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什么是土地经纪人?

    土地一级市场外交易孕生了土地经纪人,又称土地掮客。掮客或居间掮客,在古代商业史上又称“居间人”、“代办商”、“经办商”等,是为买卖双方说合贸易,评定价格需要花费口舌的人,俗称“牙人”。

      “土地经纪人”即收集农民要出租的土地信息,发布到网上,提供给需要土地的种植户或者投资者,对农民免费,从种植户或投资者方面赚取中介费。又称“土地掮客”。

      土地一级市场外交易孕生了土地经纪人,又称土地掮客。掮客或居间掮客,在古代商业史上又称“居间人”、“代办商”、“经办商”等,是为买卖双方说合贸易,评定价格需要花费口舌的人,俗称“牙人”。

      目前,房地产行业处于暴利时代,对于那些期望进入城市房地产行业的外地企业来说,由于他们不了解城市土地市场的行情,或在土地公开招投标中无法拿到土地,只好转而寻求二级市场上转让的土地,亟需专业人士提供必要的市场信息。另一方面,对于那些手中囤积了土地需要出让的开发商来说,土地出让既不能够大张旗鼓的宣传,又没有足够的精力和必要去配备专人去寻找客户,自然也希望有“中间人”。

      目前,房地产开发商获得土地的途径主要有三种,一是通过协议、招标、拍卖等形式从土地的一级市场获得;二是通过土地使用权交易的二级市场获得;三是通过企业并购方式获得。

      由于一级市场上的土地交易多采用协议的方式出让,在协议出让方式下,如果缺乏完善的监督机制,一些政府官员就会利用手中的权力展开寻求或维护既得利益的权利寻租活动。此外,房地产行业存在着进入壁垒,房地产开发项目的批准、土地出让合同的签订以及土地使用证的颁布,实际上就是政府对开发商颁布许可证的过程.政府的进入壁垒以及缺乏有效的监督机制一方面导致了严重的寻租行为和“圈地运动”,另一方面也使政府逐步陷入无地可供的尴尬局面,土地大量流向二级市场。尽管有关法律对进入二级市场交易的土地作了严格的界定(注:《城市房地产管理法》第三十八条:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

      (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

      (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

      但哪里有需求,哪里就有市场,“法外”的二级市场交易事实上成了开发商获取土地的另一个主要途径。如表1对北京农用地商住地工业地市27家房地产开发企业土地来源情况的调查显示,通过政府出让得到土地的企业只占到56%,有三分之一的企业是通过二级市场或其他单位获得土地的。从表2看,1995~2003年,上海农用地商住地工业地的房地产开发企业的土地开发投资总和(328亿元)不及土地的转让收入总和(387亿元),也从一个侧面说明土地二级市场交易相当活跃。

      特点

      由于土地交易不同于一般的商品交易,作为土地交易中介,他们通常需要丰富的行业经验,对土地市场了如指掌,且具有相当的政府背景。目前活跃的土地掮客有的是专职的,有的是业余的,业余的掮客中,从事的职业包括律师、房产咨询、中介等许多房产相关环节。土地掮客充当连接上家和下家的纽带,并获取可观的佣金,土地掮客的出现完全是市场经济的产物。

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