分站运营商招募1 招募经纪人1 天气宝1 2017年地合网夏季分站运营商招商加盟会1 地合云图新版2.0全新体验1 分站运营商招募1
热点资讯

承包地变现记:进城农民“退地” 宅基地变现14万元/亩

      承包地“变现”记

      ——进城农民“退地”观察(上)

      编者按:农村承包地、宅基地是农民最重要的土地财产权益。随着城镇化加快,一些已在城镇站稳脚跟的进城农民,希望“变现”其留在农村的“两块地”,尝试各种农地有偿退出的办法。当前,不少来自基层的退地尝试,在保障农民利益前提下,找到盘活农地资源、实现城乡市场要素高效配置的路径,助推农民市民化进程。

      退地是现实需求,也是理性选择

      作为全国城乡统筹改革试验区的重庆农用地商住地工业地)市,不少农民在城镇已有稳定的职业和住所,享受到城镇教育、医疗等公共保障,同时他们在农村仍保留宅基地、承包地等土地权益。对一些进城农民来说,人地长期分离,一方面使农地资源难以有效盘活,加剧承包地撂荒或宅基地闲置,不利于农业农村发展;另一方面,农地作为进城农民重要财产权益,价值无法“变现”。

      作为全国第二批农村改革试验区,重庆梁平县全县承包地面积近百万亩,农民约有72万人,其中超过4成常年外出。随着大量农村人口转移到城镇,放弃了农业生产,不少农民确实有退出土地的意愿。为此,重庆梁平县从2014年开始进城农民整户退地试点。今年5月初,梁平县川西村9社7户农民,向社集体经济组织申请整户退出承包地,面积超过26亩,退地农民每亩地将获得1.4万元补偿。

      土地有偿退出,来自于农民现实理性的选择。半月谈记者在川西村了解到,这7户退地农民进城多年,有着稳定的职业和居所。45岁农民王元伟在外打工已20多年,在建筑工地干木工,月收入有1万多元,加上妻子经营餐馆,一家人日子过得还算富足。王元伟说,自己既不会种地也不愿种地,家里近7亩承包地,以前免费送给亲戚种,2014年又以每亩约700元的价格流转给大户种莲藕和水稻。“流转当年,大户按时足额交了租金,但第二年莲藕价格暴跌,直到现在还有一半的租金没付。”

      谈到为何愿意退地,王元伟说:“土地流转有风险,与其一年一收租金,不如直接退地获得一次性补偿更划算。带着近10万元补偿金,一家人就算完全‘洗脚进城’了。”

      在川西村,农民冯辉禄从上世纪90年代初起,就东奔西跑各地打工,几十年都没摸过锄头下过地,也从没依靠土地生活。如今全家人已从村里搬出,把家安在了福建农用地商住地工业地厦门农用地商住地工业地)。冯辉禄这次回村,就是专门处理退地的事。“自己拿到退地补偿后就要回厦门了,彻底和土地‘脱钩’了。以后可能就只能一年回来一次走走亲戚了。”

      重庆市巴南区也在做类似的退地尝试。最近,巴南区天星寺镇芙蓉村有7户农民将土地承包经营权、集体经济收益分配权等农村权益退还社集体经济组织,在获得相应退地补偿的同时,也自愿注销集体经济成员资格,转户进城。同时,在确保土地集体所有权性质不变、土地用途不变的前提下,农业公司与社集体签订了土地流转协议,对这7户农民退出的土地进行综合开发,发展规模经营。

      五步流程确保承包地退出平稳有序

      进城农民整户退地,目前处于摸索阶段,一些基层做法值得总结。在梁平县,为了保证改革平稳推进,减少社会风险,县里按照封闭试点的原则,重点做了五项政策设计:一是设定退地门槛。须同时满足有稳定职业或经济来源和有稳定住所两项条件,才能整户退地。川西村9社搞退地试点时,有21户农民提出了退地申请。经严格审核,最后只有7户完全满足条件,进入退地程序。

      二是明确退地流程。农民提出退地申请后,需由集体经济组织成员会议讨论同意、公示、备案并向社集体交还《土地承包经营权证》。

      三是确定退地价格形成机制。退地价格由集体经济组织与退地农户充分协商,根据当地经济发展水平及不同地类、地块位置,综合考虑本轮土地承包期(至2027年止)剩余年限和年均土地流转收益等因素,确定退地补偿价格。川西村9社召开了3次村民代表会,共同协商退地价格,最后确定了每亩1.4万元的补偿标准。

      四是筹措退地资金。采取县、乡镇财政补助一点、集体经济组织自筹一点的办法,筹措退地周转金,用于支付退地补偿款。川西村7户进城农民退地补偿就由退地周转金先行垫付。

      五是建立退地利用办法。按照“农地农用”的原则,农民退地后,社集体可将土地经营权流转给农业大户经营,不改变土地用途和性质。每年流转收益用于归还周转金,超额部分作为社集体经济组织收入。

      梁平县农村改革办公室副主任吴正远说,通过退地试点,一方面“变现”了农民承包地财产价值,使农民带着财富进城。另一方面也没有改变农地集体所有性质,不会冲击土地制度的稳定性。

      顶层设计需完善,社保空白要填补

      记者在退地试点地区发现,由于承包地退出事关群众切身利益,直接牵涉土地改革全局,一些国家政策在基层难以突破,一些难题也需要在改革过程中逐步给予回答。

      在梁平县,目前整户退地面积控制在26亩左右,这主要是出于封闭运行、防控风险的考虑。吴正远说,退地改革要进一步推广,有两个问题需要顶层设计给予解答:一是到2027年第二轮土地承包期结束后,对于退地农民交还给社集体经济组织的土地,是否应该向本集体经济组织成员重新分配,目前国家政策、法律尚不明确。二是在对农村土地征用时,为了保障农民生存,目前国家有较为完善的征地农民养老保险等保障政策,但针对自愿退地的农民,相关配套社会保障政策尚处于空白阶段。

      基层干部和退地农民建议,针对农民土地退出的现实情况,国家可考虑择机出台农民自愿退地养老保险,有效保障农民退地后的基本生活,减少改革风险。

      同时,在梁平县退地试点中,采取“财政出资+社集体经济组织自筹”方式,建立土地退出周转金,解决退地补偿问题。从目前来看,由于退地补偿是一次性支付,周转金面临着较大的筹措和资金平衡压力。

      在川西村,7户农民退地需一次性支付40万元补偿,而社集体将农民退出的土地再流转给大户,每年租金收入不到2万元。即便大户每年按时支付租金,社集体要完全偿付周转金,需要20年的时间。基层建议,要使农民退地平稳运行,应配套完善的土地退出周转金筹集机制,减轻资金压力。(半月谈记者李松)

      地票唤醒沉睡的宅基地

      ——进城农民“退地”观察(下)

      如今在重庆,农民退出宅基地已有相对完善的制度通道,即依托“地票”交易方式,农民平均每亩宅基地能获得10万元以上的收益,成为进城安家落户的重要资本。

      “以前是死资产,如今价值14万元/亩。”

      重庆江津区永兴镇农民周思强将自家宅基地复垦为耕地,获得收益,随后在镇上买了一套100多平方米的商品房。“以前我家农房已有了40多年,四面透风,土墙裂开得有碗口那么大,都成危房了,真没想到还值9万块钱。”

      宅基地之所以能复垦“变现”,得益于地票设计。作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,在2008年底重庆成立了全国首家农村土地交易所,根据国家城乡建设用地占补平衡的规定,引导农民对废弃的宅基地等农村建设用地进行复垦,形成建设用地指标,即“地票”,利用土地级差地租原理进行交易,收益扣除复垦成本,剩余的85%直补给农民,15%归集体。

      “复垦宅基地,搞地票交易,最初动议还来自于群众主动要求。”涪陵区洪湖村党支部书记郭中礼说,“农民愿意把宅基地复垦,原因也不复杂。村里700多套农房中,完全坍塌的有40多套;多年无人居住的、已成为危旧房的有200多套。不少农民觉得,农房没法进入市场、无法交易,与其长期闲置、破损不堪,不如复垦‘变现’,还能获得一笔可观收益。”

      “宅基地复垦,地票交易,既是经济事务,农民利益要保障,经济诉求要尊重;同时也是群众工作,要让农民自愿参与、自主决定,在市场中公平获得土地财富。”在涪陵区国土局干部杨斌看来,衡量农村土地政策创新是否成功,关键要看农民满不满意、能否受益,一定要让群众自愿、不搞强迫命令。

      洪湖村村民谭明清一家经济状况一般,全家5口人只有4亩地,一年打工、干农活收入总共只有2万多元。村民大会之后,谭明清是村里申请宅基地复垦的第一批村民。“通过地票交易,按照宅基地14万元/亩的交易价格,我家0.6亩地,能得到8万多块钱,再加上政府危房改造补助,我在农民新居买了一套160平方米的房子,生活条件好多了。”

      “地随人走”:自主选择是基础,利益激励是关键

      目前,我国庞大的农村人口基数决定了巨大的农村居民点用地规模,加上“一户多宅”、“建新不拆旧”等问题长期得不到解决,农村人口进入城镇后留下的空置宅基地缺乏流转再利用或退出机制,“人走地不动”。各种因素叠加导致农村“空心化”加剧,使宅基地闲置、浪费问题凸显。

      在户籍改革过程中,重庆市曾经有测算,要使新市民完全融入城镇,人均需要配套约100平方米生活居住用地。对于整个用地市场供给而言,地票在一定程度上畅通了“地随人走”的机制,伴随农民大规模进城落户,其留在农村的宅基地得以重新复垦成为耕地,在当前农村建设用地减少的同时,依靠增减挂钩机制,城镇建设用地得以增加,满足了新增城市人口的用地需求。

      在现阶段,进城农民不愿意退出宅基地主要原因还是补偿低于预期、在城市就业没有保障、买不起房等。半月谈记者曾在梁平、丰都不少村社采访了解到,只要退出机制合理、补偿标准较高、相关权益保障到位,相当部分进城农民有退出宅基地的意愿。

      在不少专家看来,地票交易的建立,为城镇化过程中农民进城提供了利益补偿机制。农民通过地票获取收益,同时在户籍改革政策扶持下,更有助于解决城镇住房、养老、医疗等问题,能更快地融入城镇生活。

      在重庆,有了地票之后,农民退出宅基地的亩均收益稳定在14万元左右,符合农民的心理预期。据统计,重庆全家转户进城的农民中,通过地票方式退出宅基地的就达到1/4左右,而且还有一部分已经提出申请并在实施。

      记者发现,重庆推动农民转户进城,并不强迫要求必须退出宅基地,是否退地、是否通过地票复垦宅基地都是农民的自主选择。在现阶段,地票交易对偏远农村进城农民吸引力更突出。在重庆城口、巫溪等贫困、偏远农村,农民房屋长期闲置、甚至废弃,有的已经丧失了居住功能,不少农民都主动提出将宅基地复垦,退出变现后,搬迁进城或到农民新村居住。而对于经济较为发达的近郊农村,或对于不少新建农房的农民而言,不少人认为未来宅基地升值潜力还很大,目前的“地票”交易尚未达到其经济预期,交易变现不“划算”,复垦宅基地意愿并不强烈。(半月谈记者李松)

      
    扫一扫分享到微信朋友圈
    分享给朋友:
    更多
    免责声明:本文仅代表作者个人观点,与土地资源网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
土地资源网为您推荐更多的相关文章:
招募授权经纪人 地合网:优质农地流转交易平台 收藏或设为首页:土地网址大全,首个土地行业网址导航
土地热门话题
关注土地资源网官方微信
土地汇:全国优质土地信息推介

CopyRight © 2006-2017 广东地合网科技有限公司 版权所有 邮箱:admin@tdzyw.com 粤ICP备09158136号

中华人民共和国增值电信业务经营许可证号:B2-20130009土地网  土地出租  土地转让  土地流转  地合网 

您发布的地块将获得
拖动此处完成翻页
土地资源网联合地合网
地块发布功能全面升级