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城市户口农村买房是否为无效?

      问:我朋友王某(县城户口)2013年在桐柏县张庄村村民胡某手中够得其一处房屋。王某与胡某签订协议约定,胡某将其宅基地连同房屋出卖给王某,款项付清后胡某即把房屋所有权证交付王某。协议签订后,王某向胡某交付了房款,胡某将房屋及其村镇房屋所有权证交付王某,但未办理产权过户手续。2014年因政府拆迁补偿,二人产生纠纷,胡某主张购房协议因王某非本村村民而无效。请问,该购房协议是否就为无效?

      河南农用地商住地工业地桐柏 杨某

      答:本案涉及农村房屋买卖合同的效力。因农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖,而宅基地的买卖是法律法规所禁止的。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。在我国,宅基地所有权属于农村集体所有,农民对宅基地仅有使用权,而无所有权(包括处分权)。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。非集体组织成员不享有宅基地的使用权。在“房随地走”的情况下涉及农村私房的买卖,必然涉及宅基地使用权转让,一定程度损害了集体经济组织的利益。据此,你朋友王某非该集体经济组织成员,虽王某与胡某的房屋买卖协议属双方真实意思表示,但该合同约定因违反现行法律强制规定而无效。合同无效后,你朋友王某和胡某应互为归还房屋及产权证书、卖房所得款项等。双方为此产生实际损失的,应根据过错程度追究缔约过失责任。

      作者单位:河南省桐柏县人民法院

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