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土地经纪人宝典:土地流转知多少

      先摘引《经济参考报》报道的《业内专家预测:明年农村“土改”将主攻三大方向》一文中的重要信息:【随着中央经济工作会议结束,一年一度的中央农村工作会议即将召开,对2016年的农业农村工作作出重要部署。针对农业改革中最受瞩目的农村土地制度改革问题,多位业内专家在接受记者采访时预测,明年农村“土改”将会呈现三大方向。一是以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将全面深入,二是以土地确权登记颁证工作为代表的农村土地承包经营制度改革将迎来系列部署,三是耕地保护和补偿制度将迎来顶层设计。

      就在十二届全国人大常委会第十八次会议听取和审议了《关于授权国务院在北京农用地商住地工业地大兴区等232个试点县(市、区)、天津农用地商住地工业地市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。草案规定,在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定,允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。草案明确,上述调整在2017年12月31日前试行,对实践证明可行的,修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的,恢复施行有关法律规定。(以上为原文引用)】

      综观近期各种关于农村土地利用的政令及现实中的客观现象,缘由还系发展中的问题而引起,社会发展总是向前的,形势不等人。也就是说目前的农村发展形势中土地利用现状需求已经超越了早先制订的法律条例及相关政令所规定的可实行范畴。换句话明白话说,农村土地利用现状及发展形势需求与之前的定规有冲突或不协调甚至是矛盾,这就是许多专业人士在解读时绕着弯子说话,让人听不明白,欲说又不好说的隐痛。其实关键的一句话就是现在农村土地利用中纠缠不休的症结在于农村土地所有权与使用权的两权独立问题(估且只能这么说)。比如,所有权属于集体,到底集体是谁?谁能较好的行使这个所有权?土地使用者貌似不能,但一旦使用者要交出土地使用权,又要给予相应的比较复杂的土地补偿。反过来说,土地使用者是没有所有权的,何来又要补偿呢?(这是一直困扰学术界、现实实践者们的问题)

      时下权以用土地流转的办法来解决现实的发展需要,但与之相应的一系列的制度保障还不够清晰,土地流转的稳定性确实还需要进一步探索,土地流转过程产生的矛盾问题时有发生,承包方与农民个体存在互不信任或利益冲突,现在靠的是双方关系的维持,一旦关系不顺或破裂,对承包方损失非常大。这也使得许多项目进展不顺利或难于发展或流转失败。除了土地流转制度要完善,还需要探索新的农村土地利用制度。

      无论土地利用制度怎么变,耕地保护是第一位的,没有足够的优良耕地,粮食安全成问题。保护耕地是全社会的共识,征收耕地要有严格的审核程序。现实中应该是重大项目才可以考虑征用耕地,但必须做到占补平衡,这也已是共识。

      新一轮的农村土地承包经营办法关系到未来的农村经济发展,如何能做到适应当下需求,恐怕不是仅仅延期承包的问题了。据有关报道,某些地方土地确权后的承包证在承包期限一栏填上了“长久不变”,这个长久不变是农民长期占有还是所有?能作为私有财产来继承?这似乎没有法理依据,即便是将来会有法理依据,那也保证不了农民的后代愿意接着把地种下去,那样的话,谁来种田还是个问题。进一步说,就算是将来会重新集中或允许或强性处理无人种植的土地,那现在岂不是白折腾?据不完全统计,现实中农村地区土地流转率在15%-30%,这些流转土地许多以农业园区的形式在经营发展着,其经营效益及前景总体来说应该是比流转之前要高许多,也带动了当地社会经济综合发展。另一方面来说,比之那些被撂荒的土地来说更有积极意义。对于那些撂荒土地的个体户还给予延长承包期?一些个体承包户已经进入年迈阶段,而他们的子女基本通过求学或进城务工离了农村,新一轮的承包还要继续保持“386199(妇女、儿童及老人)部队”在维护广大的农业生产?那么,长期不变之后,一旦“被确权者”不愿意要这地权了,而地权又是长久不变,那“被确权者”是不是拥有处置自己的土地的权利?或自由买卖或上交?而上交给谁又是个问题,因为都长久不变,都被“确权”长久给了个人了,交给谁?目前貌似不清,似乎交给市场是一条选择,但目前还没有给出这个选项。

      这一系列的挑战及机遇的存在,需要出台更加适合农村现实的土地流转方略。其好处表现在:一是保障原来承包户的合理合法利益。对于一些进城了落户的或长期进城务工不再以农业收入为主的或者确实已无力种田的原承包户给予一定的基本保障,自愿交出承包身份。二是解决无人种田的问题。鼓励愿意从事新农业的新农人去种田,给予这些新农人更有吸引力的流转承包政策,让他们真正的成为新农人,并能有长期发展的土地利用保证。三是提高土地利用效率。让弱小散差的土地经营形成规模适度的经营,提升土地利用效率。四是引领当地农业整体提升。流转之后的土地经营规模及方式会发展较大变化,农业技术运用也是大大改进,从而可以引领示范周边农业发展。五是为现代农业发展打好基础。农业现代化需要农业新技术,需要适度的经营规模,只能流转好了,才有基本条件。

      以上分析可知,适合当下需求的土地流转制度非常重要,事关未来相当长时间内的农业乃致三农的发展。为适应现在及将来的形势发展,可以考虑在某地做试验性的改革(以市场化主导),让土地回归到真正的种田人手中,也许更有现实意义。
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