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农村土地承包必须签书面合同

      昨日上午,第29期今日惠州农用地商住地工业地网“法治在线”节目走出演播室,“法治在线进县区”系列活动首站在博罗举行。广东农用地商住地工业地金卓越律师事务所副主任律师余胜仿、律师池燕,就买卖合同及农村土地承包合同相关问题与现场观众及网友进行了互动交流。

      程序不合法会导致合同无效

      主持人:2001年12月,村民李某与当时的村委会签订了一份土地承包合同,约定村委会将村属的15亩地承包给李某经营,承包期限为30年。合同签订后,李某对所承包的土地进行重新规范和整理,并在投资近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2002年10月,李某所在的村委会进行换届选举,换届后的村委会以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村民大会、违反民主议定原则为由,将李某所承包的土地强行收回。法院最后判定原告李某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主议定原则,属于无效合同。这个案例牵扯到的相关法律问题有哪些?

      余胜仿:说到农村土地承包合同的有效性问题,刚才这个案例主要涉及程序方面的问题,一个合同实际上包含两大块内容,首先是实体方面的内容,指合同的一些具体条款,以及合同双方当事人的一些具体权利义务等,再就是履行一个法律行为所应遵循的一些法律上的程序问题,一个法律行为通常会包含实体和程序这两大块内容。结合刚才这个案例,这个承包合同被认定无效,主要是涉及程序方面的问题,程序不合法也会导致合同无效。

      农村土地承包应履行5个环节

      余胜仿:具体到这个案例违反了什么程序,那就涉及农村土地承包法里面规定的——— 签订一个农村土地承包合同应该履行哪几项法律程序?大体上分5个环节。

      第一环节,由村民选举一个承包土地工作小组,选定一帮人实施这个工作。现实中这一步可能会由相应的村委会干部或村民小组干部实施。第二环节,须对拟发包的土地制定承包方案。第三环节,因为方案由相关工作人员制定,不具有民主性和广泛性,这就需要召开相关的村民大会,或是村民代表会议,由村民会议或者村民代表就相关的承包方案进行细化。承包方案应该包括具体的年限、土地的用途、土地的承包费、合同相应条款等,然后由村民大会或村民代表会议进行表决。第四环节,就是公开实施这个农村土地承包方案。目前,政府提倡的是走招拍挂流程。第五环节,通过招拍挂选定合乎程序的承包人之后,双方就之前所商定的这个合同条款签署书面的土地承包合同。这里要强调,农村土地承包一定要签订书面的承包合同。

      合同无效须经法院仲裁确定

      主持人:签订农村土地承包合同的时候,除了要走一系列程序,一定要开村民大会经过相关人员的确定以后才能确保这个合同是有效的。如果这个合同无效,损失的一方,比如说李某,之前的承包款和打深井的费用,还有可能追回吗?

      池燕:按照合同法,基于欺诈,基于胁迫损害国家利益,或者是相互串通损害第三人利益,以合法形式掩盖非法目的,违反法律和行政法规的强制性规定,合同有这些情况就属无效合同。

      但是并不是当事人认为有此五种情况就是合同无效,是否无效必须由法院、仲裁来确认。另外,合同确认无效之后,该怎么处理?这个在民法通则中有明确规定,因为民事行为被确认无效,当事人因该行为取得的财产应当返还,有过错的要赔偿。根据过错,需要各自承担一定的责任。

      荒山可经协商或拍卖对外发包

      主持人:农村土地流转这个概念比较宽泛,都有哪些流转方式?不同的流转方式过程中需要注意哪些细节?

      余胜仿:先跟大家明确一个概念,就是农村土地承包实际上是一个大的概念和范围,具体分为两种模式,首先,目前我国农村的土地承包是以家庭承包责任制为主的,所以在农村土地承包法里面规定了两种形式,第一个是家庭联产承包责任制,另外对荒山、荒沟、荒地,不便于种植的,没有要求必须是本村的村民来承包。对荒山来讲,不是基本口粮田,可以通过协商或者是拍卖的方式来对外进行发包,大的方向就是这两块。

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