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土地讲堂:详解别墅用地20年政策变化(NO.14)

    别墅这玩意从一开始出现就是奢侈品,价格越来越高,但是购买的人也越来越多,作为服务大众(其实大部分都是高帅富们)的心态,下面就给大家在这堂课探讨20多年来,别墅用地的相关政策变化。

      最近在微博上收到博友咨询:“你好,我想知道1993年至今政府对于别墅用地的各种政策,不知道去哪里找,您可以提供帮助吗?”,微土君心想,别墅这玩意从一开始出现就是奢侈品,价格越来越高,但是购买的人也越来越多,作为服务大众(其实大部分都是高帅富们)的心态,下面就给大家在这堂课探讨20多年来,别墅用地的相关政策变化。

    别墅

      了解一下:什么才算别墅?

      国土资源部对别墅的定义:别墅是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。像很多亚别墅、类别墅,如:“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅,也叫排屋、洋房,不是别墅。[问答:什么是别墅?]

      容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。[问答:什么是土地容积率?]

      中国的别墅:不是一般人能享受

    北京丽京花园别墅

      中国别墅起步于上世纪90年代,以外销为主。丽京花园别墅沈彤丽京花园别墅是北京农用地商住地工业地的第一个别墅项目,早在1986年就已立项,那时北京的房地产市场还没有形成,对于房地产的运作大家还都没有经验。该项目于1992年底落成,1993年在香港和北京发售,售价约为2000-3000美元/平米。

      也是1992年,中国南方的顺德碧桂园开始打造“给您一个五星级的家”的生活社区房产项目,其中涉及建造数千套独栋别墅,并在1998年成功打入香港市场。[附:“2005年中国别墅项目100强名单”]

      别墅类用地政策:禁!禁!!禁!!!

      中国别墅产业就此起步,并慢慢走向内销型,但是随着别墅违背节约用地原则,国家开始出台多项政策限制:

      1995年5月26日国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》,别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项,以后建设也要严格审批。

      2002年5月9日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令),从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让,明确要求各地政府加强国有土地资产管理,规范土地市场,实行招标拍卖挂牌交易。该政策确立了市场配置土地资源的制度,被业界称为“第二次土地革命”。这一政策对别墅市场来说,拥有了更为公开、公平、公正的获得土地使用权的机会。虽然国家对别墅市场有一定的限制,当也将别墅推到了稀缺产品的位置,市场未来的发展仍然看好。

      别墅类用地从2003年2月以来一直被叫停。2003年2月份,中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。

      2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

      2005年中国土地市场年会,国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示:“不能让少数人占用这么多土地资源”,进一步透露“禁止别墅供地”。

      2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》对高档别墅类房地产一律停止其供地和办理相关用地手续,进行全面清理。在2006年底,为体现节约集约用地的要求,在国土资源部、国家发改委联合发布实施的《关于发布实施,<限制用地项目目录(2006年本)>和<禁止项目目录(2006年本)通知>(国土资发[2006]296号)》中,别墅、高尔夫球场、赛马场等6个项目已被明令禁止,该文件还明确规定凡列入其中的建设项目一律不得办理相关手续。

      2007年3月5日,国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调,节约集约用地,不仅关系当前经济社会发展,而且关系国家长远利益和民族生存根基。坚决控制建设占地规模,加强耕地特别是基本农田保护,禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定,特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

      2008年初,国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地;继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

      2009年6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。别墅市场也因此渐渐回暖,全国别墅销量飞速提升。

      2011年4月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》进行了修订,在禁止外商投资的项目中,新增了“别墅的建设、经营”一项,而该项在2007年版的指导目录中,仅被列入被限制的项目中。在相关人士看来,这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域,对外资限制将“步步紧逼”。

      2012年2月,国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,《通知》指出今年加大监管和调控力度,促进房价合理回归。在住房用地方面提出,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅列用地。为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策,别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。2012年6月,根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知,《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比,新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。今天小编向您推荐【甘肃临夏“河州首府”别墅在建项目寻求合作

      最后的话

      小编认为,各种政策对别墅市场价格的影响可能不会太大,别墅这种高端产品具有较强的抗跌性,长期来看,价格会保持上涨的趋势。

      从别墅用地供应考虑,2012年限制及禁止用地的新名录发布意味着未来将对别墅用地断供。土地规划容积率小于1将不得入市,这条规定早在2010年就已提出,政策影响不大,但明确提出将在“操作层面”以及对“别墅”挡在闸门外,则可能意味着未来即便容积率超过1的住宅用地,盖建别墅可能也会被禁止。部分发展商寻求打擦边球方式建造别墅的做法已经不再可行。

      今天的课讲到这里,如有任何问题,请到我们的新浪微博腾讯微博向微土君提问。

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