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潮州市市区基准地价标准及实施办法【2010年】

    为加强土地市场管理,规范地产市场交易行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东省地价管理规定》等法律法规规章的规定,结合本市实际,制定本基准地价标准及实施办法。

      印发《潮州农用地商住地工业地市市区基准地价标准及实施办法》的通知

      各县、区人民政府(管委会),市府直属各单位,市各开发区管委会:

      现将《潮州市市区基准地价标准及实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

      二○一○年十二月十六日

      潮州市市区基准地价标准及实施办法

      第一条 为加强土地市场管理,规范地产市场交易行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东农用地商住地工业地省地价管理规定》等法律法规规章的规定,结合本市实际,制定本基准地价标准及实施办法。

      第二条 本次公布的基准地价适用于潮州市市区建成区、市规划区定级区域范围内的国有土地(范围详见潮州市市区基准地价图),面积约95平方公里。

      市城市规划区定级区域范围外的国有土地使用权价格,参照定级区域末级执行。

      第三条 本办法由市国土资源局负责具体实施,物价、规划、财政和税务等部门共同做好相关管理工作。

      第四条 基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内,对现状利用条件下不同区片和区段的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的“七通一平”(宗地红线内场地平整,宗地红线外通路、通水、通排水、通电、通信、通网络、通气)的开发程度条件下,评估基准日为2010年7月1日,法定最高出让年期(商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年)城镇国有土地使用权区域平均价格。

      第五条 基准地价由土地取得费、“七通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。

      第六条 商业、住宅及工业用地的区片价,是以规划建设用地红线(指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线,其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物、构筑物等所占的土地面积,不包括负担的城市道路用地面积)内面积为基础测定的。

      商业用地路线价是以临街宽度为8米,进深为16米的临街标准宗地为基础测定的。商业用地的标准容积率为2.8、住宅用地的标准容积率为2.2、工业用地标准容积率为1.0。

      第七条 商业用地基准地价采用首层楼面地价作为路线价和区片价;住宅用地基准地价采用标准容积率下的平均楼面地价作为区片价;工业用地基准地价采用标准容积率下的平均地面价作为区片价。

      1、区片价:市区建成区和规划区商业用地分为21个区片,住宅用地分为19个区片,工业用地分为19个区片。

      2、路线价:市区建成区商业用地路线价共设定了73条路线价区段。

      第八条 基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业三类。

      各类用地的具体划分标准为:

      (一)适用商业用地基准地价标准的用地包括:

      1、批发零售用地:指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场,加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。

      2、住宿餐饮用地:指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、康乐中心、夜总会、歌舞厅、俱乐部、游乐园、高尔夫球场、赛车场、赛 马场等。

      3、商务金融用地:指企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所等用地。

      4、其它商服用地:指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴、火车票飞机票售票大厅、港口码头的客(货)运经营点、汽车站、火车站等商业服务场所及设施用地。

      (二)适用住宅用地基准地价标准的用地包括:

      住宅用地指用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地,包括普通住宅、公寓、别墅等用地。其中别墅用地按住宅用地基准地价标准的150%计算地价。

      (三)适用工业用地基准地价标准的用地包括:

      1、工业用地:指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。包括各类开发区、工业产业转移园区、高新技术产业研发与展示中心等。

      2、采矿用地:指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。

      3、仓储用地:指单独用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。

      (四)综合用地:指以居住为主的住宅与商铺、商业性办公楼、写字楼等混合的用地。

      1、已建的综合用地基准地价分别按其土地用途划分所属基准地价的类别,根据所属用途实际占用的建筑面积或建筑物楼层分配情况,分层次、分用途分别进行计算,最后求和。

      2、未建的综合用地基准地价设定以首层沿街为商铺,其它为住宅分用途分别进行计算,最后求和。

      (五)其他用地:属经营性质的用地适用住宅用地基准地价标准;属非经营性质的用地适用工业用地基准地价标准。其他用地包括:

      1、办公用地:指党政机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地;企业厂区外独立的办公楼用地。

      2、教育用地:指各种教育机构,包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。

      3、科研设计用地:指独立的科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等用地。

      4、文体用地:指独立的文化、体育设施用地,包括图书馆、博物馆、科技馆、展览馆、纪念馆、电影院、影剧院、剧场、音乐厅、杂技场、文化宫、青少年宫、老年活动中心、体育场馆、体育训练基地等用地。

      5、医疗卫生用地:指独立的综合医院、各类专科医院、卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心、血库、休养所和疗养院等用地。

      6、港口码头用地:指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地,不包括常水位以下部分。

      7、风景名胜设施用地:指风景名胜(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等)景点及管理机构的建筑用地,不包括景区内的其它用地。

      未列入上述范围的其他用地,可参照相关或相近用地的用途类别判定。

      第九条 基准地价应用于具体宗地地价计算时,必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。

      应用商业用地路线价计算具体宗地地价时,要进行临街深度、宽度、楼层、临街类型、使用年期、其它个别因素、期日等修正。

      应用商业用地区片价计算具体宗地地价时,要进行区域因素和楼层、使用年期、开发程度、其它个别因素及期日修正。

      应用住宅用地区片价计算具体宗地地价时,要进行区域因素和容积率、景观条件、使用年期、开发程度、其它个别因素及期日修正。

      应用工业用地区片价计算具体宗地地价时,要进行区域因素和使用年期、开发程度、其它个别因素及期日修正。

      第十条 商业用地路线价和商业用地区片价中,7层以上(含7层)的商业用地按所在住宅用地的区片价计算;在住宅用地区片价容积率修正中,容积率小于2.2时按2.2修正,大于4.5时按4.5修正;工业用地不进行容积率修正。

      第十一条 利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时,要按照市城乡规划局确定的土地用途和规划条件进行计算。

      1、对于规划条件中的容积率,如果仅确定了容积率上限,则按照容积率上限核定宗地容积率;如果确定了容积率上限和下限,已建的按照实际容积率核定宗地容积率,未建成的按照容积率上限核定宗地容积率。

      2、对于已领取土地证但没有规划条件,已建的按照实建面积计容积率,实际容积率未满2.2的按2.2计,超过4.5按照实际容积率核定宗地容积率;未建的须到市城乡规划局申请批准规划条件。

      第十二条 本基准地价标准实施之日起,国有建设用地出让、流转的相关税费以宗地的出让地价(即成交价)计征,当出让地价(即成交价)低于基准地价修订的宗地地价时,以基准地价修订的宗地地价计征。

      第十三条 原以划拨方式取得的国有土地使用权需补办出让手续的,经市政府批准同意后,补交地价款。

      第十四条 补交地价款按市场评估价与划拨国有土地使用权价格差值计收,即:补交地价款=市场评估的宗地地价-划拨国有土地使用权价格。

      第十五条 当市场评估的宗地地价低于基准地价修订的宗地地价时,补交地价款按基准地价修订的宗地地价与划拨国有土地使用权价格差值计收,即:补交地价款=基准地价修订的宗地地价-划拨国有土地使用权价格。

      第十六条 在我市的土地增值收益率未确定及公布前,补交地价款按基准地价修订的宗地地价的40%计收(属市区祖遗住宅或“城中村”已登记为国有土地的住宅用地按20%收取,属“三旧”改造范围的,按“三旧”改造的有关规定执行)。

      第十七条 已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时,应依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)补交地价款,补交的地价款按基准地价修订的宗地地价的10%计收。

      第十八条 基准地价根据国家和省的有关规定结合本市的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。

      第十九条 本办法由市国土资源局负责解释。 本办法自发布之日起施行,原《潮州市城市规划区基准地价标准及实施办法》(潮府〔2006〕2号)同时废止。

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