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温州市农地产权交易试点正加速前行

    进入2013年第二季度以来,土地市场持续活跃。据中原地产相关统计数据显示,5月全国40个大中城市居住用地供应1056公顷,环比增长近5成。土地供地量增加,待“补仓”的开发商也频频出手获取优质地块。

      近日,温州农用地商住地工业地发布《温州市农村产权交易管理暂行办法》(下称《办法》),明确将农村土地承包经营权、农村集体资产所有权、林地使用权、林木所有权和山林股权等12类农村产权置入农村产权交易服务范围,这是继成都农用地商住地工业地重庆农用地商住地工业地武汉农用地商住地工业地等地农地产权交易试点以来的又一项重要改革。

      土地“化零为整”

      农地产权交易试点将土地“化零为整”,然后交由国内外有意向在华投资农业的企业集中生产与开发。

      农村土地产权交易实质上是地权的转让,人们习惯称之为土地流转。20世纪80年代以来,土地流转问题一直是国内农村土地政策的重要内容。为使农地增值,目前国内土地流转主要有转包、租赁、转让、“两权”抵押(以土地承包经营权或农村房屋作抵押)、土地换保障、土地信托等模式。其中,农村产权交易平台是土地流转的重要载体。

      中国社科院农村发展研究所研究员杨一介在接受记者采访时表示,城乡统筹发展和改革需要地权交易制度的更新和创新。农地产权交易试点可以为此提供经验,进而有利于进一步完善土地政策和土地立法。

      随着新一轮城镇化建设的推进,盘活农地更是题中之义。这次温州出台的《办法》明确了专门的农村产权交易机构,要求整合现有农村产权交易平台,设立农村产权服务中心。今年年初成立的温州农村产权服务中心是由温州农投集团和温州国投集团共同投资设立的,意在通过协议、竞价、拍卖、招标等方式为农村各类产权流转交易提供场所设施、信息发布、组织交易、交易鉴证等服务。

      广东农用地商住地工业地体制改革研究会副会长彭澎对新金融记者表示,土地是农村最为重要的资产要素,目前建设用地大多从农村经济用地、荒山、农民宅基地、城乡村镇改造等处获得,但以往简单的征地-拆迁模式受到许多非议,同时土地分布过于碎片化,开发效率不高。这就需要一个农村产权流转平台,将土地导入流通轨道,集中归整与开发,让相对固化的农村产权在流转中彰显价值,农民亦可分得一定收益。

      《办法》规定,农村集体产权的交易收益,应当纳入本集体经济组织财产实行统一管理,用于本集体经济组织成员福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业。而农村个人产权的交易收益,归个人所有。

      通常来说,农村产权交易平台不向农民收费,只对投资者收费,以保证农民收益。目前国内的农村产权交易平台一般以实物作为定价的基础,即每年每亩土地的租金折算成一定数量的农作物,比如大米1000斤,或者玉米1200斤,然后根据随行就市原则,按照农作物成熟时的市场价格,乘以事先约定的数量,折算成一定的金额,补贴给农民。这样农民每年都能获得一定的固定收益,并随市场价格的上涨而有所增加。农地产权交易试点将土地“化零为整”,然后交由国内外有意向在华投资农业的企业集中生产与开发,这些企业通常是有种植经验的种植大户,也有部分个人投资者或来自制造业、餐饮、地产等行业的企业主。不同省市的试点情况不同,农地价格及农民收益有所差异。

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