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长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知【2006年】

    长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知

    各县(市)、区人民政府,市政府各委办局、各直属机构:

      为了保证我市土地级别与基准地价体系适合城市建设和土地市场发展的需要,经省国土资源厅、省发展改革委员会和省财政厅批准,市政府决定公布实施长春农用地商住地工业地市区基准地价、土地使用权出让金均价、商业用地区段路线价、协议出让土地使用权最低价、土地租金标准。现将有关问题通知如下:

      一、基准地价是指土地定级范围内,设定使用年限、土地利用条件、建筑容积率和土地还原利率,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点的级(类)别的完整国有土地使用权的平均价格;土地使用权出让金均价是指土地定级范围内,级(类)别分用途的或商业用地区段的土地使用权出让金的平均价格;商业用地区段路线价是指规定的各商业用地区段临街宗地完整国有土地使用权的平均价格。

      二、基准地价主要作用:

      (一)各级政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据;

      (二)进一步评估宗地价格的依据;

      (三)反映土地市场中地价变化趋势,为土地使用者投资与开发决策提供依据;

      (四)政府征收土地税赋的依据;

      (五)对土地利用、流转进行引导。

      三、这次公布基准地价的范围为长春市区规划区(双阳区除外)、建制镇规划区的国有土地。其他区域的国有土地参照临近同用途的土地级别确定。各类土地级别由长春市国土资源局制定。

      四、土地定级范围内按商业、居住和工业用途分别划分十二个土地级别,Ⅰ至Ⅵ级商业用地分为一类和二类,评定了42个国有土地使用权基准地价、42个土地使用权出让金均价及125个商业用地区段路线价、125个商业用地区段出让金均价,并且建立了宗地价格修正体系。各级(类)别的基准地价、土地使用权出让金均价、工业用地协议出让土地使用权最低价和商业用地区段路线价与出让金均价分别见附表1、2、3、4.

      五、国有土地租赁的年限一般不超过10年。这次公布了10个年限的租金标准,任意年限的土地租金标准可按下列公式计算:

      Pn=PN(1-1/(1+RD)n)/ (1-1/(1+RD)N);

      Pn-任意年限的租金;

      PN-宗地所在级别某用途土地使用权出让金均价;

      n-租赁年限(n≤10);

      N-各用途土地的法定最高使用年限;

      RD -土地还原利率(8%);

      各类用途土地一至十年的租金标准分别见附表5、6、7.

      六、基准地价的内涵

      (一)估价期日为2005年1月1日。

      (二)设定土地开发程度:一至八级为宗地红线外七通(通路、供水、排水、供热、供电、通讯、供气)和宗地红线内场地平整。九至十二级为宗地红线外五通(通路、供水、排水、供电、通讯)和宗地红线内场地平整。

      (三)设定土地容积率

      一至八级:商业用地平均容积率为3,居住用地平均容积率为1.5,工业用地平均容积率为1.

      九至十二级:各用途平均容积率为1.

      (四)设定土地使用权年限:各用途法定最高年限,即商业用地四十年、居住用地七十年、工业用地五十年、综合用地五十年。

      (五)地价构成

      1.土地使用权出让金均价是指政府土地纯收益,不包括新增建设用地有偿使用费和征地所发生的税费。

      2.基准地价和商业用地区段路线价是指完成土地开发等基础设施建设,已经“通平”的土地使用权价格,包括土地取得费、开发费和出让金,不包含城市基础设施配套费。

      七、准确把握不同用途的基准地价。商业、金融保险、餐饮旅馆业、其他商服用地等建设用地参照商业用地确定基准地价;工业、采矿、仓储、公共基础设施、瞻仰景观休闲、机关团体、教育、科研设计、文体、医疗卫生、慈善用地等建设用地参照工业用地确定基准地价;城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地中分摊的居住用地、公寓用地等建设用地参照居住用地确定基准地价。地下空间土地使用权按地下规划建筑用途确定土地用途,地下一层土地使用权基准地价按同类用途基准地价的50%确定,地下二层按30%确定,地下二层以下按15%确定。

      八、工业用地设定协议出让土地使用权最低价,不设最高价。工业用地的净地出让最低价按照工业用地基准地价的70%确定,工业用地毛地出让最低价按照工业用地出让金均价的70%确定。除国家有明确规定之外,工业用地的净地协议出让价格不得低于工业用地的净地出让最低价,工业用地的毛地协议出让价格不得低于工业用地的毛地出让最低价。

      九、以有偿方式取得国有土地使用权的,土地出让底价由长春市国土资源局委托具有土地评估资格的中介机构进行评估,并由长春市国土资源局集体研究决定。协议出让土地价格评估,必须以基准地价为主要依据,以基准地价系数修正法为主要方法;招标、拍卖、挂牌方式出让的国有土地使用权的价格评估,必须采用两种以上评估方法,以竞价结果确定成交价。中外法人、自然人和其他组织执行统一的土地出让价格或租金标准。

      十、长春市中心团的土地级别图分为网格级别图和宗地级别图。由长春市国土资源局印制的各种用途的土地级别图是设定标准面积的网格级别图。各用途的宗地级别图是随着长春市地籍数据库动态更新的。宗地级别的确定以宗地级别图为准,每宗地的土地级别由长春市土地定级及基准地价动态更新系统落实宗地后确定。

      十一、经依法批准利用原自有划拨土地进行经营性开发建设的和转让原划拨土地使用权的,须按市场价缴纳土地使用权出让金。

      十二、划拨土地作为经营性用地和原出让土地改变为经营性用地的,均须缴纳土地租金。

      十三、更新后的土地级别和基准地价等土地价格自2006年4月1日起施行;《长春市人民政府关于公布长春市基准地价土地使用权出让最低限价土地租金标准的通知》(长府发[2001]16号)同时废止。所有以有偿方式使用国有土地的,执行新的土地价格。

      十四、各县(市)及双阳区的基准地价等土地价格由各县(市)及双阳区自行制定,按省批复的意见,由各县(市)及双阳区公布实施。

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