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嘉兴市人民政府关于加强建设用地管理的若干意见【2005年】

    嘉兴市人民政府关于加强建设用地管理的若干意见

    各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:

      为了合理集约利用土地,管好国有土地资产,规范土地市场秩序,制止土地闲置行为,促进我市经济和社会可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)等有关法律法规的规定,现就我市加强建设用地管理提出以下意见,请认真贯彻执行。

      一、严格执行经营性土地使用权“招拍挂”制度

      (一)认真执行经营性土地使用权出让的有关规定。房地产等经营性土地使用权必须采取招标、拍卖、挂牌(以下简称“招拍挂”)三种方式公开出让。“招拍挂”方式出让的起始价,应以市场评估价为依据。大型专业市场、重大商贸旅游设施、海河联运的物流企业、职业教育设施及四星级以上宾馆用地,属于非经营性三产用地,可以按协议租赁或出让方式提供土地使用权;属于经营性三产用地,经市、县(市)人民政府批准,可以不低于基准地价作为起始价挂牌出让。拟出让地块征迁成本与有关规费之和高于基准地价的,以不低于该地块的成本与规费之和作为挂牌起始价。

      (二)涉及传统民居、历史街区、文物保护单位等保护性开发为主的地块,经市、县(市、区)人民政府同意,按传统民居、历史街区、文物保护项目确定土地用途,并按市场评估确认地价协议出让给国有独资投资公司配套改造开发。保护性开发地块中涉及部分房屋作为商品房销售的,参照剩余拆迁安置房转为商品房销售的审批程序、销售方式及资金管理方式实施。

      (三)经营性地块的出让方案,由国土资源、规划部门提出意见,经市、县(市)人民政府批准后实施。

      (四)积极探索第二产业用地的市场配置机制和途径,各县(市、区)要在今年开展工业用地“招拍挂”出让的试点工作,并在试点的基础上逐步推行。

      二、进一步规范建设用地建筑容积率的调整行为

      (五)按照国家有关规定,严格禁止审批别墅、高尔夫球场建设项目用地。在符合城市规划和“双控”指标的前提下,主要建筑物为多层、高层或小高层建筑的住宅小区开发项目地块内,可以布置部分低层住宅。

      (六)经营性用地出让后,原则上不得调整土地出让合同规定的建筑容积率。特殊情况确需调整的,应严格按照《嘉兴农用地商住地工业地市区经营性建设用地建筑容积率调整管理办法》(嘉政发[2004]31号)的规定办理报批手续,并按新增加的建筑容积率补缴相应的土地出让金。未经批准,擅自提高容积率的,除按增加的容积率补缴相应的土地出让金外,再按有关规定予以处罚。

      (七)增加建筑容积率补缴土地出让金的计算方法:土地使用权协议出让的,按申请增加容积率时新设定的建筑容积率重新评估确认的地价减去原出让地价的差价补缴。土地使用权“招拍挂”出让且签定土地出让合同不到一年的,按“招拍挂”成交的楼面地价与新增加建筑面积相乘所得积数的90%补缴;签定土地出让合同一年(含一年)以上的,按重新评估确认的楼面地价与新增加的建筑面积相乘所得积数补缴。

      (八)原通过划拨或补办出让方式取得的存量经营性用地,其土地批准文件和出让合同未约定容积率的,重新开发建设或改建时,原容积率按1.0认定,实际合法建筑面积相应的容积率超过1.0的,按房屋所有权证载明的面积认定。

      (九)2004年4月25日(嘉政发[2004]31号文件印发之日)及以前已经批准增加容积率并颁发《建设用地规划许可证》或建设用地规划设计条件的,可以调整土地出让合同,不补缴土地出让金;2004年4月25日以后批准增加建筑容积率并颁发《建设用地规划许可证》或建设用地规划设计条件的,应按规定标准补缴出让金。

      (十)为了鼓励集约用地,对企业原有工业生产性用地在不改变用途的前提下,经规划和国土资源部门批准增加容积率(扩建、加层)的,调整土地出让合同时可不补缴土地出让金。

      三、进一步加快建设项目的建设进度

      (十一)国土资源部门要进一步完善土地出让合同,明确土地出让金支付和项目开工、竣工时限及相应制约措施等相关内容。

      (十二)建设单位取得土地使用权后,必须在土地出让合同规定的时限内开工建设和竣工。

      (十三)各级政府及其有关部门应在土地出让前完成土地征迁补偿、供地报批、拆迁安置等前期工作,一律实行“净地”出让。

      (十四)各级政府及其有关部门应按各自的职能分工,认真履行各自的管理职能,主动衔接。在土地使用者提出企业注册、开发资质核定、立项审批、规划方案论证审批、施工许可证发放申请后,要加快工作进度,提高办事效率,保证开发商按时开工建设和竣工。若因政府部门原因而导致建设项目在规定时间内不能开工建设的,应追究有关责任人的责任。

      四、切实抓好闲置土地处理和利用

      (十五)各县(市、区)要开展闲置土地大清查,切实查清闲置土地的基本情况,依照有关法律法规制订切实可行的处置和利用方案。

      (十六)对超出出让合同或建设用地批准书规定的动工开发日期满一年未动工开发的闲置土地,若土地使用者有能力继续开发的,限其半年内动工开发,并征收土地出让金10%的土地闲置费;若土地使用者近期无能力动工建设的,经与土地使用者协商后,由政府收回土地使用权,不再征收闲置费,并给予不低于已付土地出让金与银行同期贷款利息之和的补偿。

      (十七)对超出出让合同或建设用地批准书规定开发日期满两年未动工开发的闲置土地,要无偿收回土地使用权,但可以对已投入的除土地出让金以外的前期费用及其同期利息给予补偿。

      (十八)对确因不可抗力或未按时移交土地等因素造成动工开发延期的,应向国土资源部门提出延期申请,经市、县(市、区)人民政府批准,可按实际延误的时间顺延开发建设期限。批准顺延期满仍不动工开发的,按闲置土地行为处置。

      (十九)鼓励企业退还多余土地和无能力开发的闲置土地,退还时政府可按评估确认地价给予补偿。

      五、加强土地使用权的转让管理

      (二十)以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时,应当报市、县(市)人民政府审批,准予转让的,应由受让方办理土地使用权出让手续,并按有关规定缴纳土地出让金。

      (二十一)转让独立使用的划拨土地使用权时,补缴土地出让金的标准是:

      1.土地使用者缴纳补偿、安置、拆迁等费用后取得划拨土地使用权,转让时土地用途为经营性的,按市场评估地价的70%补缴;转让时土地用途为非经营性的,按市场评估确认地价的50%补缴。

      2.土地使用者未缴纳补偿、安置、拆迁等费用取得划拨土地使用权的,转让时按市场评估确认地价的90%补缴。

      (二十二)转让共用划拨土地使用权的,分别根据上述两种划拨土地类型及相应的补缴比例,按建筑物面积的楼面地价计缴,计算公式是:

      补缴出让金=基准地价×建筑面积×楼层地价分配率×划拨土地类型比例

      (二十三)房改房、经济适用房、划拨土地住房上市交易,参照嘉房改[2000]18号文件的规定标准缴纳土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

      (二十四)司法判决、裁定需拍卖、变现用于清偿债务的划拨土地使用权转让,司法机关应事先征求国土资源部门意见,在确定土地使用权补办出让手续方案后拍卖、变卖,并按规定补缴土地出让金和办理土地使用权出让变更登记。

      (二十五)划拨土地转让后,仍符合国家《划拨目录》的,可继续按划拨方式确认其土地使用权,直接办理土地使用权变更登记。

      六、严格土地用途管理

      (二十六)能够单独开发建设的非经营性用地申请改为商业、房地产等经营性用地的,由市、县(市)人民政府按原用途的划拨价格或出让价格进行补偿或按拆迁政策予以补偿后收回,统一进入土地储备,按计划公开出让。

      (二十七)土地使用者应依法按批准的土地用途使用土地,不得擅自改变土地用途。确需改变原批准土地用途的,必须符合以下条件,并按审批权限报有关机关批准:

      1.符合城市规划、村镇规划和土地利用总体规划;

      2.不影响城市功能和居民的生产、生活;

      3.城市规划对土地用途已作调整的开发区、园区内的用地;

      4.未确定为拆迁、道路建设、文保单位等政府规划控制范围;

      5.经营性宗地相临且不能单独开发建设的零星非经营性用地进行整体开发建设的。

      (二十八)土地使用者经批准改变土地用途的,应按申请时评估确认地价缴纳两种用途的土地出让金差价后变更土地用途。

      (二十九)对因建筑物使用功能发生改变,导致土地实际用途改变为经营性用地且符合城市规划的,经批准可以在土地使用者按评估地价缴纳两种土地用途的土地出让金差价后办理土地用途变更手续;对因建筑物部分使用功能改变为经营性,并不导致建筑物总体使用功能和土地用途改变的,在不办理土地权属变更的前提下,可办理分摊部分土地的临时租赁手续,缴纳土地租金。

      (三十)市区二环路以内的非经营性用地(含划拨土地),土地使用者经批准改为临时性三产用地的,在审批时,土地使用者应每年向政府缴纳评估地价2%的租金或相当于租金的价款。

      (三十一)对擅自改变土地用途已建成的建筑物,未经规划、国土资源部门办理审批手续和补缴土地出让金差价的,房管和国土部门不得进行房产和土地登记;以此作为营业场所的,工商、税务、环保等有关部门不得颁发营业执照或许可证,已颁发营业执照或许可证的到期后不得延长或再审批。

      (三十二)嘉兴经济开发区、南湖区和秀洲区已出让土地要求改变城市总体规划和控制性详细规划的,应报市规划建设局审核并经市规划委员会同意,由国土资源局变更土地出让合同。

      七、切实加强土地出让金征收管理

      (三十三)土地出让合同签订后,受让方必须在合同规定的期限内缴纳土地出让金,任何单位和个人都不得批准减免和缓缴,也不得为受让方代缴。逾期不缴纳土地出让金的,国土资源部门应依照土地出让合同的有关规定追究其违约责任。

      (三十四)因不可抗力等特殊原因导致不能按期缴纳土地出让金的,可由受让方向出让方提出延期申请,由国土资源部门会同财政部门提出意见,报同级政府审批。经同级政府批准同意延期的,方可变更土地出让合同相关条款;未经批准的,一律不得延期缴纳土地出让金。

      (三十五)因政府、政府有关部门和单位的行为未履行土地出让合同,导致受让方不能按期缴纳土地出让金的,由出让方、受让方按实际延期占用土地的相应时间确定延期缴纳土地出让金的期限,并变更土地出让合同相应的条款。

      (三十六)各级国土资源部门要对参与本辖区内经营性土地“招拍挂”的开发企业的信誉度进行调查,建立开发企业信誉档案制度。对逾期不缴纳土地出让金的开发商,在土地出让金缴清前,不再审批其新的开发用地,不允许其参与经营性土地使用权的“招拍挂”竞买活动。

      八、其它

      (三十七)本意见从下发之日起执行,以前相关文件与本意见不符的,以本意见为准。

      (三十八)各县(市、区)可参照执行。

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