地合网2018年夏季分站招商加盟会1 江西·赣州·信丰:4500亩高脂松油茶树项目转让1 粤港澳大湾区农地投资看地团1
热点资讯

丁婷:宅基地使用权 流转的问题及对策

    做好宅基地使用权的确权登记。权利人应如实告知宅基地的面积、界限等具体情况,确保信息的真实性,通过登记明晰权属,保护利害关系人的利益,维护交易安全。

      十八届三中全会《决定》提出:“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”这标志着宅基地使用权流转的政策大门正式开启。但是由于我国现行制度的缺失以及审判实践对宅基地身份性的固守,导致宅基地的自由流转仍不能真正实现。面对如此困境,我们应该积极寻求新的合理的制度构造。

      宅基地使用权流转的制度现实

      《物权法》第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。两部法律均没有明文限制宅基地的流转,根据“法无禁止即自由”,是不是意味着宅基地使用权可以自由流转?但2008年国务院出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明文规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地。物权法制定过程中,曾经尝试对宅基地流转放松管制,但随着政策的收紧而加强管制,物权法第三稿至第六稿都体现了严格管制的态度,最终以默认管制而结束,第七稿仅作了开放的衔接性规定,为以后的宅基地流转制度改革空出了预留空间。

      司法实践对宅基地使用权流转的效力认定

      关于宅基地流转的效力认定,按照受让者不同可分为两类:一是本集体经济组织内的村民,法院普遍认定有效;二是本集体经济组织以外的成员,包括其他集体经济组织的村民和城镇居民,对于受让方为城镇居民的一致认为转让无效,但对于其他集体的村民,各地的司法实践存在差别,如北京农用地商住地工业地高院以会议纪要的形式明确此种转让无效,但上海农用地商住地工业地法院有条件的认可其效力。法院效力认定的关键是宅基地使用权的身份性,以轰动一时的“画家村案”为例,判决认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得。法院以《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定”为裁判依据,认定宅基地使用权转让无效,但是并没有指出当事人具体违反的法律或者行政法规。我国法律对宅基地流转没有作强制性规定,因此并无适用余地,国务院规范性文件存在强制性规定,但规范性文件显然不是行政法规,基于此法院的判决存在裁判依据不足的嫌疑。之所以出现这样的情况,除了制度的缺失,还有法院对宅基地使用权身份性的固守。

      宅基地使用权流转的对策

      第一,做好宅基地使用权的确权登记。权利人应如实告知宅基地的面积、界限等具体情况,确保信息的真实性,通过登记明晰权属,保护利害关系人的利益,维护交易安全。

      第二,扩大受让者的范围。宅基地的身份性是计划经济和城乡二元结构的产物,随着城镇化和城乡一体化的开展,农民不应再局限于土地,并且随着农村社会保障制度日益完善,土地的保障作用越来越有限,法律应转换其“善良家父”的角色,扩大受让者的范围。

      第三,构建第三方产权交易平台。《决定》要求建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行,该平台由第三方运营,可保证其公平性,双方当事人可以实现信息互通,促进宅基地自由流转的实现。

      (作者系深圳农用地商住地工业地市中级人民法院审判长)

    扫一扫分享到微信朋友圈
    分享给朋友:
    更多
    免责声明:本文仅代表作者个人观点,与土地资源网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
土地资源网为您推荐更多 农用地 宅基地 的相关文章:
地合网:优质农地流转交易平台 地合自营:地合网联合政府推出优质一手土地流转 收藏或设为首页:土地网址大全,首个土地行业网址导航 土地大咖汇
土地资源网优质专题导航
关注土地资源网官方微信
地合网&土地资源网招商加盟,地合网分站加盟,土地资源网加盟中心

CopyRight © 2006-2018 广东地合网科技有限公司 版权所有 邮箱:admin@tdzyw.com 粤ICP备09158136号

中华人民共和国增值电信业务经营许可证号:B2-20130009土地网  土地出租  土地转让  土地流转  地合网 

您发布的地块将获得
拖动此处完成翻页
土地资源网联合地合网
地块发布功能全面升级