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土地开发成本费用计算

      概念土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出;

      成本组成房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容,具体内容及其核算如下:

      1、土地费用  指直接与购置土地有关的费用,包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

      2、基础设施费  一般情况下,是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用,主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等,此类费用属直接费用,直接计入本科目。

      3、配套设施费  一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用,如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一,经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费,即借记本科日,贷记“预提费用”,预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用,预提数与实际支出数的差额,待工程完工后再调整有关科目。其二,单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费。

      4、筹资费用  房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用,在土地开发完工之前,计入本科目,土地开发完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。

      5、应由开发土地负担的间接费用  它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用,主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用,应在“开发间接费用”科目进行归集,月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,不在本科目核算。

      核算对象为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象:

      1、对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象;

      2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

      成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。

      项目设置企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:

      (1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;

      (2)前期工程费;

      (3)基础设施费;

      (4)开发间接费。

      其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

      土地开发过程管理制度措施

      一级开发监管主要依靠有关法规和合同约定来约束,监管主要目的是控制成本、控制开发进度以及开发质量。目前主要有如下几种制度措施:

      1.实行重大事项或重要环节审核制度,主要包括对征地方案、拆迁方案、大市政建设方案等审核。

      2.定期报表制度,报表包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。利用定期报表制度来检查进度、资金的使用、手续办理的情况等。

      3.进度对比制度,通过对实际运作进度与一级开发单位投标承诺进度进行对比分析,监督开发进度。

      4.参与制度,储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作。主要形式是充当招标过程监督代表,检查招标工作的公开、公正、合理、合法性,确保有真正实力的公司中标。

      5.备案制度,要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复等文件资料给储备机构备案。应该说明的是,备案并不意味着储备机构认可合同或支付费用合理合法,合同签订、费用支付最后要经审计部门审计确认。

      6.责任制度,对有收费标准的费用,按标准支付,储备机构均予以认可,对于超标支付或故意扩大成本的支出费用由一级开发单位承担。

      开发土地的转让

      一级开发后的建设土地,全部进入政府土地储备库。属于经营性用地的,全部采用招、拍、挂进行出让;属于非经营性用地的,按照国家规定,可以采用协议或划拨方式。

      二级开发的建设用地的转让,要符合《城市房地产管理法》和《转让管理规定》的规定,以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,要按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

      成本核算企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

      为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

      注意事项在实践中确定土地开发程度,主要应注意如下两方面问题:

      (1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

      对于一般地区来说,由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的,因此,许多开发设施并没有真正建设到宗地红线,有的可能距离几十米,有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米,在这种情况下,一般企业要进行生产和建设,通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下,一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况,由市政投资建设的应属于宗地外,由企业投资建设的应届于宗地内。

      (2)宗地红线内外的开发程度不一致

      由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外,因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象,尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况:

      A、红线外开发程度比红线内低:这种情况主要是由于有的设施是企业自建,如供水设施为企业白建的水井,而宗地所处区域又没有供水设施,这就宗地内有供水,而宗地外无供水;

      B、红线外开发程度比红线内高:这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施,但该宗地内没有用,如煤矿的矸石山。其红线外可能有通讯、供水设施,但矸石山不用,内部也没建设;

      C、某种设施红线内有,红线外也有,但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的,如某位于北方城市市中心区的大酒店,该酒店为了满足经营的需要,其供暖设施是企业自建的,而该宗地所处区域也有市政供[1]暖设施,可是红线内外不搭界,在这种情况下,按照客观估价的原则,应确定宗地红线内外均有该设施。

      确定了土地开发程度后,应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准,合理确定土地开发费。

      尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。如道路不是只让某个项目使用,其他行业可能也会受益,绿地、公园是周围的单位和个人共同受益,因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。分摊的基本原理为:应分摊费用=受益程度×设施总费用。

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