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湘潭市国有土地上房屋征收评估管理办法【2013年】

    湘潭市国有土地上房屋征收评估管理办法

      湘潭农用地商住地工业地国有土地上房屋征收评估管理办法

      第一章 总则

      第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为,保证房屋征收评估结果客观公正,维护被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收评估管理办法》(建房〔2011〕77号)、《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号,2005年)、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号,2006年)及有关法律、法规的规定,结合实际,制定本办法。

      第二条 在本市行政区域范围内,评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值、测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核和鉴定,适用本办法。

      第三条 市国有土地上房屋征收管理处(以下简称市房屋征收部门)负责市城区(含高新区、经开区和昭山示范区)房屋征收评估工作的监督和管理。

      县市房屋征收部门负责辖区内房屋征收评估工作的日常监督和管理。区房屋征收部门按职责分工做好房屋征收评估管理的具体工作。

      第四条 根据房地产价格评估机构和房地产估价师的资质等级、从业经历、信用记录、社会反映等情况,市、县市房屋征收部门每年向社会公布其社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房屋征收评估机构(以下简称征收评估机构)名录和房地产估价师名录。

      被征收人在公布的征收评估机构名录中协商选定或通过抽签确定征收评估机构。

      第五条 按照《湖南农用地商住地工业地省房地产行业信用信息管理办法》(湘建房〔2011〕196号)的规定,市、县市房屋征收部门负责对征收评估机构和房地产估价师提出信用评价意见,定期实施考核。

      第六条 市国有土地上房屋征收评估专家委员会(以下简称专家委员会)负责对提交了鉴定申请的整体评估报告、分户评估报告、产权调换房屋评估报告和房屋装饰装修评估报告(以下简称评估报告)等进行复核鉴定,出具书面鉴定意见。专家委员会应当建立专家库,充实技术力量。

      第七条 征收评估机构、房地产估价师、专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

      任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

      第二章 确定征收评估机构

      第八条 房屋征收范围确定后,房屋征收部门根据评估机构自主报名情况,确定项目候选征收评估机构名单,协助被征收人协商选定征收评估机构,协商选定的时间不少于7个工作日。组织协商前,应当组织候选征收评估机构进行现场宣传,时间不少于2日。

      第九条 征收范围内被征收人少于200户,或被征收房屋建筑面积小于2万平方米的,选定或确定1家评估机构承担评估工作。征收范围内被征收人超过200户或被征收房屋建筑面积大于2万平方米的,选定或确定2家以上征收评估机构分区域承担评估工作。

      2家以上征收评估机构共同承担评估工作的,应当确定其中一家为牵头单位,牵头单位应当明确各自职责和估价范围,告知被征收人。其征收评估机构之间应当就评估原则、评估依据、评估方法等方面进行沟通,统一标准,分别出具分户评估报告,共同出具整体评估报告。

      第十条 协商选定征收评估机构时,被征收人数以房屋所有权证为单位,房屋征收范围内50%及以上被征收人同意选定征收评估机构的,视为被征收人已协商选定征收评估机构。

      第十一条 被征收人经协商选定评估机构未能达到半数以上同意的,由房屋征收部门通过公开抽签的方式确定征收评估机构。举行抽签3日前,应将抽签时间、地点、参加人员、公证机关等情况告知被征收人,并将抽签确定的结果及时在房屋征收范围内公示。

      征收当事人或受邀参加抽签的人员,不按时到场或中途离场的,不影响抽签的进行。

      第十二条 征收评估机构选(确)定后,由市、县市房屋征收部门负责进行委托。

      第三章 评估

      第十三条 征收决定公告发布前,征收评估机构应当从建设单位、房屋征收部门归集汇总评估对象的相关资料,参与征收摸底调查工作。征收评估机构应当安排房地产估价师实地查勘,调查被征收房屋状况,采录和保留房屋内外部状况的影像资料。房屋征收工作人员、被征收人、房地产估价师应当在查勘资料上签字或者盖章确认。

      征收范围内的房屋占地面积、土地使用权状况、房屋产权基础数据等资料,由项目建设单位和房屋征收部门负责提供;未经登记建筑由城乡规划部门牵头组织认定,认定后的资料由房屋征收部门汇总提供。

      第十四条 因被征收人或房屋承租人原因,无法进入房屋室内查勘、核实相关资料,导致无法对评估对象进行评估的,征收评估机构应当在查勘记录中予以记载,并由无利害关系的第三人或社会公信力代表见证。

      第十五条 被征收房屋的室内装饰装修价值补偿,征收生产、经营用房的机器设备和物资的搬迁费用,应当协商确定;协商不成的,由征收评估机构评估确定。

      被征收房屋补偿的评估时点、被征收房屋价值及产权调换房屋价值评估时点,均为房屋征收决定公告之日。

      第十六条 征收决定公告发布后5日内,征收评估机构应当向房屋征收部门提交整体及分户初步评估结果。

      房屋征收部门负责将分户初步评估结果在房屋征收范围向被征收人公示,公示期不得少于5日。公示期内,征收评估机构应当及时向被征收人提供咨询、解释答疑,收集建议、意见,回复相关异议,并将资料归入评估档案加以妥善保管。

      第十七条 分户初步评估结果公示期结束后,征收评估机构应对收集的反馈意见进行分析,确有问题的,应当予以修正。征收评估机构应当及时将征收评估报告送达市、县市区房屋征收部门,并协助房屋征收部门转交被征收人。

      第十八条 被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的,在收到评估报告之日起10日内,可以向征收评估机构书面提出复核评估申请。征收评估机构应当在收到复核评估申请10日内进行复核,重新出具评估报告或书面答复申请人。

      第十九条 送达分户评估报告、书面答复时,由被征收人或当事人签收。拒绝签收的,由无利害关系的第三人或社会公信力代表见证,或者由公证机关现场公证,并载明拒收事由、日期,并由相关人员签字。

      第二十条 评估结束后,征收评估机构应当将下列资料与征收评估报告整理存档。

      (一)房屋征收评估委托书及房屋征收评估委托合同;

      (二)房屋征收决定公告;

      (三)估价对象的土地、房屋权属及其他相关资料;

      (四)估价对象及可比实例的实地查勘记录、影像等资料;

      (五)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;

      (六)其他涉及估价的必要资料。

      评估报告及有关资料的保存时间不得少于10年。

      第四章 专家鉴定

      第二十一条 被征收人或房屋征收部门对复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,可向专家委员会书面提出鉴定申请,专家委员会应当在收到鉴定申请2个工作日内,向申请人发出是否受理的通知书。符合鉴定受理条件的,专家委员会应当在收到鉴定申请书10日内,出具书面鉴定意见。情况复杂的,经申请人同意,可延长5日出具鉴定意见。

      第二十二条 申请鉴定应提交以下资料:

      (一)鉴定申请;

      (二)鉴定申请人身份证明、常住地址及联系方式等;

      (三)评估报告或复核结果资料;

      (四)鉴定费缴费凭证;

      (五)申请人对估价报告的异议说明;

      (六)其他有关材料。

      第二十三条 专家委员会根据鉴定事项需要,从专家库中随机选取3人以上单数组成鉴定组,其中房地产估价师人数占总人数的比例不得少于二分之一。鉴定组组长由专家委员会主任确定。

      第二十四条 因鉴定需要,专家委员会可向原征收评估机构调阅有关资料。调阅的资料包括:评估技术报告、评估对象的有关证明文件等。

      鉴定委托人或被征收人应当配合专家委员会调查取证,真实反映情况,提供相应的材料,并保证材料的真实性。

      第二十五条 除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,征收评估机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

      鉴定意见公布前,鉴定组成员以及工作人员对鉴定情况要予以保密。

      第二十六条 鉴定工作的基本程序:查阅资料、现场查勘、征收评估机构陈述、集体评议和表决、作出鉴定意见。

      鉴定意见经鉴定组集体讨论后,由组长综合多数意见后签署。参与鉴定的专家对鉴定结论有意见的,应当予以记录。

      第二十七条 经过鉴定,征收评估报告不存在技术问题的,鉴定意见应维持估价报告;存在技术问题的,责令征收评估机构纠正错误,并在规定时间内重新出具估价报告。

      第二十八条 鉴定结束后,鉴定受理材料、鉴定意见书、调查取证材料、会议记录以及与鉴定有关的材料应当整理归档。

      第二十九条 鉴定费由鉴定申请人先行垫付,鉴定意见维持评估报告的,鉴定费由鉴定申请人承担;重新出具评估报告的,鉴定费由原征收评估机构承担。

      第五章 责任追究

      第三十条 征收当事人、征收工作人员和社会公众在抽签确定评估机构过程中,不遵守现场纪律,妨碍抽签秩序的,由房屋征收部门给予批评教育,直至责令其退出会场。

      阻碍征收评估工作正常进行,辱骂、殴打评估工作人员,实施人身伤害、限制人身自由的,依法移送公安机关处理;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

      第三十一条 房屋征收评估机构有下列行为之一的,由房屋征收部门报告市、县市房地产行政主管部门,按照《房地产估价机构管理办法》的规定进行行政处罚;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

      (一)采取迎合征收当事人高估或低估要求、给予回扣、恶意压低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务的;

      (二)违反房地产估价规范和标准的;

      (三)出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏评估报告的;

      (四)与当事一方串通,损害国家、集体和个人利益的;

      (五)转让或变相转让受托的房屋征收评估业务的;

      (六)擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料的;

      (七)法律、法规禁止的其他行为。

      第三十二条 房屋征收评估中,注册房地产估价师有下列行为之一的,由房屋征收部门报告市、县市房地产行政主管部门,按照《注册房地产估价师管理办法》的规定进行行政处罚;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

      (一)在执业过程中索贿、受贿或者谋取合同约定费用以外其他利益的;

      (二)执业过程中实施商业贿赂的;

      (三)估价报告隐瞒或歪曲事实,签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏评估报告的;

      (四)允许他人以自己的名义从事征收评估业务的;

      (五)法律、法规禁止的其他行为。

      第三十三条 专家委员会发现征收评估机构有下列行为之一的,应当及时报告市、县市房地产行政主管部门,按照有关规定予以查处:

      (一)违反评估技术规范,出具虚假评估报告的;

      (二)不按照鉴定意见纠正错误,重新出具估价报告的;

      (三)违反房地产评估法律、法规、规章的其他行为。

      第三十四条 房屋征收评估机构违规收费的,由物价部门依法处理。

      第六章 附则

      第三十五条 征收评估机构超出房地产评估专业范围而承担的评估内容,由市、县市房屋征收部门委托其他相应的专业估价机构进行评估。

      第三十六条 本办法自公布之日起施行。

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