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南阳法院判土地转让风险合同无效遭质疑 法官称如错了会改

    近日,河南南阳市中级人民法院就该市一地产公司购买南阳银行“风险资产”一案作出终审判决:双方签订合同无效,南阳银行退还地产公司所付款项,并承担相应费用。

      南阳农用地商住地工业地法院判土地转让风险合同无效遭质疑 法官称如错了会改

      近日,河南农用地商住地工业地南阳市中级人民法院就该市一地产公司购买南阳银行“风险资产”一案作出终审判决:双方签订合同无效,南阳银行退还地产公司所付款项,并承担相应费用。此判决一出立即引发各方质疑,“风险资产合同”是否有效成为各方争论的焦点。南阳市中级人民法院负责该案的王姓庭长则回应称:“如果真的错了,我们会改。”

      地价飚升 地产公司被指强买银行不良资产

      2006年6月,经法院判决,万宁宁远工贸有限公司将其名下位于海南农用地商住地工业地省万宁市东星大道北侧的15亩土地(下称:东星地块)抵押给南阳银行。此后南阳银行开始寻找买主,以期将“东星地块”变现,收回放贷资金,减少国有资产损失。由于该地块一直无人问津,15亩土地遂作为不良资产转交由南阳银行特殊资产管理部处置。

      2010年初,海南万宁市地价开始飚升,原本十几万一亩的土地忽涨到几十万元,并有继续上涨之势。有人很快就捕捉到了东星地块潜在的商机。

      2010年3月,海南省万宁市国土资源局发布公告以土地被长期闲置为由拟无偿收回东星地块;与此同,万宁当地一张姓老板向南阳银行提出购买东星地块。

      据介绍,张老板很快与南阳银行达成口头协议:以200万元左右的价格购买东星地块,该价格仅为同类地块时价的三分之一。近200万元也是万宁宁远工贸有限公司2001年购买15亩土地时价格。在土地价格成倍上涨之际,南阳银行之所同意以极低的价格转让东星地块,主要是考虑到该地块存在被政府收回的巨大风险。

      南阳银行张先生告诉记者,就在南阳银行与万宁张老板准备签订土地转让合同之际,南阳海昌房地产开发有限公司突然提出也要购买这块土地。

      张先生说,对于海昌公司的介入,南阳银行满心不愿意:一来银行方面已与万宁市当地张老板达成购买意向,张老板带着现金就住在南阳某宾馆随时准备付款,此时再变显然不近人情;二来该地块属于银行不良资产,存在被政府收回的严重瑕疵,南限银行担心东星地块卖给海昌公司后,海昌公司会因无法阻止政府收回土地而引发日后纠纷。孰料,南阳海昌公司逼得很紧,不仅各路说情者纷至沓来,还有人用威胁的口气要求南阳银行必须把土地卖给海昌公司,否则的话.......无奈之下,南阳银行只好同意将该片土地使用权转让给海昌公司。

      张先生对记者说,事实上,就在海昌公司与南阳银行签订土地转让协议之际,南阳银行还在苦口婆心的劝说海昌公司不要购买“东星地块”。并特别提醒,万宁市政府已发布公告准备收回“东星地块”,万宁当地人买了这块地有办法不让政府收回,我们是外地人,恐怕无法阻止政府收回这块地,买了也是白买,到时候“赔了夫人又折兵”,大家都不好看。但海昌公司负责人表态非常坚决,东星地块一定要买。

      张先生告诉记者,在海昌公司的强攻下,2010年4月16日,南阳银行与海昌公司签下“土地使用权让转合同”,将南阳银行名下15亩的土地以197万元的价格卖给海昌公司。为了避免日后出现纠纷,南阳银行在合同中特别注明:“乙方(海昌公司)知悉该土地全部情况及相关瑕疵。”“自成交之日起,无论土地使用权是否过户,所发生的纠纷和责任由乙方(海昌公司)承担。”

      为确保万无一失,南阳银行还特别要求海昌公司代理人何建写下字据“收到海南万宁市的土地使用权处置公告”,以表明南阳银行确实告知海昌公司“东星地块”存在被政府收回的巨大风险等重大瑕疵。

      好梦破碎 地产公司翻脸诉银行索要赔偿

      尽管南阳银行与签订卖地合同时小心奕奕,但纠纷还是发生了。

      2010年7月27日,海南万宁市人民政府下文以土地长期被闲置为由无偿收回万宁宁远工贸有限公司抵押给南阳银行的15亩土地(东星地块)。

      之后海昌公司在南阳银行配合下先后通过行政复议、法律诉讼等手段试图让当地政府撤销收回土地的行政行为,但没有成功。

      星月斗转,转眼间两年过去了。海昌公司在对获得“东星地块”的希望日渐渺茫的情况下,调转枪口,把矛头指向南阳银行。2012年5月22日,海昌公司以“东星地块”已被万宁市政府收回,南阳银行无法将“东星地块”土地使用权过户到海昌公司名下为由,将南阳银行告上法庭,要求法院解除双方于2010年4月16日签订的“土地使用权转让合同”,判令南阳银行返还海昌公支付的197万元土地款,并赔偿或承担相关损失及费用。

      2013年4月2日,南阳市中级人民法院下达终审判决。判决书称:南阳银行明知该案标的物(东星地块)将被收回的情况下又与海昌公司进行交易,应负合同目的不能实现的法律后果,判定海昌公司与南阳银行特殊资产管理部签订的土地使用权转让合同无效,判令南阳银行返还海昌公司197万元地款,支付海昌公司垫付的律师代理费及差族费用159450元,承担案件受理费47666元。

      终审判决遭质疑,法官回应“凭良心判案”

      面对法院终审判决,南阳银行张先生感到十分委屈。张先生认为,南阳银行与海昌公司所签的土地使用权转让的合同是双方经过充分协商且不背法律原则的情况下达成的,法院怎么能说无效就无效了呢?法院的这一纸判决,也意味着上南阳银行两百多万元的国有资产倾刻间化为乌有。

      一些法律专家也对南阳中级人民法院有关此案的终审判决提出质疑。

      河南律师协会副会长、国家一级律师陆咏歌指出,虽然南阳银行在向海昌公司转让“东星地块”时,万宁市政府已发布公告拟收回该土地。但万宁市政府收回的具体行政行为是可塑性的,也就是说,政府这种行政行为是可以改变的,万宁市政府完全有可能作出不收回“东星地块”的行政决定。正是基于这种情况,海昌公司才在明知“东星地块”存在可能被收回的情况下仍然与南阳很行签订了购买该地块的合同。另外法律没有规定,东星地块作为银行特殊资产在政府发布拟收回公告但尚未收回之际不能转让。按照惯例,法无禁止即为合法。

      陆咏歌说,判断合同是否无效的关键点有三个:一是否违反了法律规定;二是否涉及第三人利益;三是否存一方向另一方隐瞒了真实的情况。从本案的实际情况看,这三点都不存在。本案中,海昌公司和南阳银行作为两个平等的民事主体,签订土地转让合同时,合同的标的是明确的,交易的瞬间合同标的是确实存在的,不存在无法交易的情节;同时合同标的存在的瑕疵也是被明确告知的,不存在合同相对人被蒙骗或误解的情况。在这种情况,法院判令两个民事主体之间签订的并不违反法律规定的合同无效,显然不当。

      北京农用地商住地工业地德恒(郑州农用地商住地工业地)律师事务所崔伟龙律师说,我们不妨倒过来推论一下,假如海昌公司经过努力使万宁市政府最终了放弃收回“东星地块”的决定,海昌公司据此获得巨额利益。这时,海昌公司是否会给南阳银行多分一些钱呢?当然不会;那么,南阳银行能否以政府不再收回土地为由,宣布合同无效,重新高价拍卖土地呢?当然也不行。

      崔伟龙律师指出,显然,南阳银行低价卖地,是基于该片土地本身存在着被政府收回的风险,放弃了可能的更高收益;海昌公司低价购买存在巨大风险的土地也是基于该地块可能的高额利润,因此也必然面临土地被收回所带来巨额损失。当事双方达成协议时都是基于彼此的真实想法和需求,签订的是一份交易标的可能随时灭失的“风险交易合同”,在签订这份“风险合同”之际,双方也就要承担由此带来的风险与损失。

      面对种种疑问,南阳市中级人员民法院主审此案的法官周飞在接受记者采访时,没有就本案中所涉及的法律问题作出详细解释,仅回应说:“我是凭良心判案的。”

      南阳市中级人民法院民二庭王立天庭长则表示:从种种质疑来看,此案在判决时确实存一些没有意识到的问题。如果法院真的错了,我们会改。我们希望当事一方南阳银行能积极与法院沟通,协商解决问题。当然,南阳银行也可以到河南省高级人民法院进行申诉。

      南阳一长年代理金融诉讼的不愿透露姓名律师说,由于银行有钱好执行,这使得银行在与其他相对人发生诉讼纠纷时常常处于不利局面,一些人甚至个别法官会认为银行的钱是公家的,吃点亏没什么。因此,常常判银行败诉。

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