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温州小产权房转正只限本村村民 新政被指意义不大

    近日,温州发布了《农村产权交易管理暂行办法》,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权等12类的农村产权,将可以进行交易。那么,农村是不是将来可以盖商品房了?而就在昨天,中国指数研究院发布数据,一百个城市新房均价连续15个月环比上涨。

      近日,温州农用地商住地工业地发布了《农村产权交易管理暂行办法》,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权等12类的农村产权,将可以进行交易。那么,农村是不是将来可以盖商品房了?而就在昨天,中国指数研究院发布数据,一百个城市新房均价连续15个月环比上涨。那么,土地市场的新动向,是否会对城市的房价带来新变数?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员全国工商联房地产商会创会会长聂梅生、著名财经评论张鸿共同评论。

      新政是水,温州成为农村产权交易的聚焦点。房价新数据出炉,一百个城市新房均价15个月环比上涨。农村土地城市商品房,新动向引发哪些新猜想?

      温州市近日发布了《温州市农村产权交易管理暂行办法》。自10月1日起,包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此,温州市专门成立了农村产权交易管委会,负责管理农村产权交易市场。

      温州的暂行办法,因涉及农村房屋所有权,农村集体产权等关键词而引起广泛关注。根据温州市政府的解读,农房交易只限于本村居民之间进行,农房可以在县域内抵押贷款,涉及处置不良抵押的农房,可在县域范围内置换交易。换句话说,城里人想到农村买小产权房依然没有法规的支持。

      邹挺骞(温州市中级人民法院民四庭庭长):(农房在)农村集体经济组织成员之间可以流转,非农村集体经济组织成员(就不能)。比如说,城市居民去买农民房,在现有政策范围内,是有障碍的。

      聂梅生:温州的新政策走出了市场化的第一步

      (《央视财经评论》特约评论员)

      我觉得温州这件事情意义很重大,首先在农村建立了产权交易的机构,有序的这一个平台。比如城里边的二手房交易,它也是二手房的机构进行的,所以有了很多的连锁店,同时也出现了很多大型的企业来做这个事,所以我觉得这就是市场化的第一步。市场化必须有一个主体,也就说要有企业来进行交易。那么这种机构的成立使农村的这块产权交易的平台建立起来以后,使这块盘活,而不是个体对个体的交易,是通过一个交易平台或者机构进行交易。我想这个意义远远大于它到底交易了什么,以及在什么样的法律框架之下交易。

      我觉得它的意义就是这一小步,因这个政策出台的时点很重要。正好是在三中全会马上要召开之前,同时整个中国的城镇化需要破局,房地产下一步的长效的调控需要破局,这里面都牵扯到农村的产权的问题,土地的、农村的建设用地怎么能够和城里的这一部分?国家的建设用地能不能做到像十六大、十八大都提到过的同地、同权、同价?这是一个长远的目标。但是目标你必须一步一步地走,走出了这一步,能够在交易平台上来进行产权交易,使它能够有价值,形成了一定的市场。这个价值它形成了一小块的市场,哪怕这块市场还是在现有框架下,在村里面交易,但毕竟它形成了一个市场。市场化的机制是会逐渐发展的,所以随着第一步如果成功了,会总结经验、会推广。如果这里存在什么问题,比如关于土地证等等疑难问题,会对我们现行的法律法规提出很有效的一些建议,使之能够继续向前走。

      张鸿:温州的新政策在法律上并没有突破

      (《央视财经评论》评论员)

      我觉得这个事儿本来是一个农村的事儿,但是被我们城里人乐观地解读了。其实在我看来,它的突破意义并没有那么大。第一,这种农村产权交易所在中国已经不是第一家了,2008年的时候成都农用地商住地工业地就有了。2009年,武汉农用地商住地工业地有了,湖北农用地商住地工业地鄂州农用地商住地工业地有了,2010年,杭州农用地商住地工业地北京农用地商住地工业地有了。这些交易中心交易的东西基本上就是这些,决大多数也都有农村房屋的交易,这个是城里人最看重的。但温州写得非常明确,说依法可交易的农村房屋所有权。就是说在法律上其实是没有突破的。

      我们一直说城乡二元制,土地是二元的,就是城乡之间的墙没有。现在就是说县域内不叫交易,比如说一个农民拿自己的房屋在银行做了抵押,然后他还不起了,这个房屋就归银行了,银行要把它拍卖掉。那不光是本村的人可以参加,全县里的农民可以参与它的处置。这个政策在2007年的时候,温州市的国土部门和法院就已经出台了相关的政策,说这个县域内的农民就可以参与。

      董文立:我国的法律没有明文规定农房不可以交易

      (温州市农村产权服务中心总经理)

      在这里头,我关注到目前全国媒体的一个概念,就说温州农房可上市交易。从我所了解到的,目前国内的法律当中是没有禁止或者说没有明文规定农房是不可以交易的,更多的一个概念就是因为农房是建立在宅基地上,宅基地是属于集体所有的土地。在土地法当中,说集体所有的土地是不得出让、转让或者出租。我们也很详细地了解了土地法的有关规定。它里头规定了,农民的基地所有使用权不得出让,这里是一个分号,转让或者是出租用于非农业建设。事实上,土地法的初衷是为了保护农业用地,但宅基地本身就是建设用地。之前,温州的中院出台了一个飞进农村金融改革的二十条,当中就很明确的为农房做了一个司法上面的解释,或者说是保障。就是说,凡是合法的农村集体土地房屋上的转让,它是严格按照法律关于合乎效率的规定执行,是不轻易宣告农村房屋买卖合同无效的。

      张鸿:如果小产权房能上市交易 供应量将大大增加

      (《央视财经评论》评论员)

      为什么城里人愿意乐观地解读这样的政策?他就觉得,如果让农民的土地都上市交易,如果让那些小产权房能卖的话,那供应量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破,比如说温州如果有突破,大家当然希望突破。如果不光是农民买,城里人也可以买的话,多好啊!

      如果这一旦突破,它其实意味着整个小产权房在某种程度上面临着合法的趋势。当然未来一定要解决这个问题,但是今天我们面临法律的障碍,所以我们今天其实希望盼着温州的突破。其实我们等的是什么呢?就在法律还没有完全突破的二元制的土地两种性质的情况下,我们盼望着一个小港村的出现。如果说它的突破在法律的限制之内,然后我们又看到了未来解决的一个趋势,那该多好!我觉得这是城里人乐观误读的一个非常重要的心理基础。

      聂梅生:如果地价不能平抑 房价是下不来的

      (《央视财经评论》特约评论员)

      我觉得应该能够看得到未来的方向,毕竟中国的城镇化最终的目标,还是要解决城市和农村二元经济的问题。如果这个问题不解决,那么中国下一步发展的障碍、瓶颈就在这个地方。在城镇化过程当中,土地和户籍的问题是两个拦路虎,一定要解决。我们现在看到的所有的文件的前面,包括温州这个,都有一个依法,依的这个法也是人定的,那么根据不同的发展阶段,不同的经济发展目标,实际上这一块儿应该重新考量的。也就是说我们叫做改革,就扯到经济体制改革和整个社会下一步的改革问题。如果这个改革问题的突破,那么最后就是体现依法的法,依一个新的法,一个改革以后的法。

      房价当中两个最重要的因素就是地根、银根。关于银根,最近关于金融体制改革的力度已经非常大了,尤其是上海农用地商住地工业地这些金融实验区的出现,很多原来的依法都变成暂时不依那个法了。温州这个事情是一个小小的开始,地根和银根的问题,银根应该是先走一步,而地根是可期待的。如果这个问题不解决,房价是解决不了的。因为它最重要的这两个制约条件,就是地根和银根,如果土地价格永远招牌挂的飞涨,又没有新的供应出来,如果土地不能平抑,房价是下不来的。

      我觉得温州这件事总是要变的,因为比如重庆农用地商住地工业地、成都,还有一些地方已经开始做试点。据我了解,很多地方在城镇化的问题上,都提到要解决农村和城市二元制的问题,土地问题要解决,所以我想温州这件事情是应运而生的。

      聂梅生:今年年底 房价上涨的压力仍然存在

      (《央视财经评论》特约评论员)

      今年的房价,或者说是投资和房地产的各项指标、交易量、交易额都在这一轮调控当中的最高点。从1月份到7月份,最让大家揪心的就是,我们有一个房价的调控目标,就是房价的涨幅不能高于GDP,不能高于人均收入。但是从1月份到7月份,所有的数据都表明高了。就算现在涨幅逐渐的在下降,但是在1到7月份仍然是有9.5的涨幅,但今年的GDP到不了9.5吧?就是说明还是有压力的。当然后面的压力还更大,因为大家都大眼瞪小眼的看金九银十,因为每年到这时候就要年底了,要出手,所以上涨的压力是存在的。

      另外一方面,我们可以看到住宅的这方面的涨幅比全国的商品房的涨幅要高,中国指数研究院出来的是新建商品住宅。住宅涨幅为什么高?,因为这个百城受其中几个权重城市的带动非常大。比如说北上广深,因为它本来的房价就在2万以上,它涨个百分之多少,和其他城市房价上涨的影响是不一样的,所以住宅的涨幅就更大一些。如果按照整个中国的商品房的平均房价,它涨幅是在下降的,也就是把全部的商业地产都放进去。

      张鸿:限购政策不要再追求史上最严 而应是尽量做到合理

      (《央视财经评论》评论员)

      郑州农用地商住地工业地的限购政策号称史上最严,但其实他原来的政策是史上最不严的。就是说,如果你想买房的话,只要在当地居住一年,拿到居住证,就可以买房了。现在改成三年了,所以对他们来说是史上最严了。但是我们横向对比一下,北京才叫史上最严,你得纳税五年,然后还有20%的税,这在全国其他地方都没执行。但是北京的房价下来了吗?所以我们在寻找一个就是史上最严的时候,我们不如找另外一条路,我们能不能找到史上最合理的?

      其实,房地产问题就是土地问题和金融问题。我们现在看到金融已经在改革。那么现在土地问题怎么改,我们现在土地问题面临着什么?面临的是农民在宅基地上盖的房子是不可以抵押的,那能不能松动一下?还有,哪怕我已经城是里人了,但是我的这个土地叫集体土地,我在这里盖的房子,不可以卖给我邻居,我只能卖给我本村的人。那我们能不能在土地政策上放松一点呢?

      聂梅生:温州的土地新政策并不意味着放松

      (《央视财经评论》特约评论员)

      我们注意到最近地方政府关于当地的房地产的调控,或者说它的政策有了更多的话语权。不像是以前动不动就喊停。第二个就是问责,现在没有这两个字了,所以有些地方可能原来的限购政策定得不尽合理,比如像郑州就变成三年了。其实温州这件事,我看了以后,我觉得并不见得就是像大家反映得是怎么放松……

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