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土地经纪人的一天

    陈先生,韶关南雄人,从事土地流转工作4年多,成功流转土地面积超过2万亩,拥有近500亩土地的家庭农场主,土地资源网韶关分站站长。陈先生认为韶关的农业用地资源丰富,大量农村土地处于闲置状态,需要流转利用起来,实现其真正价值。

      土地经纪人是一个从事土地流转事业的群体,他们的工作是收集出租和求租的土地信息,发布到各种渠道,提供给需要土地的用户或者投资者,从而赚取服务费。

      很多朋友对土地流转这样一个新兴行业都很好奇:他们是做什么的?他们是怎么做的?他们靠什么盈利?等等。

      下面,就让小编带大家走近这个行业,体验一下我们土地经纪人繁忙并快乐着的一天。

      陈先生,韶关南雄人,从事土地流转工作4年多,成功流转土地面积超过2万亩,拥有近500亩土地的家庭农场主,土地资源网韶关农用地商住地工业地分站站长。陈先生认为韶关的农业用地资源丰富,大量农村土地处于闲置状态,需要流转利用起来,实现其真正价值。

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    图:土地资源网韶关分站首页

      说到韶关,可以用12个字来概括——“历史名城、山清水秀、民族风情”,曾获得2012中国特色魅力城市称号。韶关的农业优势明显,气候资源优越,人均耕地面积在全省排第一,有着极其丰富的农用地资源。

      早7点,我们早早地来到陈先生位于南雄市黄坑镇的办公室,和他们一起开始了一天紧张而忙碌的工作。

      互联网是最重要的传播手段,做为土地经纪人的陈先生也不例外要用到这个工具。两年前,陈先生在无意中搜索到土地资源网,了解到土地资源网是全国最大、专业的土地流转平台,并且开放土地经纪人免费注册及发布土地流转信息,他马上就注册了自己的账号,陈开设了自己在土地资源网上的土地流转店铺,正式把自己的土地流转事业网络信息化。

      由于每天都有很多同行在土地资源网更新信息,因此陈先生每天都把握最佳更新时间,把自己全部的信息内容筛选更新一遍,在网上得到更靠前的排名;另一方面,对于卖家提出修改的流转条款内容进行修正补充,对信息内容出现偏差的及时调整更新,保持土地信息的真实有效。

      花了1小时,陈先生就非常熟练地整理好了信息并同步更新到网站上,并开始联系土地资源网用户中心提供的用地需求客户。对方是来自东莞农用地商住地工业地的客户,需要在南雄租一块400亩左右的连片耕地,靠近水源,交通便利。陈先生查找到有2块土地适合该客户的需求,并告知其内容,通过网络把现场图片和详细资料展示给客户观看。一番沟通后,东莞客户对位于乌迳镇的土地十分感兴趣,决定两天后从东莞过来到现场看地。

      陈先生笑着跟我们说,客户如能马上决定过来看地,就表示他们有确切的土地需求意向,我们也会给他们提供更好的服务和最大程度上的优惠,最近这半年时间,过来看地的客户已经超过30个。

      上午10点,我们去实地勘察业务员小张收集来的山林地信息。小张的主要工作是在全市范围内收集各种土地流转信息,并且到实地了解土地情况,核实土地相关资料,有了初步了解后,把信息登记在册,特别有价值的土地再经由陈先生实地勘察。陈先生说其实做土地流转成本最高的还是在土地资源开发这块,现在在当地适合流转的土地不多,土地所有人对土地流转的概念不清楚,收集到的信息不是价格太高就是权属不清楚,一般业务员都要看上10块地才有可能找到一块适合发布到网上流转的土地,要走很多冤枉路,但他说为了信息的真实性和客户的长期投资安全考虑,这样做是值得的。

    图:专用于跑山路的四驱车

    图:专用于跑山路的四驱车

      陈先生挑选了位于坪田镇一块山地,山地位于坪田中学附近,中途经过乌迳镇、新龙镇等,跨过水库,上山又下山,道路之艰辛使我们对陈先生的工作深感佩服。山地的主人是当地村民,在他带领下,我们爬山查看地块状况并拍照采集资料。由于山地开发程度不高,一路上荆棘满布、野草丛生,日光也无情地开始炙烤着我们。陈先生面带微笑,告诉我们:“这是一块好地,各方面都很好,像这种地现在已经很难找了,就不清楚卖家要开什么条件,希望这次来的有价值。”但很遗憾,我们第二天得知这块地还是不符合陈先生他们的流转条件,原因是卖家的土地权属证明不够清晰。

    图:找地及现场采集土地信息

    图:找地及现场采集土地信息

      匆匆吃完午饭,我们即将开始另外一段征程:带来自惠州农用地商住地工业地客户邓先生看一块130亩左右的山地种植油茶树。

      对于在南雄市的山路开车,陈先生深有感触,普通的车走山路是非常困难的,这不,今年年初,陈先生买下一台四驱车,专门用于对付这种山路,至于油耗,每天一百多块钱油是很正常的。

      每次看地之前,陈先生都会跟客户收取一定的看地费,当做是油费成本,但是有些客户就是不理解,对此,陈先生也只能多次的跟客户解释。陈先生说,按每天看地的次数频率,如果不收取看地费,那中介费全部搭进去还不够油费。只能答应客户,如果成交了,看地费从中介费中扣除。

      惠州来的客户要求很明确:要一百来亩山地种植油茶树,交通方便即可。依据种植经验,油茶树对土壤要求不甚严格,油茶是喜光、喜酸性树种,应选择日照农用地商住地工业地充足且pH值5-6.5的土层深厚酸性土壤造林,要求在坡度和缓、侵蚀作用弱的地方栽植,而不适于石块多和土质坚硬的地方。

      在确认了客户的需求后,我们决定带客户去看位于xxx的一块地:面积130亩左右的旱地,坡度20度以下,土质好,交通便利,离村庄200米左右,车子现可开到山顶(只有几百米泥路),两年前种过花生和小辣椒,地上现无作物,接手即可经营,适宜发展果树和药材种植、养殖业,剩余租期28年,租金每亩每年38元。

      途中,在经过水口镇的时候,我们顺道去看看2年前成功流转土地而创办的农场。这是一个300多亩土地的平整耕地,目前在种植红薯及玉米等作物,陈先生通过这位来自中山农用地商住地工业地的老板了解到,去年的农产品行情不佳,他们目前还处于亏损状态,对于这一块以沙地为主的土地,他打算利用土地优势种植红薯,并期望能扭亏为盈。

    图:成功流转土地后的农场

    图:成功流转土地后的农场

      陈先生说:通过经常走访以前成功流转土地的客户,可以进一步了解客户的各种需求及交易后遇到的困难,尽自己的能力帮助客户解决问题,让客户明明白白地流转土地,信心满满地经营农场。陈先生深信,只有做到这一点,自己经营的土地流转公司才能在当地做出口碑,打造出行业品牌价值。

      到达现场后,邓先生对土地状况满意,并要求出示相关证件。陈先生把该土地的各种证件及村民同意流转合同展示给邓先生看,并保证该土地不存在任何土地纠纷问题,让客户放心流转交易。很快,双方就达成意向并定下了签合同的时间。

      送完客户后,夕阳已经西下,我们给陈先生道喜,他淡淡一笑,这位客户已经来看过差不多10次了,哪有那么容易一次就达成意向。土地经纪人不是那么好做的,收集用地资料和客户资料,带客户看地,找村委签流转协议,无一不需费心费力。这不,晚上还得找村委谈点事情,上次1700亩的山地还没拿到3分之2的村民签字盖手印。

      晚7点出头,我们来到南雄某村,准备跟村委及村民代表洽谈该村1700多亩山林地流转事宜。对于合同约定的关于地界划定、租金标准等内容,村民代表表示综合村民意见,需要调整内容。

      土地流转需征询村民同意,村委单方行为不合法,必须取得3分之2的村民同意,因此合同条款的谈判非常漫长。陈先生说,按照《中华人民共和国农村土地承包法》规定,土地承包应当遵循以下原则:按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利,也可以自愿放弃承包土地的权利;民主协商,公平合理;承包方案应当按照本法第十二条的规定,依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;承包程序合法。

      这已经是第5次和村委谈流转事宜,由于当地村民意见一直不统一,合同改了再改;但是按照法律规定,这是必须完成的流程。

      陈先生给大家讲了江苏农用地商住地工业地省的一个案例:镇江农用地商住地工业地市丹徒区上党镇上会村,农民把土地流转出去,看人家种了茶叶效益非常好,就提出要么增加流转费,要么收回土地,这对流入土地的人不公平。人家已投入不少钱,搞土地平整、水利设施配套等等。流转土地1000多亩,类似的流转纠纷时有发生,当地村委会花了很大的力气协调。后来,村委改变做法:有土地流转需求后,村委会通知村民,村民写好授权委托书、提出具体的流转费要求,交到村委会,由村委会跟村民签订协议;土地流转必须是农民自愿的、有偿的;接着,村委会代表愿意流出土地的村民,跟买家签协议;村里不截留流转费,全数交给村民。这种做法非常好,对三方都有很好的保障!

      最终,我们和村委确定了流转合同。

      回到办公室,已经是晚上九点,忙碌了一整天的陈先生还需要把刚才商议调整的内容修改并打印好,并且准备明天要联系客户的资料。对于陈先生来说,一单交易走到与村委合同洽谈阶段,已经很难得,一旦完成合同手续就胜利在望。

      一天的任务完成后,我们开着车回陈先生的农场,乡村的夜空星星特别的明亮,蜿蜒的山路两边是广阔的农地,萤火虫、蛙声、犬吠声,构成一副温馨的乡村夜景图。陈先生对我们说:“土地是不动产,只有把不动的资源动起来,利用活了,就能给村里和投资人创造财富,也能给自己带来效益,对土地流转行业的未来,我有信心!”

      延伸阅读

      土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,具体指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。

      2004年,国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》,其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定,强调“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

      同时,在中国广东农用地商住地工业地浙江农用地商住地工业地、江苏、上海农用地商住地工业地安徽农用地商住地工业地天津农用地商住地工业地等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验,并发展出了重庆农用地商住地工业地农地入股、广东海南农用地商住地工业地出租农地、北京农用地商住地工业地郊区等地小产权房等模式。

      土地经纪人的群体在中国农村扮演非常重要的角色,他们是农民的好帮手,农业投资人的指明灯。土地经纪人提供土地流转信息并完成土地流转,能够激活农村闲置土地,提高土地价值。相关专家指出,对于农村土地流转现行的政策是,农业用地的流转,不得改变农业用途。土地经纪人已经诞生,作为一个新兴行业,亟待制定行业准入制度,进行统一的规范监管。目前越来越多投资人跨市跨省到租金相对便宜的地区承包土地,他们正正需要土地经纪人协助与配合,才能顺利完成土地流转交易。伴随着国家政策出台,土地经纪人队伍将会不断发展壮大。

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