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新乡经济适用房建设管理办法【2007年】

    新乡经济适用房建设管理办法

      新乡农用地商住地工业地市经济适用住房建设管理办法

      二00七年三月三十日

      第一章 总 则

      第一条 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神,规范经济适用住房建设、交易和管理行为,切实解决中低收入家庭住房困难,根据有关法律、法规和《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)及建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

      第三条 本市市区范围内经济适用住房的建设、交易和管理,适用本办法。

      第四条 市房产管理局是本市经济适用住房的主管部门,负责本市经济适用住房的实施与管理工作。具体工作由市经济适用房建设管理中心(以下简称管理中心)承担。

      市发展改革委员会会同市房管、国土资源部门进行经济适用住房建设项目的审批,并负责经济适用住房的价格监管。

      市规划、建设、国土资源、财政等部门应当按照各自职责,共同做好经济适用住房规划、建设、管理和监督工作。

      第五条 经济适用住房建设按照统一规划、合理布局、节约用地、市场运作、公开透明的原则,坚持综合开发、配套建设,严格控制零星分散建设。

      第六条 市房管部门会同市发改、规划、国土部门根据本市城市总体规划、土地利用总体规划,考虑本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,在做好市场需求分析和预测基础上,编制本市经济适用住房建设规划,并做好项目储备。

      市发改部门应当根据经济适用住房建设规划和项目储备情况,会同市房管、规划、国土资源部门,编制市经济适用住房年度建设规模计划和用地计划,报市人民政府批准后实施。未列入经济适用住房年度建设规模计划和用地计划的,不予审批。

      市国土资源部门负责根据本市经济适用住房年度建设规模计划、用地计划,做好经济适用住房项目用地的审查、报批和供应工作。

      第七条 经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划,其建设规模纳入本市房地产开发总量。中央和省驻新单位及军队的经济适用住房建设实行属地化管理,其利用自用土地建设经济适用住房,经所属主管机关批准后,纳入本市经济适用住房年度建设规模计划,实施统一管理。

      第二章 开发建设

      第八条 经济适用住房严格控制在中小套型的普通住宅。中套型住房建筑面积不得超过90平方米,小套型住房建筑面积不超过65平方米。

      第九条 经济适用住房开发建设实行项目法人制和招标投标制,项目法人以公开招标的方式确定。参与投标的房地产开发企业须有良好的经营业绩和信誉、具有三级以上(含三级)资质和35%以上项目资本金。

      经市人民政府批准,国有及国有控股特困企业(以下统称特困企业)利用现有住宅用地或经批准改变原有土地用途建设经济适用住房的,不适用前款规定。

      第十条 项目法人招标由市管理中心负责组织。市房管、发改、财政、规划、国土资源等部门有关人员、有关专家组成经济适用住房项目法人招标评标委员会,具体负责评标、确定中标人,监察部门依法实施全程监督。

      第十一条 经济适用住房建设项目法人确定后,项目法人应当依法与市管理中心签订经济适用住房建设项目合同书,合同中应当对单套住房建筑面积、户型比例以及应当配套建设的业主自治监督、物业管理用房和商业网点用房面积进行约定。

      第十二条 经济适用住房建设项目法人应当严格按合同约定进行开发,由规划、设计单位按照功能齐全、经济适用、便利节能的原则,进行规划和设计。经济适用住房单体设计方案必须经市管理中心审核,由市管理中心加盖户型面积审核专用章。

      第十三条 特困企业利用现有住宅用地或改变原有土地用途申请建房的,由市发改部门会同市房管、国土资源、规划部门进行研究,符合城市规划、土地利用总体规划、市经济适用住房建设规划并经市国有企业改革工作领导小组同意的,在主要媒体上对申报企业和申请购买的职工进行公示(公示费由申报企业承担),并在市管理中心办公场所和企业所在地进行公示。公示后无异议的,共同签署意见报市政府批准后,办理有关手续,并纳入本市经济适用住房年度建设规模计划和用地计划。

      特困企业的认定按照市政府规定的标准和程序进行。

      第十四条 特困企业建设经济适用住房单套建筑面积应当符合办法规定,所建住房套数原则上不得超过本单位符合规定条件的人数。凡超过的,由市管理中心按照本办法规定统一调配,供符合条件的家庭购买。

      第十五条 经济适用住房建设应严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广运用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品,降低能耗,提高建设水平。

      经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。

      第十六条 经济适用住房建设实行综合验收制度和工程质量保证制度。开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任,同时应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,承担保修责任。

      第十七条 经济适用住房建设实行专款专用,开发建设单位应在银行设立工程建设专项资金账户,接受市管理中心及相关银行的监督。特困企业建设经济适用住房实行专款专用,应按受市房管部门和财政部门的监管。

      第十八条 建立健全经济适用住房统计月报制度。房地产开发企业应当按月将项目建设进度情况、资金到位及投资完成情况、存在的主要问题等情况上报市管理中心,由市管理中心汇总后报市发改、统计、财政、金融等部门。

      第十九条 健全经济适用住房档案管理制度。市管理中心应按照有关规定,对从项目报批、实施、竣工验收到交付使用等各环节的文件、资料,进行收集、整理、归档。

      第三章 优惠政策

      第二十条 经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。对按城市规划设计有商业等营业性设施的经济适用房项目,按照规划用途对土地进行分割。对住宅用地采取划拨方式供应,对商业等经营性设施用地以出让方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

      第二十一条 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。经济适用住房项目行政事业性收费和市级经营服务性收费减半收取。

      第二十二条 经济适用住房开发建设单位可以以经济适用住房在建项目作抵押,向金融机构申请住房项目开发贷款。

      第二十三条 用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。

      第四章 价格、销售、转让

      第二十四条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

      第二十五条 经济适用住房价格按照保本微利的原则确定,其销售基准价格和浮动幅度按照国家《经济适用住房价格管理办法》的规定确定;其租金标准由价格主管部门会同房管部门在综合考虑建设、管理成本和不高3%利润的基础上确定。

      在经济适用住房开工建设之前或在开工之前确定价格的项目预(销)售前,开发建设单位应当核算住房成本,提出书面定价申请报市管理中心初审后,报送市价格主管部门确定。

      第二十六条 经济适用住房基准价格和上浮幅度确定后,价格主管部门和房管部门应当向社会公示。建设单位应当在销售场所公示基准价格及批准文号和实际销售价格,实际销售价格上浮的,最高不得超过市价格主管部门核定的上浮幅度。不得在公示的标价之外收取任何未予明示的费用。

      第二十七条 特困企业建设经济适用住房的价格,执行建房成本价,不得有利润。成本价按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定的开发成本中第1项至第5项费用,加上缴纳的行政事业性收费、经营服务性收费确定。

      第二十八条 经济适用住房建设实行收费卡制度,各有关门收取费用时,须填写由价格主管部门核发的资费登记卡有关内容。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

      第二十九条 符合下列条件的家庭可以向市管理中心提出购买或承租一套经济适用住房的申请:

      (一)本市市区常住户口三年以上;

      (二)家庭年收入低于本市公布的中低收入家庭标准(家庭中低收入,指按市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者);

      (三)无房户、危房户或者三人以上家庭住房建筑面积不足60平方米的住房困难户和符合第(一)项规定,男30周岁或女28周岁及以上且其本人收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的无房单身者。

      市政府根据经济社会发展情况,适时对经济适用房购买对象条件做出调整,并向社会公布。

      经济适用住房应当优先销售给无房户、危房户、城市房屋拆迁中的被拆迁人和市政府确定接收的军转干部、引进人才等供应对象。

      第三十条 市管理中心将经济适用住房房源信息通过媒体进行预(销)售公告。公告内容包括项目的开发建设单位、房源位置和数量、套型、单套建筑面积、基准价格、申请时间和申请方式等。

      第三十一条 经济适用住房的申请购买按照销售项目进行,并按照下列程序办理:

      (一)申请。申请人在销售项目公告的申请购买期限内持户口簿和身份证向市管理中心提出书面申请,领取《购买经济适用住房申请表》,按申请表项目填写家庭年收入、住房情况等内容。

      其中,年收入证明,由工作单位出具;无工作单位的,由街道办事处出具,或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明;享受城市最低生活保障的,由民政部门出具相关证明。住房情况证明由街道办事处出具。需由有关单位出具证明材料的,有关单位应当在5个工作日内出具,并对材料的真实性负责。

      (二)资格审查。购房人在将盖有购房者单位或办事处意见及公章的申请表交市管理中心,市管理中心对购房户的资格进行审查。

      (三)确定名单。市管理中心拟定申请人入围名单,在其居住地、市管理中心办公场所和主要媒体上公示其基本情况,公示期为7日。

      无投诉或者经调查、核实投诉内容不实的,确认申请人的购房资格(申请人超过当期可供房源时除本办法规定的优先供应对象直接入围外,其他入围申请人的确定以公开方式进行);经公示有投诉的,由市房管部门会同有关部门进行调查、核实,确不符合条件的,书面通知申请人并说明理由。

      (四)入围排序。在市监察部门、公证部门及入围市民代表监督下,以公开摇号方式确定购房人的选房顺序。市管理中心为购房人建立购房微机档案,向申请人发放《购房卡》,注明可以购买的优惠建筑面积,同时将入围申请人名单及其选房顺序在市管理中心办公场所予以公告。

      (五)公开选房。开发建设单位应当按照市管理中心要求制定并公布公开选房方案。申请人持《经济适用住房申请表》和《购房卡》按公布的选房顺序到开发建设单位轮候购买办理相关手续。

      第三十二条 家庭成员为2人或单身的,可购买小套型的经济适用住房,家庭成员3人以上的可购买中套型的经济适用住房。

      第三十三条 经济适用住房开发建设单位,应当在与申请人签订购房合同之日起30日内到市管理中心备案。

      第三十四条 开发建设单位只能按规定向持《购房卡》的居民出售经济适用住房,不得向未取得购房资格的居民出售、出租。销售经济适用住房时开发建设单位应当查验并留存《购房卡》。

      开发建设单位在取得预售许可证前,不得以任何方式销售或者预定经济适用住房。

      第三十五条 经济适用住房将付使用后,购房人应当持申请表、购房合同、购房发票等有关材料到市房产管理部门和国土资源部门办理房屋所有权证和土地使用证。房屋所有权证上应当注明经济适用住房和优惠购买面积,土地使用证上应当注明划拨土地。

      第三十六条 特困企业在出售经济适用住房时,应当持价格主管部门批准的销售价格批件、市管理中心开具的购房人资格证明、单位的房款收据以及产权管理部门要求提供的其他材料办理房屋产权登记手续。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

      第三十七条 经济适用住房购买人取得权属证书五年后,可以按市场价上市出售;首次上市交易时,出售应当按照已购房屋座落位置基准地价的5%缴纳土地出让金,不再缴纳所得收益,同时将土地性质由划拨改为出让。

      经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营,购房人以市场价出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房。如需换购,须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请。

      第三十八条 特困企业建设的经济适用住房交付其职工后剩余的经济适用住房,由市管理中心按照本办法规定统一调配销售后,售房款扣除应交给政府的收益外,留存特困企业。

      第五章 监督管理

      第三十九条 市房管部门和其他行政主管部门及其工作人员有下列行为之一的,由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

      (一)违反规定进行经济适用住房开发建设项目法人招标,或者在招标工作中有弄虚作假等违法行为的;

      (二)违反规定为不符合购买条件的人员签署可以购买经济适用住房核查意见的;

      (三)违反规定为不符合特困企业条件的企业或不符合条件的特困职工办理建房有关手续的;

      (四)违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的;

      (五)违反规定为不符合开工条件的经济适用住房建设项目办理有关手续的;

      (六)违反规定为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的;

      (七)对投诉事项未及时处理的;

      (八)其他失职、渎职行为。

      第四十条 各有关部门应当按照各自职责,加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处;

      对擅自提高经济适用住房销售价格的,以及不执行行市价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为,由市价格主管部门依法进行处罚。

      对未经批准擅自改变适用住房用地土地用途的,由市国土资源部门按照有关规定处罚。

      对擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的,由市房管部门责令建设单位限期收回,不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差,并对建设单位的不良行为进行处罚。

      第四十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,购买经济适用住房的个人,由市房管部门追回已购住房或由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,由市房管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

      第四十二条 开发建设单位应严格按市管理中心核定的经济适用住房套型结构比例进行开发建设,对擅自突破规定的,规划主管部门不得核发建设工程规划许可证;对不符合规划许可内容的,施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书,建设主管部门不得核发施工许可证,房管部门不得核发预售许可证。

      第六章 附 则

      第四十三条 本办法由市发改部门会同市房管部门、市国土资源部门负责解释。

      第四十四条 本办法自2007年5月1日起施行。原2002年8月14日颁布的《新乡市经济适用住房建设管理暂行办法》(新政[2002]44号)和《新乡市经济适用住房销售管理办法》(新政[2002]43号)同时废止。在本办法施行前已经购买和签订经济适用房合同的,仍按原规定执行。

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