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三亚市土地储备管理办法【2013年】

    三亚市土地储备管理办法

      三亚农用地商住地工业地市土地储备管理办法

      第一章 总则

      第一条 为了规范土地市场、优化土地资源管理、盘活存量土地资产,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)、《国土资源部财政部中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》(国土资发〔2007〕277号)、《海南农用地商住地工业地省土地储备整理管理暂行办法》(海南省人民政府令第203号)、《海南省人民政府办公厅关于印发储备〈土地登记发证管理办法〉的通知》(琼府办〔2009〕160号)、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》(财综〔2007〕17号)以及有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本市行政区域内土地储备工作,适用本办法。

      第三条 本办法所称土地储备,是指市人民政府为加强对土地市场的宏观调控,规范土地管理,根据土地利用总体规划和城乡总体规划将依法征收的农村集体土地或者依法收回、收购、没收、置换的土地予以储存的行为。

      第四条 土地储备工作实行统一储备、统一整理、统一管理、统一供应的原则。

      第五条 市人民政府建立土地储备联席会议制度,研究和协调土地储备及相关工作中的重大事项。市土地储备机构受市人民政府委托,在市土地储备联席会议的指导和监管下具体实施土地储备工作。

      第六条 各镇人民政府、各区管委会、市土地、规划、住建、财政、审计、发改、国有资产管理等有关部门应当按照各自职责,积极配合做好土地储备工作。

      第二章 收储模式与职责

      第七条 我市土地储备工作主要采取市土地储备机构与各镇(区)合作储备的模式。

      第八条 市土地储备机构及各镇(区)在储备工作中分别承担以下工作职责。

      (一) 市土地储备机构应当承担以下工作职责:

      1.负责会同市土地、规划、发改及财政等行政主管部门根据三亚市土地利用总体规划、城乡总体规划及各片区的控制性详细规划、土地利用计划,以及土地资源利用的实际情况编制土地储备规划和年度土地储备计划,报市人民政府召开土地储备联席会议研究通过后组织实施。

      2.负责拟储备用地的前期调查及申办土地储备相关报批工作。

      3.根据有关规定,为储备土地及实施土地前期开发进行必要的融资。

      4.负责对需要开发的储备土地进行前期开发整理,使其具备供应条件。

      5.组织全市储备土地现状调查,对储备土地分区进行自行管理或委托所属镇(区)协助管理,防止侵害土地权利的行为发生。

      6.在储备土地未供应前,市土地储备机构可将储备土地连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式依法加以利用。

      7.负责对储备土地进行项目策划包装,供市人民政府招商引资。

      8.负责建立全市土地储备管理信息系统、建立台账和档案,并进行动态更新。

      9.根据三亚市储备土地情况拟定储备土地供应计划。

      (二)各镇人民政府、各区管委会应当承担以下工作职责:

      1.各镇(区)应协助做好土地储备前期调查工作。

      2.由各镇(区)根据市人民政府批准的年度土地储备计划,依法依规对属地内拟征收地块进行实地调查、测算征收拆迁费用、清点丈量、造价补偿等工作,并在相关部门配合下,做好征收土地范围内的搬迁安置工作。

      3.各镇(区)在完成征收拆迁补偿安置工作后,及时将土地移交市土地储备机构进行储备管理,同时报送相关征地原始材料复印件给市土地储备机构备案。

      4.各镇(区)负责做好储备用地的巡查等日常管理工作,协助市土地储备机构修建储备用地的围墙,防止发生砍伐树木、挖石取土、乱倒淤泥渣土、损坏围网和绿化等破坏储备土地现状的行为。

      第三章 土地储备范围及程序

      第九条 下列土地应当进行储备:

      (一) 因公共利益需要或为实施城乡规划进行旧城区改建需要收回或调整使用的国有土地,以及未按规定进行开发等原因依法收回的国有土地。

      (二) 已规划为建设用地的国有未利用地。

      (三) 依法收购的国有土地。

      (四) 因流转价格低于基准地价20%,由市人民政府依法行使优先购买权取得的土地。

      (五) 由市人民政府统一征收后暂不供应的新增建设用地。

      (六) 下列根据有关规定收回的国有划拨用地:

      1.市人民政府收回待统一出让的机关单位划拨用地。

      2.因用地单位已经撤销或者迁移的国有单位划拨用地。

      3.未经原批准机关同意,连续2年未使用土地的国有单位划拨用地;不按批准用途使用的国有单位划拨用地。

      4.因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因而停止使用的国有单位划拨用地。

      5.市人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求而收回的国有单位划拨用地。

      6.国有单位在处置土地资产时经市人民政府审定需要收回的划拨用地。

      (七) 依法应当储备的其它土地。

      第十条 依法无偿收回国有建设用地使用权,应报市人民政府批准,由市土地行政主管部门实施收回,对其地上建(构)筑物、其他附着物由市土地储备机构根据实际情况给予适当补偿,由市土地行政主管部门办理注销原土地使用权登记,市土地储备机构将其纳入土地储备。市土地行政主管部门应当向市土地储备机构移交下列材料:

      (一)《土地储备通知书》。

      (二) 市人民政府批准收回土地的文件、合同及权属凭证等相关材料。

      (三) 储备土地的界限图或宗地图(坐标、面积)。

      市土地储备机构在收到上述3项材料后,会同市土地行政主管部门进行现场确认,确认后进行入库登记并申请办理《国有土地使用证》。

      第十一条 因公共利益需要或为实施城乡规划进行旧城区改建需要收回或调整使用国有土地的,经市土地行政主管部门或市土地储备机构报请市人民政府批准后实施。土地使用权收回的补偿工作由市土地储备机构负责组织实施,市土地行政主管部门负责土地使用权收回工作,地上房屋拆迁补偿安置工作由市人民政府确定的房屋征收部门组织实施。土地使用权收回后由市土地行政主管部门办理注销原土地使用权登记,市土地储备机构将其纳入土地储备。

      在办理入库手续时,市土地储备机构应取得下列材料:

      (一)市人民政府批准储备的文件及权属凭证等相关材料;

      (二)储备土地的红线图(坐标、面积)。

      (三)土地及地上附着物、建(构)筑物收回补偿的协议书及相关材料。

      第十二条 收回国有企业划拨用地的,土地使用权有偿收回的补偿工作由市土地储备机构负责组织实施,市土地行政主管部门负责土地使用权收回工作,地上房屋拆迁补偿安置工作由市人民政府确定的房屋征收部门组织实施,涉及单位职工安置的由国有资产监督管理部门负责拟定职工安置方案报市人民政府审定后实施。土地使用权收回后由市土地行政主管部门办理注销原土地使用权登记,市土地储备机构将其纳入土地储备。

      在办理入库手续时,市土地储备机构应取得下列材料:

      (一)市人民政府批准储备的文件及权属凭证等相关材料。

      (二)储备土地的红线图(坐标、面积)。

      (三)土地及地上附着物、建(构)筑物收回补偿的协议书及相关材料。

      第十三条 由市人民政府统一征收后暂不供应的新增建设用地,土地征收完毕后,由土地征收组织实施单位将土地及有关征地补偿等材料移交给市土地储备机构,由市土地储备机构根据《海南省储备土地登记发证管理办法》的有关规定申请办理储备土地登记发证手续。

      第十四条 国有土地使用权收购工作由市土地储备机构负责组织实施,并应遵循以下程序:

      (一)由市土地储备机构根据年度土地储备计划确定土地收购对象,并会同市土地行政主管部门、市规划行政主管部门等有关部门确定具体储备范围。

      (二)由市土地储备机构会同市土地行政主管部门、原土地使用权人、相关的镇(区)及有关部门对拟收购土地权属、面积、四至、用途及其地上建(构)筑物和附着物等情况进行实地调查和核实。

      (三)市土地储备机构与土地使用权人协商委托评估中介机构对拟收购的土地使用权及地上附着物的价格进行评估,协商确定收购价格。

      (四)市土地储备机构根据实地调查、评估测算、协商收购价等结果制订土地使用权收购方案,先经市土地行政主管部门审核后再报市人民政府审批,经市人民政府批准后与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。

      (五)市土地储备机构按土地使用权收购合同的约定支付费用后,向市土地行政主管部门申请注销土地使用权登记手续和申请办理《国有土地使用证》,由市土地行政主管部门依法办理原土地使用权注销登记手续,注销原土地使用权证书。

      (六)市土地储备机构将所收购的土地纳入储备。在办理入库手续时,市土地储备机构应取得下列材料:

      1.市人民政府批准储备的文件及权属凭证等相关材料。

      2.储备土地的界限图(坐标、面积)。

      3.土地及地上附着物、建(构)筑物补偿的协议书及相关材料。

      第十五条 在土地有形市场交易的土地使用权,经市土地行政主管部门审查发现流转价格低于基准地价20%的,应予以优先收购。由市土地储备机构报市人民政府批准后,实施优先收购。

      第十六条 实施国有建设用地使用权有偿收回、收购,应由市土地储备机构与原土地使用权人协商同意后,可根据现行

      的拆迁补偿规定中的标准或委托具有相应资格的评估中介机构对土地及地上建(构)筑物、附着物进行评估。市土地储备机构或原土地使用权人对评估结果有异议的,可申请复核评估;对复核结果有异议,可向海南省房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      第四章 土地储备计划及档案管理

      第十七条 年度土地储备计划应包括:

      (一) 年度储备土地规模。

      (二) 年度储备土地前期开发规模。

      (三) 年度储备土地供应规模。

      (四) 计划年度末储备土地规模。

      (五) 项目策划及融资计划。

      第十八条 市财政、审计部门应当根据年度土地储备计划对土地储备的成本、开支以及市土地储备机构的财务状况进行核查、审计。

      第十九条 全市当年的土地储备计划的编制工作应当于上年度的11月底前完成,报市人民政府批准后组织实施。

      第二十条 市土地储备机构应当根据土地储备情况及时办理储备土地入库手续。纳入市人民政府土地储备库的土地由市土地储备机构按照《海南省储备土地登记发证管理办法》的规定,向市土地行政主管部门申请核发《国有土地使用证》,建立台账和档案,并录入全市土地储备管理信息系统,相关材料报送市发改、财政部门备份。

      第二十一条 市土地储备机构应当以地块为单位建立储备土地的台账与档案。

      储备土地的台账是指记录储备土地的地块编号、位置、坐标、面积、来源、规划用途、土地利用现状及入出库情况等内容的簿册。

      储备土地的档案是指关于台账信息的原始凭证,包括各种批文、权属登记资料、合同、规划意见、测绘图纸、估价报告、入出库登记等相关材料。

      第五章 储备土地的整理和管理

      第二十二条 市土地储备机构可以对纳入储备的土地进行前期整理,使之具备供应条件。

      第二十三条 储备土地现场的日常维护管理由市土地储备机构负责或可委托所属镇(区)负责。

      第二十四条 储备土地前期整理包括对储备土地进行必要的清理、场地平整、围网、竖立界桩及标志牌,以及道路、供水、供电、排水、绿化等基础设施建设。储备土地需要进行整理,由市土地储备机构制定整理方案,报市人民政府批准后按有关规定实施。整理费用经市审计部门审定后列入土地储备成本。

      第二十五条 对列入市土地供应计划需要进行土地一级开发的储备土地,由市土地储备机构委托专业策划顾问公司,结合地块的规划条件对储备土地进行土地一级开发策划,策划主要内容包含:地块周边环境的调研、地块项目定位、土地一级开发模式制定、土地上市方案制定及土地招商策划等。策划方案报市人民政府批准后,由市土地储备机构根据策划方案组织土地一级开发。

      第二十六条 对储备土地进行整理和前期开发应当依照土地利用总体规划和城市规划进行。储备土地未供应之前,经报市人民政府批准,市土地储备机构可将储备土地连同地上建(构)筑物,通过出租、临时使用等方式依法加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用,应在不影响抵押权的情况下进行。储备土地的临时利用,一般不超过2年,且不能影响土地供应。

      第六章 储备土地的供应

      第二十七条

      储备土地的供应由市土地行政主管部门依法组织出让。市土地储备机构应根据城市建设、项目开发以及土地市场的供需平衡拟定年度储备用地供应计划,报市土地行政主管部门复核。市土地行政主管部门应将储备土地的年度供应计划纳入年度建设用地供应计划,具体制定土地供应方案报经市人民政府批准后实施。

      第二十八条 已列入年度供应计划的储备土地,由市土地储备机构统一组织开发整理,具备出让条件后方可由市土地行政主管部门组织供应。

      第二十九条 市人民政府在同等条件下应当优先在储备土地中安排项目建设用地。储备土地符合项目建设用地选址条件却在储备土地范围外选址的,不得办理用地手续。

      第三十条 市土地行政主管部门接到市人民政府同意土地供应方案的正式批复后,应当在五个工作日内书面通知市土地储备机构。市土地储备机构根据市土地行政主管部门的书面通知,做好储备土地出库准备工作,协助市土地行政主管部门办理相关储备土地出让前期工作。

      第三十一条 《国有土地使用权出让合同》签订后,市土地行政主管部门应当及时向市土地储备机构发出书面通知,市土地储备机构办理储备土地出库手续,将储备土地及相关资料移交市土地行政主管部门,并注销《国有土地使用证》。

      对已经办理出库手续的储备土地,市土地储备机构应同时将出库情况建档造册,并及时更新信息系统。

      第七章 土地储备资金管理

      第三十二条 设立土地储备专项资金,在市财政部门的指导和监督下,实行专款专用、分账核算、并实行预决算管理。

      第三十三条 土地储备资金来源于下列渠道:

      (一) 市财政拨付的土地储备资本金。

      (二) 市财政拨付的土地储备专项资金,包括市财政部门从政府储备土地出让纯收益提取的30%土地储备积累金和市财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金。

      (三) 经市人民政府批准,市土地储备机构依法以储备土地向银行和其它金融机构贷款或依法以其它方式融资贷款筹措的土地储备资金。

      (四) 经市财政部门批准可用于土地储备的其它资金。

      (五) 上述资金产生的利息收入。

      第三十四条 土地储备资金专项用于市人民政府储备土地的征收、收购、优先购买、收回土地及储备土地的前期开发整理等土地储备开支,以及需要支付的贷款和利息。

      土地储备资金使用范围具体包括:

      (一) 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其它费用。

      (二)征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发整理费用。包括前期土地开发性支出以及按照市财政部门规定与前期土地开发相关的费用等,含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

      (三)土地储备前期调查费用,包括地形测绘费用、规划和权属等查阅费用及储备规划编制等相关费用;储备土地项目策划及包装费用;储备土地管理费用;市重点项目建设的融资抵押手续办理等相关费用。

      (四) 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

      (五) 经同级财政部门批准的与土地储备有关的其它费用。

      第三十五条 镇(区)开展储备土地征收工作所需的资金,由市土地储备机构根据各镇(区)报送拟征收地块的预算费用或实际征收工作进度的资金需求拨付。

      第三十六条 市财政、审计部门应当加强对土地储备资金使用情况的监督检查,确保土地储备资金专款专用。土地储备资金收支管理严格执行《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》(财〔2007〕17号)的规定。

      第八章 土地出让收益分配

      第三十七条 土地出让净收益是指扣除按相关规定应计提及上缴的费用和土地储备整理成本后的土地收益。

      第三十八条 以划拨和置换方式供应的储备土地,其储备成本经市审计部门核定后由市财政部门据实结算。通过合作收储的,按收储地块的收储成本的一定比例返还储备土地所在镇(区),用于镇(区)经济发展和社会事业建设,具体比例由市人民政府另行规定,该笔收益分配从全市土地出让净收益总额中列支。

      以招拍挂方式供应的储备土地,通过合作收储的,按土地出让净收益的一定比例返还储备土地所在镇(区),用于镇(区)经济发展和社会事业建设,具体比例由市人民政府另行规定。

      第九章 法律责任

      第三十九条 市土地储备机构未按规定支付土地收购补偿费用的,原土地使用权人有权依法解除土地收购合同。

      第四十条 原土地使用权人未按合同约定交付土地及地上建(构)筑物、附着物,或者在交付土地时擅自处理地上建(构)筑物、附着物的,市土地储备机构有权要求其改正并继续履行土地收购合同,并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。

      第四十一条 原土地使用权人违反本办法规定,拒不办理土地收购储备手续的,由市土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,依法收回国有土地使用权。

      第四十二条 储备工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予相应的行政处分。

      第十章 附则

      第四十三条 本办法具体应用中的问题由市土地储备机构负责解释。

      第四十四条 本办法未尽事宜,按现行法律、法规、规章等规定处理。

      第四十五条 本办法自发布之日起施行。《三亚市人民政府关于印发〈三亚市土地储备办法〉的通知》(三府〔2002〕152号)及《三亚市人民政府关于印发〈三亚市土地储备办法实施细则〉的通知》(三府〔2010〕149号)同时废止。

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