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南宁市人民政府关于加强土地资源市场化配置管理工作的通知【2005年】

    南宁市人民政府关于加强土地资源市场化配置管理工作的通知

    各县、区人民政府,各开发区管委会,市直各委、办、局(公司):

      为贯彻落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和国土资源部《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》精神,决定加强我市土地资源市场化配置管理工作。现就将有关事项通知如下:

      一、规范地价管理,推进土地资源市场化配置

      经依法批准,土地使用者通过改制或改变用途等方式,将原划拨的经营性用地补办为出让用地的,或利用原有的划拨土地进行商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发建设,以及出让土地经依法批准改为经营性用途或变更容积率等规划建设条件的,应当按照市场价补交土地出让金。

      土地市场价通过公开市场交易或评估的方式确定。

      经依法批准转让原划拨土地使用权、或经批准将土地用途变更为经营性用途后进行转让的,应当在土地有形市场公开交易(如市、县土地交易中心),交易程序按我市土地市场交易有关规定办理。其成交价格即为市场价,市场成交价扣除原划拨土地使用者的权益收入或已交纳的土地出让金后,为应补交的土地出让金。

      已出让用地依法变更容积率等规划建设条件的、或经批准将土地变性为住宅用途并自行使用的、企业在改制时经依法批准将原来的工业等生产性用地变为经营性用地用于抵补负资产的、以及原划拨的经营性用地不改变用途补办出让手续的,通过评估的方式确定应补交的土地出让金。以评估方式确定土地市场价的,对已经建立可周期性动态调整、具有普遍市场代表性的城市(镇)基准地价和价格修正体系的市、县,可以采用基准地价作为评估标准确定市场价;在基准地价滞后于市场发展水平的市、县,可以通过选取一定数量(不少于三个)的土地或房地产公开出让、转让及租赁等实际成交案例,按土地估价有关规程规范的要求,运用市场比较法、收益还原法、剩余法等估价方法,综合比较确定土地市场价格。

      二、加大建设用地监管,促进土地市场健康发展

      对依法批准的建设用地,规划、国土部门要加强监督检查力度,土地使用权人不按照合同约定或批准的规划条件使用土地的,要承担相应的违约违法责任。国土部门供地时要将土地用途、容积率、绿地率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等控制性指标要求,其中工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%.

      严格按划拨用地目录和有关控制指标明确划拨用地范围,经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。各地应当进一步调整和完善相关税制,加强耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税的征收管理,加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度,运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地的现象。经营性用地严格执行招标、拍卖、挂牌出让。对适合多层标准厂房生产的工业项目,应进入多层标准厂房,原则上不单独供地。对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,可以不再收取或调整土地出让金。工业项目建设用地控制指标应符合国家的要求,工业项目的建筑系数应不得低于30%;严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。从严控制工业、仓储用地转为经营性用地的审批。对符合工业规划合理布局的工业、仓储用地一律不批准变更用途。

      严禁任何单位和个人以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得经营性用地;严禁以行政手段,以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、位置、面积、用途、方式和价格等干预插手土地出让。协议出让土地必须严格执行规定程序确定,其价格不能低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应该缴纳的有关税费之和;有基准地价的地方,其价格不能低于政府依照基准地价制定并公布的最低价标准。

      严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发;不得以经济适用房、集资合作建房等名义取得土地后用于商品房建设。违反上述规定的,要严肃查处,并应收回土地使用权。

      三、加强土地市场监测,完善市场服务

      各市、县国土部门要加强对土地市场的监测,加快建立和完善土地市场监测分析系统和城市地价动态监测系统,及时发布土地供应情况、地价走势等市场信息,发挥市场配置土地资源的基础性作用;及时对土地市场变化情况进行动态监测、分析、预测、预警,为政府进行宏观决策提供科学的依据。要尽快制定可周期性动态调整、具有普遍市场代表性的城市(镇)基准地价和价格修正体系,使以评估方式确定的土地市场价格接近市场真实水平。要加强土地市场的信息发布工作,及时将土地供应计划、土地公开出让公告、基准地价、协议出让最低价、城市(镇)监测点地价、城市(镇)交易样点地价和交易结果等市场信息向社会公布,并为社会提供信息公开查询服务。各级政府和国土部门要切实加强对土地市场监测系统建设和运行工作的组织领导,要指定专门机构和专职人员具体负责,从人、财、物方面为土地市场动态监测和城市基础地价管理系统的建立和更新提供支持。

      二○○五年九月四日

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