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江西省萍乡市人民政府关于进一步规范土地管理的实施意见【2007年】

    江西省萍乡市人民政府关于进一步规范土地管理的实施意见

    各县(区)人民政府,市政府各部门:

      为加强土地资产管理,合理配置土地资源,培育规范土地市场,促进我市经济社会可持续发展,根据土地管理有关法律法规和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称《通知》)、《江西农用地商住地工业地省人民政府贯彻国务院关于加强土地调控有关问题的意见》(以下简称《意见》),结合我市实际,提出如下实施意见:

      一、充分认识加强土地管理工作的重要性

      1、统一认识,切实把思想统一到中央和省委、省政府的决策部署上来。国务院《通知》和省政府《意见》从当前宏观调控的实际需要出发,针对土地管理特别是土地调控中出现的一些突出问题,从调整利益分配机制、完善管理责任制度、建立健全法律机制等方面提出了一系列深化改革、从严管理的具体措施。两个重要文件的出台,是中央和省进一步落实科学发展观、加强和改善宏观调控、促进经济和社会可持续发展的重大决策,充分体现了中央和省委、省政府实行最严格的土地管理制度的坚定决心。各级各部门一定要认真学习贯彻《通知》和《意见》精神,进一步统一思想,本着对人民负责,对历史负责的态度,充分认识加强土地调控,严格土地管理的重要性和紧迫性,切实把各项政策措施落到实处。

      二、进一步明确和落实土地管理和耕地保护的责任

      2、建立和完善耕地保护责任体系。县(区)、乡(镇)政府主要负责人对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设用地控制指标(包括占用农用地和未利用地)纳入土地年度计划,以实际耕地保有量和新增建设用地面积,作为土地利用年度计划考核、土地管理考核和耕地保护责任目标考核的依据。市政府定期向各县(区)下达耕地保护考核目标,从2006年起,每年对各县(区)考核一次,对履行责任目标成效突出的县(区),在下达年度用地计划指标时将予以倾斜;对考核认定为不合格的县(区),责令整改,整改期间暂停该县(区)农用地转用和征收土地报批,并由市监察局、市国土资源局对其报批用地情况进行检查,按程序依法依纪处理直接责任人,并追究有关人员的领导责任。耕地保护责任目标考核结果,列为县(区)政府第一责任人工作业绩考核的重要内容。各县(区)要结合本行政区域实际,相应制定对乡镇政府耕地保护责任目标考核办法,层层分解落实责任目标,严格考核和责任追究。

      3、规范建设用地审查报批。农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,按规定缴纳有关税费,依法办理农用地转用审批手续。发展改革和国土资源部门,要分别就建设项目是否符合国家产业政策、规划布局、市场准入标准以及报批材料、报批程序是否完备和合规等进行审查,对不符合要求的,一律不得通过项目预审、用地报批和供应土地。

      4、严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的,对土地违法违纪行为不制止,不组织查处的,对土地违法违规问题隐瞒不报的,依法追究有关县(区)、乡(镇)政府负责人的领导责任。

      三、强化土地统一管理

      5、政府高度垄断土地一级市场,坚持土地统一管理。市、县人民政府对建设用地实行“五统一”:即统一规划、统一征收(收购、收回)、统一开发、统一出让或者划拨、统一管理。成立萍乡农用地商住地工业地市土地管理委员会,市政府常务副市长任主任,市政府分管副秘书长、市国土资源局局长、市发改委主任、市财政局局长任副主任,市监察、建设、规划、房管、安源区政府、萍乡经济开发区管委会、市土地收购储备中心等部门和单位主要负责人为成员;土地管理委员会办公室设在市国土资源局,办公室主任由市国土资源局局长兼任。市土地管理委员会实行例会制度,主要研究制定我市的土地管理、土地收购、征用、供应的政策规章,协调各有关方面关系,审查土地利用总体规划、城市土地利用规划、土地年度计划、土地储备年度计划、土地出让年度计划,落实土地收购储备资金,审查计划执行和资金运作情况,调控土地市场运行机制。各县(区)可成立相应机构。

      6、加大政府土地储备力度,实行统一出让。市中心城区规划控制范围内(含萍乡经济开发区和安源新区)的所有建设用地一律纳入市国土资源局统一管理。市区内凡需盘活的国有土地,依法收回的闲置土地、违法用地、无主地,及其它可供收购的地块,一律由市政府授权市土地收购储备中心统一储备,区土地储备中心应积极配合。市经贸委、市国资委、企业主管部门要根据城市建设、产业结构调整和企业改制的需要,每年提出“优二兴三”和改制、兼并、破产企业的存量土地处置计划,提请市土地管理委员会研究确定。中心城区规划控制内集体土地由市国土资源局代表政府统一组织征、转用并纳入政府土地储备库,区国土分局要密切配合,其他任何单位或个人擅自与镇(城郊管委会)、村(管理处)签订的征地协议或洽谈的征地条件一律无效,市国土资源局对所申报的集体土地征、转用手续不予受理。萍乡经济开发区、安源新区的经营性土地供应统一纳入市区年度供地计划,并由市国土资源局统一组织实施出让,区国土分局配合,实现“一个口子进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”。

      7、积极推进经济适用住房和廉租住房建设。经济适用住房和廉租住房应当根据土地利用总体规划和城市总体规划,按照便民、利民的原则,核定总量,集中建设,定向供应,实行统一规划、统一征地、统一销售、统一管理。经济适用住房和新建廉租住房建设用地依法依规实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房和廉租住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

      四、切实保障被征地农民的长远生计

      8、合理进行征地补偿。征地补偿要做到同地同价,补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。在土地征收报批过程中,要严格审查征地补偿安置费用标准和构成。对征地补偿安置费用未落实,或达不到规定标准和要求的,暂缓农用地转用和土地征收报批;对因征地补偿安置不到位或拖欠被征地农民补偿安置费用而引发重大群体性事件的,责令限期整改,并追究有关领导责任,整改期间暂停受理该县(区)农用地转用和土地征收报批。

      9、积极做好被征地农民的社保和安置工作。要认真做好被征地农民就业培训和社会保障工作,妥善安置被征地农民,拓宽被征地农民安置渠道,大力推行货币安置、留地安置、异地移民安置、就业安置等各种方式相结合的安置办法,确保被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障。新增建设用地必须首先要确保土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗或地上附着物补偿费真正落实到农民手中,以解决失地农民种地无田、就业无岗、社保无份的问题。被征地农民社会保障工作的对象,以新被征地农民为重点人群,并需严格按规定程序核准并予以公告。在城市规划区内,应根据各被征地农民不同年龄段,制定保持基本生活水平不下降的办法和养老保障办法,对符合城市居民最低生活保障条件的,按规定纳入最低生活保障范围;对符合医疗救助条件的,按规定纳入救助范围;要将被征地农民就业问题纳入城镇就业服务体系,建立失业登记制度,在劳动年龄段内有就业愿望的,按规定享受免费职业介绍和就业培训的有关优惠政策。在城市规划区外,符合条件的被征地农民,按规定纳入农村居民最低生活保障、新型合作医疗和农村医疗救助范围。被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳入征地补偿安置费用。征收农民集体所有土地时,有条件的应在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地;对不具备基本生产生活条件的无地农民,尊重农民意愿,可以实行异地移民安置。

      五、调整利益分配机制和有关税费政策,实行“收支两条线”管理

      10、规范土地出让收支管理。从2007年起,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理。财政部门和国土资源部门要加强土地出让收入的征收管理,足额入库。财政部门要按照国家和省有关规定合理安排土地收益的分配。

      11、调整建设用地有关税费政策。从2007年1月1日起,新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍,缴纳范围以当地实际新增建设用地面积为准。严格执行中央调整城镇土地使用税和耕地占用税的政策规定,提高城镇土地使用税和耕地占用税标准。各级财税部门要加强税收征管。国土资源管理部门要加强土地登记和建设用地管理,财税部门要以土地登记确定的权属、面积和占用耕地面积为依据,依法征收城镇土地使用税和耕地占用税。对未出具完税或减免税凭证的,国土资源部门不得办理土地登记手续。

      12、严格执行市人民政府关于土地出让收益的分配制度。由市国土资源局统一组织实施的萍乡经济开发区和安源新区(4.17平方公里)的经营性土地出让收入分别进入“两区”财政专户,并由萍乡经济开发区和安源区管理使用。

      六、积极支持工业园区建设

      13、认真落实兴工强市的重大决策,有力保障工业建设用地。切实做到重点项目重点供地、优良项目优先供地、所有项目节约集约供地。坚决执行限制用地、禁止用地目录和建设用地定额标准。严格执行《国有土地使用权出让合同示范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)》,严格市场准入制度,新建工业项目用地投资强度每亩不得低于50万元,每亩土地容积率不得低于0.5,建筑密度不得低于30%,行政办公及生活服务设施用地不得超过项目用地总面积的7%。严禁擅自改变工业用地用途变相搞房地产开发或从事其他经营活动。对原以优惠价格取得的工业用地,在企业破产、转让或以其它方式处置土地资产时,应由土地收购储备中心按原出让优惠价收回。

      14、严格执行工业用地出让最低价标准。从2007年1月1日起,工业用地出让必须执行国土资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》。各级国土资源部门在办理土地出让手续时,不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定最低价标准进行减价修正。

      15、落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地,或以各种形式给予补贴或返还的,按非法低价出让国有土地使用权进行查处。对国务院31号文件下发(2006年8月31日)前,市、县人民政府已经签订工业项目投资协议,确定了供地范围和价格,所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的,可以继续采取协议方式出让或租赁,但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定,将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后,抓紧签订土地出让或租赁合同,并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的,应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。

      七、严格集体土地管理,积极支持社会主义新农村建设

      16、加强农民集体建设用地的管理。新农村建设必须符合村镇建设规划,不得以置换、挂钩等名义大拆大建,将腾退土地用于非农建设。建新拆旧能够复耕的土地必须复耕、不能复耕的,必须按照“优先开发、统一规划、统一建设”的原则合理开发利用。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

      17、禁止城镇居民在农村购地建房、禁止农村村民建房出售给城镇居民。按照“一户一宅”的法律规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,且面积不得超过规定的标准;农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的不得批准。城镇居民不得购买集体土地建私房或购买村民自建房,否则予以严厉查处。

      18、努力争取国家土地开发整理复垦项目资金,严格执行上级有关规定用好资金。市、县(区)各有关部门要抓住建设社会主义新农村的机遇,争取中央和省的土地开发整理项目,在开发项目中做到开发一块、成效一块;在整理项目中做到山、水、田、林、路、村综合配套,市、县(区)财政要安排相应的土地开发整理复垦项目的配套资金。

      八、做好土地管理基础工作

      19、认真做好土地变更调查和土地利用总体规划修编工作。土地变更调查要坚持实事求是的原则,做到数据、图件和实地一致,加快建立“以图管地”的土地管理新机制。土地利用总体规划修编工作要以节约集约利用土地、严格保护耕地为指导方针,坚决防止借规划修编名义随意扩大建设用地规模。要做好规划实施评价、基础调查、资料搜集、课题研究以及土地利用重大项目和政策建议的论证等规划修编前期各项工作,研究解决规划修编中土地利用的重大问题。各级财政要安排必要的土地变更调查、城镇基准地价更新和土地利用总体规划修编专项工作经费。

      20、加强土地登记和统计工作。土地登记要切实维护土地权利人的合法权益。加强土地使用权抵押登记管理,防范抵押信贷风险。建立土地统计分析快报制度,改革完善统计方法和指标体系。建立土地调查数据库、土地利用图件库和土地资源变化信息的调查统计、监测与快速更新机制。各级政府要投入必要的资金启动和实施“金土工程”,不断提高土地管理信息化水平。

      九、关于国有企业改制和城区旧城改造有关土地问题的处理

      21、国有企业改革的土地处置方式。进一步深化企业改革,充分发挥市场机制在配置企业土地资源中的作用,规范企业改革、改组、改造中的划拨土地使用权的管理。企业原有的划拨土地使用权可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股(出资)和保留划拨用地方式予以处置。

      22、企业改制土地的出租。为吸引建设资金,对外商投资的能源、交通、大中型工业项目用地和股份制企业的用地以及市人民政府批准的项目用地,可以出租方式提供。出租年限不得高于国家规定的最高出让年限。租金标准参照土地评估机构提供的评估价格进行测算,按年度收取。以承租方式取得的土地使用权不得转让、转租、抵押。

      23、企业改制后用于经营性土地必须纳入政府土地储备库。对城区范围内企业因改制、搬迁、置换、破产等需处置的国有划拨土地转为经营性用地,原则上由市土地收购储备中心统一收购。被收购单位应做好拆迁安置补偿等工作,国土部门对拟出让地块实行“净地出让”。国有企业的土地使用权出让金收入按萍府发(2003)17号文件精神办理。

      24、破产企业土地资产的处置。破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,市、县人民政府可以予以收回,并依法处置。企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政主管部门批准。否则,应认定抵押无效。

      25、城区旧城改造的土地处置。旧城改造的土地必须坚持依法规划、成片开发的原则,严格控制在建成区内零星插建。确属危房等特殊情况经市人民政府批准需拆除的拆迁户,原则上实行货币补偿异地安置。原有的土地由国土部门组织公开出让,拆迁安置补偿费从收取的土地出让金中列支。

      十、清理处置闲置土地

      26、明确闲置土地的政策规定。要加强对闲置土地的清查、处理。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定期限未动工开发建设的建设用地(包括国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;已动工建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足三分之一,或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;未按出让合同约定及时动工开发建设的)。

      27、对闲置土地进行全面的清理。为盘活存量土地,市县国土资源行政主管部门要根据《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》等,对已征用、划拨、出让的土地进行全面清理。已办理审批手续的非农建设用地1年以上未动工建设的,应征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工建设的,可以由县级以上人民政府依法无偿收回土地使用权。

      28、对收回闲置土地的处理。国土资源行政主管部门对收回的闲置土地,应当按照土地利用总体规划和城镇规划确定的用途安排建设项目或作其他临时用途。近期无法安排建设项目且耕种条件未被破坏的,可以组织耕种;不适宜耕种的,可暂作绿地等方式作为政府的储备土地。

      十一、严肃惩处土地违法违规行为

      29、严格土地违法违规的责任追究。国家机关工作人员非法批准征收、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权的,依法依规追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。对不执行国家土地调控政策、超计划批地用地、未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地,以及通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田的,要追究有关人员的行政责任。

      30、完善土地违法案件查处协调机制。国土资源行政主管部门要与行政监察机关、司法机关建立联合办案机制和案件移送制度,加大查处力度,严肃追究有关违法违规人员的责任。对违反党纪的,移送党纪部门依纪处理。各级监察机关要会同国土资源部门,不定期地开展以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动,对重大土地违法违规案件要公开处理。

      贯彻落实国家土地调控政策,依法管好用好土地,责任重大,意义深远。各级政府必须进一步加强领导,落实责任,把加强土地管理和调控工作摆到更加突出的位置。各有关部门要加强协调,密切配合,抓紧制订完善相关配套措施。国土资源部门要会同监察机关等有关部门做好对《通知》《意见》及本规定贯彻执行情况的监督检查,对弄虚作假、顶风违纪的要坚决严肃查处,重大问题要及时报告市政府。

      二OO七年六月八日

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