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案例分析:房价的构成你懂吗?

    6月初,黎女士在河东某楼盘买下了一套118平米的房子,准备给儿子做婚房,总价是46万元。虽然,先前黎女士已对一些楼盘价格进行过细致比较,但对于自己这套商品房为何是现在的定价,她还是一知半解。那么,与老百姓息息相关的房价,到底由哪些部分组成呢?

      6月初,黎女士在河东某楼盘买下了一套118平米的房子,准备给儿子做婚房,总价是46万元。虽然,先前黎女士已对一些楼盘价格进行过细致比较,但对于自己这套商品房为何是现在的定价,她还是一知半解。那么,与老百姓息息相关的房价,到底由哪些部分组成呢?

      9月9日,记者来到湘潭农用地商住地工业地河东地区一个楼盘调查。据售楼人员介绍,他们楼盘的房价基本是由土地成本、建安成本、配套费、税费、贷款利息、营销成本等组成的。那么,这些费用在房价里各自占有比例是多大呢?带着疑问,记者咨询了相关业内人员。

      据某房产相关负责人介绍,现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。比方说您的房子单价是每平方米3900元,那您每平米房价里就包含土地成本、建安成本和税费等开销各1200元左右,开发商的利润为300元左右。

      土地成本是怎么来的呢?湘潭市国土局相关人员解释,房价里的土地成本指楼面地价,简单的讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

      建安成本是房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。

      而开发地产的行政费用和税费,主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。假设房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。一是企业所得税,由于国家规定房地产的最低利润率不得低于8%;二是营业税,开发商品房的营业税税率为5%;三是土地增值税,随着土地价格的不断提升而动态增加;四是城市维护建设税车,以及教育费附加;五是印花税,商品房销售合同按0.05%贴花。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的房子,里面上缴的相关税费接近30%。

      当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值,开发商的利润空间也就会随之増大。

      总的来说,楼面地价、建安成本和行政费用是最重要的构成主体,这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的,还有很多动态因素,它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。

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