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澳门回归前后的土地制度

      一、澳门过渡期的土地制度概述

      澳门由澳门半岛、凼仔岛和路环岛组成,面积狭小,约为23.5平方公里。澳门人口数约为41万,是全球人口密度最高的地区之一,因此,土地资源十分珍贵。随着社会经济的高速发展及大量外来人口的涌入,土地的稀缺性会日益突出,其价值也会越来越高。

      澳门的土地按其用途可分为六大类,即农业用地、货仓用地、商业用地、住宅用地、工业用地及其它用地等。

      澳门实行与香港类似的土地制度,即土地批租制。按照中葡联合声明的规定,澳门每年新批出的土地量不得超过20公顷。在过渡期即自联合声明生效日起至1999年12月19日的时间内,批租土地的各项收入在扣除成本费用后,由澳葡政府和筹建中的澳门特别行政区政府“五五分成”。属于澳葡政府的土地收入,用于澳门土地开发和公共工程。属于澳门特别行政区政府的土地收入,作为澳门特别行政区政府的储备基金,存入在澳门注册的银行,用于特别行政区政府的启动资金及日后澳门的发展建设。

      二、回归后澳门特别行政区的土地所有权和使用权

      根据“一国两制”的原则,回归后澳门特区的土地制度基本不变。澳门特别行政区基本法第7条和第120条对特别行政区的土地制度作了原则性规定,主要内容为:澳门特别行政区的土地除在澳门特别行政区成立以前已依法确认的私有土地外,属国家所有。据此,特别行政区的土地所有权分为私有和国有两种。澳门特区政府承认已办理产权登记的私人土地所有权。同时,自1999年12月20日中国恢复对澳门行使主权后,原属于澳葡政府所有的土地将作为公产被收归国有。而且,自澳门回归之日起,依据基本法的规定,澳门特别行政区将不会有新的私有土地出现。

      澳门特别行政区境内的土地,由特区政府负责使用和管理,其收入全部归特别行政区政府所有和支配。根据这一规定,澳门的土地所有权虽归国家所有,但特别行政区政府享有土地的使用权。现行澳门土地法规定,政府可以直接开发或使用土地,也可以将土地租赁或租借给私人使用,即私人可拥有一定年期内的土地使用权。而特区政府成立后,还将继续按照有关法律和规定,新批或续批土地,对土地使用进行管理和监督。这也是澳门特区高度自治的体现之一。

      同时,根据中葡联合声明和基本法的规定,对原澳葡联合声明和基本法的规定,对原澳葡政府批出的使用年期超过1999年12月19日的土地契约,澳门特区政府将予以承认和保护。

      三、澳门的土地性质分类制度

      澳门的土地按照性质不同,可分为私家地、政府租借地、政府租赁地、政府公共土地、临时性使用式占用地及民间交易性质土地(沙纸契地、尝产地和私人租借地)等。这些不同性质的土地,有不同的使用特点和限制条件。

      1、私家地。私家地又称私人业权土地。私家地的土地产权及其地上物的产权均归私人所有,可自由转让、买卖、按揭等,且改建地上物时无需办理改用途、补地价手续,是产权最充分、受限制最小的土地。有的地块的土地所有人将土地出租给他人兴建楼宇,但并不将地权卖断,其土地所有权与楼宇所有权分属于不同业主。若发展商购入地权后,方可获得政府的批准。

      2、政府租借地。政府租借地又称政府永久性批租地或永久批地。这类土地的使用期没有限制,却有用途限制。政府批出土地时,承租人需一次性缴纳使用权价款及溢价金(即俗称的“补地价”或“合约金”)。使用时,承租人需严格按照租地合约的要求进行开发,还需每年缴纳土地税。

      地上物开发、建设完成后,地上物的所有权归私人所有,经登记后可自由转让、买卖。地上物转让后,其所属地块的使用权随之自动转移。

      当土地承租人欲改变土地用途时,需向政府申请变更土地用途,经核准及补交溢价金后,方可进行改建工作。

      3、政府租赁地。政府租赁地又称期限性批租地,俗称期限性批地。这类土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超过25年,期满后每次可续期10年。承租人需向政府一次性缴纳溢价金,并严格按照合约条文进行开发、建设。每年承租人还需向政府缴纳土地租金。目前,澳门政府多以这种有偿、有限期的租赁方式进行土地批租。

      4、政府公共土地。政府公共土地是指用于或拟用于公共道路、交通、市政、文化设施的土地,如街道、公园、广场等。政府公共用地的取得及使用有专门的法律制度进行管理。

      5、临时性使用式占用地。临时性使用式占用地又称临时用地,是指政府以准照形式将地段批出作临时性使用的土地。该地块的准照使用期限一般为1年,需每年办理续期手续并缴纳租金。地块需按指定用途使用,且只可建临时性建筑物,不得建任何永久性建筑物,也不得自由转让或用于按揭。政府只需提前60天通知承租人,即可收回土地,使用人无权索偿。

      6、民间交易性质的土地。由于特殊的历史原因,澳门还有一些与民间土地交易有关的特殊性质用地,如沙纸契地、尝产地及私人租借地等。所谓沙纸契地是指位于澳门离岛的部分拥有清朝官契或民间转让契约的土地(由于上述官契或民间私人契约通常在沙纸上,故名“沙纸契”);尝产地是指已经登记、产权归全部成员共同所有、不能个别变卖或转让的家族性土地;而私人租借地则是指私家地业权人出租给他人使用并收取地租的私有土地。这3种性质的土地通常只在民间交易,交易量较小。

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