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东营市国有土地使用权出让和转让暂行办法【2005年】

    为合理开发、利用、经营土地,促进我市经济发展,适应加快改革开放的形势,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

      东营农用地商住地工业地市国有土地使用权出让和转让暂行办法

      第一章 总 则

      第一条  为合理开发、利用、经营土地,促进我市经济发展,适应加快改革开放的形势,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

      第二条  国内外的公司、企业,其他组织和个人,除法律另有规定外,均应依照本办法取得国有土地使用权。 凡需使用集体所有的土地,须由市、县人民政府土地管理部门根据出让计划或经批准用地者的立项文件代表政府征为国有后再按本办法办理。

      第三条  在城市规划范围内进行开发建设,必须符合城市总体规划,并到城市规划管理部门办理手续。

      第四条  依照本办法通过出让取得的土地使用权,在使用期限内并达到规定投入量后可以转让、出租、抵押。

      第五条  市、县人民政府土地管理部门组织实施本行政区域内国有土地使用权的出让。县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止等进行监督检查。 属于东营市经济技术开发区规划范围内的土地征用及国有土地使用权出让和转让的具体事务,由市经济技术开发区管理委员会负责办理,并向人民政府土地管理部门备案。

      第六条  土地所有权、地下资源、埋藏物和市政公用设施,不得出让、转让。

      第二章  土地使用权出让

      第七条  本办法所称的土地使用权,是指市、县人民政府将全民所有土地使用权,在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向市、县人民政府支付土地使用权出让金的行为。

      第八条  土地使用权出让,应按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。

      第九条  土地使用权出让的最高年限按下列用途定: (一)居住有地七十年; (二)工业有地五十年; (三)教育、科技、文化卫生、体育有地五十年; (四)商业、旅游、娱乐有地四十年;(五)其他有地五十年。

      第十条  土地使用权出让的地块、用途年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,报经政府批准后,同土地管理部门实施。

      第十一条  土地使用权出让金(包括征地费、拆迁费、城市基础设施开发配套分摊费及地租等),由土地管理部门会同财政、物价部门根据出让地块的地理位置、使用年限,开发配套情况和用途等因素确定,并根据经济发展情况,不定期进行调整,报经政府批准后予以公布。

      第十二条  土地使用权出让可采用协议、招标、拍卖的方式。

      第十三条  国有土地使用权协议出让程序: (一)申请受让土地者向市、县人民政府土地管理部门提交受让土地使用权申请书。 (二)市、县人民政府土地管理部门向申请受让土地者提供出让地块必要的资料和有关规定。 (三)申请受让土地者得到有关资料和规定后,应在规定的时间内提交包含土地开发建设方案、付款金额、付款方式等内容的用地意向书。 (四)市、县人民政府土地管理部门接到前款要求提交的文件后应在三十日内给予回复。 (五)市、县人民政府土地管理部门与申请受让土地者达成协议后,草签土地使用权出让合同,申请受让土地者现场交付使用权出让金总额百分之二十的定金。 (六)土地使用权出让按审批权限报经政府批准后,申请受让土地者按合同支付全部出让金,办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。

      第十四条  国有土地使用权招标出让程序: (一)市、县人民政府土地管理部门发出招标公告或招标通知书。 (二)投标者领取招标文件及有关资料。 (三)投标者按招标文件规定向市、县人民政府土地管理部门交付保证金后,将密封的投标书投入指定的标箱。 (四)市、县人民政府土地管理部门会同有关部门组成评标小组,对有效投标书进行评审,确定中标者,发出中标通知书。对未中标者应书面通知,并在开标后十日内退还其投标保证金。 (五)中标者在接到中标通知书后十日内与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同,并交付土地使用权出让金总额百分之二十的定金。 (六)中标者按出让合同规定缴纳全部出让金(保证金可抵充出让金)后,办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。

      第十五条  国有土地使用权拍卖出让程序: (一)市、县人民政府土地管理部门发布拍卖土地使用权的公告。 (二)竞标者持有关证明文件,在规定的时间内到指定的地点索取拍卖土地使用权的文件和资料。 (三)市、县人民政府土地管理部门按公告的时间公开拍卖。竞投者按拍卖公告的规定交付竞投保证金后,参加竞投。 (四)通过竞投,价高者获得土地使用权,即时与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同并交付土地使用权出让金总额百分之二十的定金。未中标者,其竞投保证金在拍卖后十日内退还。 (五)中标者在规定的时间内按合同要求缴足出让金,办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。

      第十六条  受让土地者应在规定的日期内与市、县人民政府土地管理部门签订出让合同。受让土地者因故不能在限期内签订出让合同的,可在满期前五日内申请延期,但延期时间最多不能超过十五日。逾期不签订的,市、县人民政府土地管理部门可取消其中标权,所交保证金不予退还。

      第十七条  土地使用者应在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。特殊情况,经批准可以延期缴纳,但延长时间最长不能超过一年,并按银行利率支付利息。

      第十八条  土地使用者需要改变出让合同规定的土地使用用途的,须事先征得城市规划管理部门同意,然后向市、县人民政府土地管理部门提出申请,经审查批准后,按规定调整土地使用权出让金,重新签订出让合同,办理登记手续,换领《国有土地使用证》。

      第十九条  外商投资企业取得土地使用权,按规定每年向县、区人民政府土地管理部门缴纳土地使用费,国内企业按规定缴纳土地使用税(费)。

      第三章  土地使用权转让、出租和抵押

      第二十条  土地使用转让是指土地使用者将土地使用再转移的行为,包括出售、交换和赠与。 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押是指土地使用者提供可抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。

      第二十一条  土地使用权转让、出租、抵押必须同时具备下列条件: (一)已经缴清全部出让金和有关税费; (二)符合出让合同规定的土地利用和规划要求; (三)已达到出让合同规定的土地开发要求或实际投资已达到出让合同规定的投资总额的百分之二十五以上; (四)已实现出让合同约定的其他转让、出租、抵押条件。

      第二十二条  土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当按照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定,签订转让、出租、抵押合同。 土地使用权抵押人未经抵押权人同意,不得将土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、再抵押或以其他方式处理。

      第二十三条  土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。 土地使用权出租、抵押,出租人、抵押人必须继续履行土地使用权出让合同。

      第二十四条  通过转让方式取得土地使用权,其使用年限务土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      第二十五条  土地使用权转让、出租、抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押。 土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

      第二十六条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

      第二十七条  共有的土地使用权转让、出租、抵押时,应以转让、出租、抵押者所有的份额为限。土地使用使用权分割转让、出租、抵押时,不得影响土地的使用价值。共有土地使用权不得分割出租时,出租人应与共有人订立书面协议后方可出租。 同建筑物分割转让、出租、抵押时,其共有人所有相应比例有该建筑物所占有的土地使用权同时转让、出租、抵押。

      第二十八条  抵押人到期未能履行债务的,或在抵押合同期间宣告解散、破产的以及土地使用权抵押人死亡而无继承人的,抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定,处理抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物,并有权从所得价款中优先受偿。

      第二十九条  土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押时,当事人应当在转让、租赁、抵押合同签订之日起三十日内到市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门办理登记手续,并按规定缴纳登记费。 通过处理抵押土地使用权的方式取得的土地使用权,土地使用者应持有关证明文件到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权过户登记手续,缴纳过户登记费并履行原土地出让合同。 抵押权因债务清偿或其他原因消灭的,应在三十日内办理注消抵押登记手续。 未经登记,转让、出租、抵押的土地使用权不具有法律效力。

      第三十条  土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让价格不合理上涨时,市、县人民政府可采取征收土地增值费、规定最高限价等措施平抑价格。

      第三十一条  土地使用权转让时增值的,转让人应在转让合同签订之日起三十日内,按纯土地使用权增值额的百分之三十,向市、县人民政府土地管理部门缴纳增值费。

      第三十二条  土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地使用用途时,依照本办法第十八条的规定办理。

      第四章 土地使用权终止

      第三十三条  土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

      第三十四条  市、县人民政府土地管理部门应在土地使用权到期前六十日内,通知土地使用者办理土地使用权终止手续。 土地使用者应按时办理土地使用权终止注消登记,交还《国有土地使用证》。

      第三十五条  土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权要由市、县人民政府无偿收回。如土地使用权出让权合同规定由土地使用者自行拆除地面建筑物、其他附着物时,土地使用者应在规定的期限内拆除,所需费用由土地使用者承担。

      第三十六条  土地使用者逾期不办理注消登记的,市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门自行宣布注消其《国有土地使用证》和《房产所有权证》。

      第三十七条  土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应在土地使用权期满前六个月内向市、县人民政府土地管理部门提出续期申请。经批准后,依照本办法重新取得土地使用权。

      第三十八条  国家对依法取得的土地使用权不得提前收回。由于社会公共利益的需要必须提前收回土地使用权的,由市、县人民政府土地管理部门依照法律程序办理,并给予相应的补偿。

      第三十九条  提前收回土地使用权的,市、县人民政府土地管理部门应在收回前六个月内,将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等通知土地使用者,并在收回土地使用权所涉及的范围内予以公告。自公告规定的收回日期起,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由市、县人民政府收回。

      第四十条  提前收回土地使用权的补偿金额,由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门等有关部门与土地使用者根据出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的评估价格等因素,协商确定。如有争议,争议一方可向人民法院起诉。

      第四十一条  提前收回土地使用权时,市、县人民政府土地管理部门可与土地使用者协商,以另一地块与土地使用者交换使用权。交换时,市、县人民政府土地管理部门与土地使用者应按确定收回的土地使用权的补偿金额和换得的土地使用权的出让金额,进行差额结算。 交换土地使用权,应按本办法规定重新签订土地使用权出让合同,办理换证登记手续。

      第五章 划拨土地使用权

      第四十二条  划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

      第四十三条  凡中外合资经营、合作经营企业利用中方企业原有场地的,可通过划拨方式取得土地使用权并按规定缴纳土地使用费。 种植业、水产业、畜牧业等农业开发用地,按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理用地手续。

      第四十四条  未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。

      第四十五条  同时符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租抵押: (一)土地使用者为公司、企业,其他经济组织和个人; (二)领有《国有土地使用证》; (三)具有地上建筑物、其他附着物产权证明; (四)按照本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同,向市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地出让金。

      第四十六条  土地使用者需要转让、出租、抵押划拨土地使用权的,必须持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件,向市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。

      第四十七条  市、县人民政府土地管理部门应当在接到转让、出租、抵押土地使用权书面申请之日起十五日内给予回复。

      第四十八条  市、县人民政府土地管理部门与申请人经过协商后,签订土地使用权出让合同。

      第四十九条  土地使用权转让、出租、抵押行为的双方当事人应当依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定,签订土地使用权转让、租赁、抵押合同。

      第五十条  土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内,向市、县人民政府交付土地使用权出让金,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

      第五十一条  双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。

      第五十二条  补交或抵交土地使用权出让金,按不低于标定地价的百分之四十收取或按不低于土地使用权增值的百分之五十收取。

      第五十三条  对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为,土地管理部门应当组织进行清理,并按规定处罚后,补办出让手续。

      第六章 经济技术开发区用地的优惠政策

      第五十四条  以协议方式出让土地使用权的出让金,在市经济技术开发区内按标定地价的低限收取。

      第五十五条  土地使用费收缴标准根据地理环境条件和土地用途确定如下(单位:元人民币/年平方米): 工业、仓储用地0.2--0.5; 商业、旅游建筑用地2--5; 露天游乐场用地0.4--1; 饮食服务业用地1--3; 商品住宅用地1--2.5。

      第五十六条  依照本办法取得土地使用权的,自土地使用合同生效之日起,五年内免交土地使用费。下列情况可在土地使用合同生效之日起,分别减、免相应年限的土地使用费: (一)投资在500万美元以上的项目,经批准,可免收土地使用费十年; (二)对投资进行房地产开发的,经批准,可免收土地使用费十年; (三)属于技术先进或符合国家产业政策的项目,经有关部门审定、批准,可免收土地使用费; (四)产品当年出口额50%以上的,经审定批准,可免收十年土地使用费; (五)文化教育、科学研究、医疗卫生及社会公益等不以营利为目的的项目用地,免收土地使用费; (六)因不可抗力或其他特殊情况确实无法缴纳土地使用费者,经批准,免收当年的土地使用费。

      第七章 法律责任

      第五十七条  申请使用土地者不按合同规定缴纳土地使用权出让金的,其交付的定金不予返还。市、县人民政府土地管理部门有权解除合同。 市、县人民政府土地管理部门不按合同规定提交出让地块土地使用权的,应双倍返还定金。土地使用者有权解除合同。

      第五十八条  土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,责令限期改正,并根据情节给予警告或处以每平方米十元以下的罚款;拒不改正的,市、县人民政府土地管理部门有权解除合同,无偿收回土地使用权。

      第五十九条  未经批准将划拨土地使用权转让、出租、抵押的,按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,没收其非法收入,并可根据情节处以非法所得百分之五十以下的罚款。

      第六十条  当事人对处罚决定不服的,可以在处罚决定通知之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议;申请人对复议决定不服的,可以在复议决定送达之日起三十日内向人民法院起诉,期满不起诉又拒不执行的,由土地管理部门向人民法院申请强制执行。

      第八章 附则

      第六十一条  依照本办法的规定取得土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。

      第六十二条  土地使用权出让金由市、县人民政府土地管理部门收取,按有关规定拨付有关单位和上缴同级财政部门。土地使用权出让金上缴财政部分列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。

      第六十三条  本办法今后有修改的,不影响修改前已签订合同的执行。

      第六十四条  本办法由东营市土地管理局负责解释。

      第六十五条  本办法自发布之日起施行。

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