第二届乡村振兴与休闲农业产业发展(内蒙古)论坛暨乡土精英会第六期特训营1 江西·赣州·信丰:5000亩高脂松油茶树项目转让1 盛大招商:广州南沙73亩优质耕地出租1 广州花都赤泥镇55.33亩优质农地零转让费出租1
热点资讯

案例分析:农民集体土地能否出租用于非农建设?

    马屯村于2009年秋将占地近4亩的闲置村小学以年租金1600元的价格出租给个体电缆加工户刘某,双方签订了10年期限的租赁合同(合同所涉用地于2011年取得了土地管理部门颁发的集体建设用地使用证,用途为工业用地),合同期限自2009年9月28日起至2019年9月28日止。

      【案情】

      前任村委会出租村小学建加工厂,新任村委会起诉撤销租赁合同

      马屯村于2009年秋将占地近4亩的闲置村小学以年租金1600元的价格出租给个体电缆加工户刘某,双方签订了10年期限的租赁合同(合同所涉用地于2011年取得了土地管理部门颁发的集体建设用地使用证,用途为工业用地),合同期限自2009年9月28日起至2019年9月28日止。

      到了2011年,马屯村的地价比前几年翻了2倍多,新一届村委会认为前任村委会出租村小学的费用太低,村里吃亏了。2012年春节过后,村委会研究决定:以当初村委会与刘某所签订的《学校租赁合同》违反法律规定为由,要求刘某与村委会解除合同。刘某对此表示反对。为达到解除合同的目的,村委会组织人员对刘某经营的电缆加工厂进行强制拆除,随后还向县人民法院起诉,请求法院判处双方所签订的租赁合同无效,并要求刘某限期拆除新建厂房。

      庭审中,马屯村诉称,该租赁合同属集体建设土地租赁合同,该租赁合同违反了《土地管理法》第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定,故请求法庭判决双方所签订的租赁合同无效。刘某则辩称,当初签订的租赁合同是双方真实意思的表示,合同尚未到期,村委会若违约解除合同,就要承担给自己所造成的全部损失。法院经审理最终判决双方所签订的租赁合同有效。

      【说法】

      农民集体土地能否流转用于非农建设,关键看其性质是农用地还是建设用地

      双方所签订的租赁合同是否有效,关键看该闲置学校的流转是否违反了《土地管理法》的强制性规定。

      《土地管理法》第63条的确规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,但是,按照该法第4条的规定,我国农民集体所有的土地主要分为两大类:一类是农用地,是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等直接用于农业生产的土地。对于这一类农用地,是严格禁止其“出让、转让或者出租用于非农业建设”的。另一类是集体建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。对于这类土地,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》第6项还规定:“农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”

      上述相关法律法规规定说明,对于农村建设用地的合法流转,我国法律法规并没有强制性禁止。《土地管理法》第63条所指的“农民集体所有的土地”是指“农用地”,并不包括原本就具有非农业建设性质的集体“建设用地”。由于该闲置小学所涉土地的性质属于工业用地,因此,马屯村前任村委会与刘某签订的10年租赁合同并未违反法律强制性规定,应当是合法有效的。

      至于这4亩学校建设用地的年租金价格仅为1600元,比当前市场价格明显偏低的问题,笔者建议:村委会可考虑通过起诉请求变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

      (作者单位:辽宁农用地商住地工业地锦州农用地商住地工业地市人民检察院)

    扫一扫分享到微信朋友圈
    分享给朋友:
    更多
    免责声明:本文仅代表作者个人观点,与土地资源网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
地合网:优质农地流转交易平台 地合自营:地合网联合政府推出优质一手土地流转 收藏或设为首页:土地网址大全,首个土地行业网址导航 土地大咖汇
土地资源网优质专题导航
关注土地资源网官方微信
地合网&土地资源网招商加盟,地合网分站加盟,土地资源网加盟中心

CopyRight © 2006-2018 广东地合网科技有限公司 版权所有 邮箱:admin@tdzyw.com 粤ICP备09158136号

中华人民共和国增值电信业务经营许可证号:B2-20130009土地网  土地出租  土地转让  土地流转  地合网 

您发布的地块将获得
拖动此处完成翻页
土地资源网联合地合网
地块发布功能全面升级