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会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地确权登记发证工作调研的思考

    会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地 确权登记发证工作调研的思考 云南省会泽县国土资源局——段发珍   根据会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地确权登记发证工作开展情况及近来信访举报农民私自买卖、转让土地建房等问题增多,改革完善农村宅基地制度,解决农村宅基地的使用效率低下、规划不合理问题;促进居民点集聚,改善农民住宅问题;增进城镇化建设层次,或解决中心村的空置问

    会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地

    确权登记发证工作调研的思考

    云南农用地商住地工业地省会泽县国土资源局——段发珍


    根据会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地确权登记发证工作开展情况及近来信访举报农民私自买卖、转让土地建房等问题增多,改革完善农村宅基地制度,解决农村宅基地的使用效率低下、规划不合理问题;促进居民点集聚,改善农民住宅问题;增进城镇化建设层次,或解决中心村的空置问题。盘活这部分宅基地,并提供合法有效的流转渠道,从而达到保护土地资源和维护农民合法权益的目的,势在必行。

    会泽县农村地籍调查、宅基地和集体建设用地确权登记发证工作严格按照《云南省农村集体土地确权登记发证实施细则》规定的技术要求,目前完成迆车镇、者海镇、金钟街道、矿山镇、驾车古城街道、宝云街道农村宅基地使用权宗地地籍调查67890宗地,31310宗未发证。

    一、集体土地使用权权利人主体确认情况

    1、农民集体成员资格认定:为户口在本村民小组的农业人口,宅基地土地使用权人名称填写户主姓名(户主姓名以户口簿登记的为准)。

    2、集体建设用地使用权的主体有:村民小组、村民委员会、乡镇企业等。

    3、公益性的集体建设用地使用权确权登记发证给相应集体经济组织。

    4、乡镇企业集体建设用地使用权依法确权登记发证给乡镇企业。乡镇企业破产或改制的按照相应的处置方案对土地使用权依法处置后,确权登记给新的土地使用权人。

    5、集体建设用地使用权发生流转的,本着尊重历史,照顾现实,有利于生产生活,村、组、农民自愿的原则,通过完善相关土地转让手续,确权登记发证给现在的土地使用权人。

    二、农村宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证情况

    1、一户多宅确权登记发证情况:

    1)通过依法批准取得的;

    2)农村村民通过继承或赠与取得的第二处宅基地等,依法进行确权登记发证。

    2、城镇居民通过合法继承或赠与取得的宅基地依法进行确权登记发证。

    3、宅基地超面积处理情况:

    1)农村居民实际建房占地面积超出批准面积的,超占部分符合土地利用总体规划、村庄建设规划的,经村小组、村委会、乡镇政府审查同意,超占面积在土地登记卡和土地使用证记事栏内注明。待以后分户或农户再申请批准宅基地时,实行新老宅基地挂钩,即新老宅基地面积总和不得超过规定户均、人均宅基地标准。

    2)现行“超面积”规定,农户容易接受,在实际工作易操作。只是对超占面积较大,不能有效控制,反而会助长其违法用地行为。

    3)超占面积较大的、或不符合土地利用总体规划和村庄建设规划的、或占用基本农田等,只进行地籍调查,不予确权登记发证,作为违法用地处理。

    4、我县没有办理宅基地使用权抵押登记。

    5、改变用途的集体建设用地,要经依法批准后方可进行确权登记发证,否则只进行地籍调查,不予确权登记发证。

    6、我县农村范围内历史遗留的建设用地,按照国家、省土地确权有关规定,分不同历史时期,分别处理,依法进行地籍调查、确权登记发证。

    三、现行农村宅基地制度的使用现状和弊端

    我国现行农村宅基地制度是长期以来形成的。按现行制度规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实践中,这一标准并未得到有效执行,农村宅基地存在不少问题。当前实践中,一味强调房屋所有权,对宅基地使用权重视程度不够,集体建设用地使用权流转缺乏明确的国家政策、法律法规规定,各地处理方式不够规范、完善。宅基地使用权不得流转,容易造成房屋流转过程中的法律纠纷和对农民权益的损害。

    1、宅基地的审批划拨权为乡()及村干部所操纵,越权划拨,以权谋私的现象严重。     

    2、农村宅基地使用权的流转秩序混乱,背离了《土地管理法》的立法目的。    

    3、一户多宅、乱占地建房、多占地建房的现象盛行,甚至不经申请就抢占耕地建房,当地主管机关也无可奈何。在有一户多宅的情况下,还有许多农民没有宅基地,一家几代人居住在一起,这就是几户有一处住宅。    

    4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。     

    5、“闲置宅基地现象大量存在,造成土地资源极大浪费:一是“建新不拆旧”,在农村不少地方,农户建房申请新的宅基地,新住宅建好并搬入居住后,原来的旧房不拆、旧宅基地不交。二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。宅基地及住房闲置,不仅浪费了土地资源,而且影响了村容村貌,“空心村”现象明显。     

    6、旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定

    四、规范宅基地的管理和完善制度建设之建议 

    十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”,同时提出“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

    2014年中央“一号文件”也明确指出,改革农村宅基地制度,完善农村宅基地分配政策,在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。正式提出农村土地“三权分离”。承包地所有权、承包权、经营权“三权分离”正式提上农村土地制度和产权法治建设层面。因此,有必要赋予农民住房抵押、转让等相关财产权利,同时也应该避免侵犯农民对宅基地的使用权。

    因此从长远目标出发,结合当前行政审批制度改革,改革完善农村宅基地制度,坚持在土地确权的基础上,推动农村土地流转,应从以下几方面入手:

    1、以政策性文件、政令和地方政府立法为起点,逐步从制度上放开束缚宅基地流转改革的桎梏,进而取消和修订相关的土地、财权法律规定;修改农村土地承包法、物权法等;完善补充法律法规,出台新的补充规定或者对已有的阻碍正确引导、管理,赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权,改变法律对宅基地所有者的漠视,发挥农民集体所有者应有的作用,处理好国家干预和市场机制的关系。

    2、完善宅基地制度建设,从根本上完善宅基地的取得和分配制度,使其更加合理规范,同时对农村宅基地进行确权登记颁证,建立完善的宅基地使用权统一登记体系。确权登记颁证要遵守以下原则:

      (1)宅基地面积不受限制。对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围,再由各地按照实际情况确定标准,报省人大备案。各地都应该按照规定执行,对于超越宅基地规定的,每年收取一定的费用。收取的费用,由县级市的主管机关保存,作为该村的基建基金,专款专用,不得随便提取。只要权属、界址无争议的,宅基地面积以实际占用(使用)为准,全部登记颁证,不受每户面积统一标准的限制。

      (2)宅基地数量不受限制。应该突破一户一宅的原则,建立以一户一宅为原则,特殊情况可以拥有两块以上的宅基地,并给以法律的明确规定。在现实中有不少一户多宅的情况,对此应特别对待,使其合法化,闲置宅、空置基地、一户多宅全部登记颁证,同时应该每年对此收取一定的税收,督促其将多余的宅基地的转让给其他缺乏宅基地的用户,加强自动调节功能。

      (3)宅基地使用人不受限制。城镇户口的人购买宅基地,县域行政区域范围即本级集体经济组织外的人使用的宅基地和本级集体经济组织村民使用的宅基地一并登记颁证。对手续齐全、符合规划、面积合规的宅基地登记发证;其余不合规范的分别依法处理。先明晰产权,再进行下一步的流转改革。超标超占部分可进行累计收费,促使农户退还多占或自发置换。或由村集体统一收购或规划,复耕或以指标形式出售。也就是做到城镇农村一体化,不应区别对待。

        3、取消限制集体建设用地流转的相关规定,扩展农村宅基地使用权权能,就是宅基地除了具有居住权能,可以继承、赠与外,还要使其具有抵押、担保、转让等权能。对于合规的农村宅基地允许农民以“房产证+土地使用证”作为抵押物进行抵押登记,参照同区域同用途的国有划拨土地使用权进行评估后,按评估价值的一定比例作为抵押物申请贷款,或者提供担保。也可以进行转让,可参照国有土地出让设置相应的出让年限,允许集体建设用地进入土地市场交易。宅基地所有权仍归集体所有,但可明确在一定年限内拥有完全的宅基地占有、使用、收益和处分权,可以转让、出租、抵押。二级市场亦可建立,使用权取得后,在期限内可以二次流转。条件不合规的则不能进行抵押、担保、转让。

    4、建立城乡统一建设用地市场

      一是允许农民在自愿基础上通过市场流转方式抵押、担保、转让住房或合规宅基地。二是闲置、空置宅基地、一户多宅、空心村等被整理后仍然为集体建设用地的,允许直接进入城乡统一建设用地市场进行交易(房地产项目除外),按同区位同用途同利用条件的原则与国有建设用地一样以招拍挂形式出让。三是通过城乡建设用地增减挂钩等工作节余(周转)的集体建设用地指标直接进入城乡统一建设用地市场进行交易,置换资金。

    5、建立健全农村宅基地流转收益分享机制

      一是推进节约集约用地。科学规划村庄用地布局,大力推进新型农村社区建设,集中连片开发,每个镇(办事处)设立2个左右新型农村社区,通过迁村腾地、开发整理闲置、空置宅基地、一户多宅、空心村等多种形式,促进节约集约用地。二是建立宅基地流转收益分享机制。原有宅基地被整理为耕地,原使用人愿意继续使用的由其继续使用,不愿继续使用的交由集体统一流转,按年度或一次性付给流转费。也可以由原使用人自行流转给他人使用,按年度或一次性收取流转费;被整理后为建设用地的,可以使用权形式入股分红,利益分享。三是建立集体建设用地指标收益分享机制。要充分保障宅基地使用人个人利益,其份额不少于85%;同时兼顾集体利益,份额不少于10%;适当考虑国家利益,份额不高于5%。但该建设用地指标不能用于小产权房开发。

    6、建立激励约束机制,加强宅基地复垦管理,引导空置、闲置宅基地及一户多宅自愿有偿退出,村民自愿退出闲置、空置宅基地、一户多宅的,按同区位同用途同价格的原则,参照国有划拨土地基准地价进行评估并给予经济补偿。其次是建立按年征收闲置费约束机制。对闲置、空置宅基地或一户多宅不退出的,按年征收闲置费或租金,用经济手段约束土地闲置浪费,让群众自己核算成本价值,主动交还闲置、空置宅基地或一户多宅的土地。

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