四荒地”,必须是农民集体所有的、未利用的土地。

      5.以其他方式承包取得的土地承包经营权的流转,采取登记要件主义。

      6.以其他方式承包取得的土地承包经营权,可以依法抵押。

      7.法律对其他方式承包的土地承包经营权的流转,没有规定转包的方式。

      8.以其他方式承包取得的土地承包经营权采取入股方式流转的,可以采取更加灵活的方式。

      9.以其他方式承包取得的土地承包经营权,承包方未依法取得土地承包经营权证等证书,即流转土地承包经营权的,其流转行为无效,但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。

      【作者简介】

      徐忠兴,单位为吉林农用地商住地工业地)省法学会。
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