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南昌力争2年建成农村土地流转交易市场

    昨日,记者从南昌市建立农村土地承包经营权流转交易市场新闻发布会上获悉,《关于建立农村土地承包经营权流转交易市场促进适度规模经营的意见(试行)》(简称《意见》)已经正式出台,我市在南昌县、安义县率先启动建立农村土地流转交易市场试点,先行先试。

      昨日,记者从南昌农用地商住地工业地市建立农村土地承包经营权流转交易市场新闻发布会上获悉,《关于建立农村土地承包经营权流转交易市场促进适度规模经营的意见(试行)》(简称《意见》)已经正式出台,我市在南昌县、安义县率先启动建立农村土地流转交易市场试点,先行先试。

      建立农村土地流转交易市场

      据统计,截至第三季度,我市农村土地流转总面积71.38556万亩,土地流转率(占家庭承包耕地总面积的百分比)为25.6%,高于全国(21%左右)和全省(15%左右)水平。但是,我市农村土地流转仍然存在着流转秩序混乱、流转行为不规范、配套政策不完善等问题,在一定程度上影响了我市农业现代化的进程。

      为此,南昌在全省第一个出台《意见》,提出在南昌县、安义县率先启动建立农村土地流转交易市场试点,鼓励和支持其他有条件的县区同步开展试点。在总结试点经验的基础上,力争用2年左右的时间,在全市逐步建立规范有序、信息快捷、网络健全、公平合理的市、县、乡三级农村土地流转交易市场。

      农村“四荒”地可以拍卖等方式承包

      记者从《意见》中了解到,我市将按照依法自愿有偿的原则,鼓励、引导农户通过转包、出租、互换、转让、股份合作等形式将承包土地向家庭农场、农民合作社、专业大户和农业企业流转,农村“四荒”地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。对规范达标的家庭农场和农民合作社等规模经营主体,在政策扶助上予以倾斜。

      同时,鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的家庭农场、农民合作社、专业大户等农业规模经营主体和返乡创业人员,按照产业布局规划,围绕优势产业集中连片经营农民流转的土地,建立规模化、标准化的生产基地。支持农村集体经济组织参与农村土地流转,特别是二、三产业发展较好、有一定经济实力的村集体,在征得农民同意后,可以通过多种形式进行农村土地集中经营或统一流转。

      鼓励农户组建农村土地股份合作社

      此外,倡导以股权为利益联系的土地流转,鼓励农户以农村土地承包经营权入股的形式组建农村土地股份合作社,通过合作社将成员承包土地集中起来,进行统一流转或集中规模经营,收益按农民合作社章程进行分配,实行保底分红。通过“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权、保障收益权”,逐步形成“土地变股权、农户变股东、收益按分红”的农村土地流转模式。

      鼓励和引导农民组建农村土地流转信用合作社,农户将承包的土地存入农村土地流转信用合作社,合作社对存入的土地按质量和存入年限分年度向存入方支付利息,实行村集体土地所有权、农民土地承包权、合作社土地经营权“三权”分离。农村土地流转信用合作社对存入的承包地进行整合,可以多种形式进行规模经营,提升土地增值空间。

      鼓励支持农民积极参与农村土地流转,积极引导同村同组的农户以互换形式使流转土地相对集中,推动土地连片经营。

      ◎相关新闻◎

      农村土地流转 定期公布指导价格

      《南昌农村土地流转交易市场建设实施方案》出台

      昨天,记者从新闻发布会上获悉,《南昌市农村土地流转交易市场建设实施方案》同时出台。根据《方案》要求,2014年6月底前,完成南昌县、安义县农村土地流转交易市场建设试点工作,2014年7月召开全市农村土地流转现场经验交流会,在全市全面启动农村土地流转交易市场建设。那么,农村土地流转交易如何进行?土地价格如何评估呢?

      记者 高小茜

      流转程序

      1.信息储备

      先由农村土地流转出让方和受让方向行政村农村土地流转服务站提出申请,说明流转的原因、期限、形式、价格、用途等,以行政村为单位对所辖各村农户委托流转和协议流转的土地信息进行录入汇总,上报乡镇农村土地流转服务中心。

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      2.规范登记

      建立农村土地流转登记册,明确专人负责农村土地流转信息的整理、登记、归档。

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      3.挂牌流转

      经审核和收益评估后,乡镇农村土地流转服务中心及时将出让方和受让方供求土地的坐落、面积、价格、流转的方式、期限、用途等资料输入电脑,同时在农村土地流转信息平台和农村土地流转交易服务大厅电子显示屏公布,并将符合双方土地流转条件的信息及时通知出让方和受让方。

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      4.指导定价

      定期公布所在地农村土地流转指导价格。

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      5.公平交易

      流转交易可采取协议转让、电子竞价、一次性密封报价、综合评审、招标投标、公开竞价等国家法律、法规规定的方式进行交易。

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      6.登记备案

      受让方需提交农村土地流转意向合同、生产经营实施方案、委托书等相关资料,由县区、乡镇农村土地流转服务中心进行审核,指导流转双方依法签订合同,并予以鉴证,将合同资料信息输入电脑存档,按要求备案,由县区农业行政主管部门颁发《南昌市农村土地承包经营权流转使用权证》。农村土地流转合同一式四份,流转双方各执一份,乡镇、村各备案一份。全市推广使用由省农业厅、省工商局联合制作的农村土地承包及流转规范化合同文本。

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      7.合同履约

      指导监督流转双方履行合同(包括租金结算、合同变更等)。

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      8.抵押贷款

      在符合国家有关金融政策前提下,积极探索农村土地承包经营权流转使用权抵押方式,让受让方凭县区农业部门颁发的《南昌市农村土地承包经营权流转使用权证》到金融机构办理抵押贷款。

      A.操作规程

      流转双方在承包地所在乡镇进行交易

      根据《方案》要求,各行政村设立农村土地流转服务站,委派一名村干部作为农村土地流转信息员,负责本村土地流转信息的采集。乡镇农村土地流转服务中心,按照“挂牌流转、依法受理、基价指导、公平交易”的原则,指导流转双方在承包地所在乡镇进行交易。

      县区要建立和完善农村土地流转服务中心,负责审核乡镇上报的经营主体资质条件和相关资料,对流转合同登记备案,由农业行政主管部门颁发《南昌市农村土地承包经营权流转使用权证》。

      B.价格评估

      流转交易价格评估 引入第三方土地评估机构

      县区、乡镇农村土地流转服务中心按照分类指导、科学测算、现实比较和幅度递增相结合的要求,指导流转双方采取协商定价、投标定价、竞拍定价等形式,合理确定农村土地流转价格。要积极引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。

      协商定价法

      (1)农村土地流转基准价。流转基准价=当年每亩土地经营收益[每亩土地农业生产常年农产品产量×农产品大宗市场价格-生产成本(含劳动力成本)]×70%。

      农村土地流转基准价由县区人民政府每三年发布一次。

      (2)要素加权。流转双方可根据资源配置水平,如:单双季、地形特点、基础设施配套、区位优劣等情况,在土地流转基准价的基础上作适当的要素加权(上下浮动不超过基准价格的50%),确定最终协议价格。

      农村土地流转收益可以货币方式支付,也可以实物量参照市场综合价格折算成货币支付。

      投标定价法

      由乡镇农村土地流转服务中心指导流转双方按协商定价法进行测算,综合考虑基准价和要素加权确定流转标价,以最接近标价者为中标。

      竞拍定价法(重点“四荒地”)

      乡镇农村土地流转服务中心以流转基准价为起拍价,出价最高者中标。

    专题:中央力推家庭农场模式 农村土地流转成关键

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