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2012年第四季度全国主要城市地价监测报告 地价增速平稳

    四季度以来,国际经济形势错综复杂,世界经济在低速增长中出现温和复苏态势;国内宏观经济先行指标持续回暖,房地产市场投资开发和销售恢复性增长。在此背景下,2012年第四季度,全国地价增速平稳上升。

      四季度以来,国际经济形势错综复杂,世界经济在低速增长中出现温和复苏态势;国内宏观经济先行指标持续回暖,房地产市场投资开发和销售恢复性增长。在此背景下,2012年第四季度,全国地价增速平稳上升。

      一、总体情况

      (一)地价水平小幅上涨,环比增速持续回升;同比增速由降转升,全年增幅处于历史低位

      地价水平总体平稳,较上一季度略有上涨。2012年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。

      图1 全国主要城市分用途地价水平(元/平方米)

      地价环比增幅继续回升,综合、住宅、工业增速较上一季度微涨,商服增速有所放缓。第四季度,全国主要监测城市综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、1.21%、1.14%,地价环比增速略有提升,较上一季度分别增加了0.34、0.29、0.67个百分点;商服地价环比增长率分为0.84%,较上一季度减少了0.29个百分点。

      图2 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图(%)

      地价同比增速由降转升,整体处于低位。第四季度末,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为2.61%、3.34%、2.26%、2.70%,地价同比增速开始加快,较上一季度分别上升了0.84、0.19、1.23、和0.70个百分点,是继2011年底增速连续五个季度回调以来的首次由降转升,但地价年度涨幅仍处于近十年来的历史低位,仅略高于2008年。

      图3 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图(%)

      重点城市定基地价指数总体企稳,缓慢增长。第四季度,以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价指数分别为200、210、231、163,季度定基指数连续三个季度增速平稳趋缓。

      图4 2000-2012年重点城市分用途平均地价指数

      重点监测城市中,地价总体水平为4348元/平方米,较上季度增长1.43%,较去年同期增长3.49%。商服、住宅和工业地价水平分别为7466元/平方米、6349元/平方米和838元/平方米;环比增长率分别为0.75%、1.42%和1.75%;同比增长率分别为4.04%、2.98%和3.86%。

      图5 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图(%)

      (二)三大重点区域综合地价走势与全国相同,珠江三角洲地区综合地价环比、同比增长率高于全国和其他两大重点区域平均水平

      地价水平高于去年总体情况,环比增速持续回升,同比增速由降转升。2012年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,呈小幅上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4661元/平方米、4314元/平方米、3395元/平方米。

      图6 2012年第四季度三大重点区域地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,三大重点区域综合地价增长率分别为0.71%、2.02%和0.84%,较上一季度分别加快了0.11、0.99和0.12个百分点。其中,珠江三角洲地区平均增长率明显高于全国和长江三角洲地区、环渤海地区平均水平,增速相对较快。分用途来看,珠江三角洲的商、住、工地价环比增幅均大于长江三角洲和环渤海地区;长江三角洲商服、工业地价环比较上一季度分别下降了0.12和0.17个百分点,住宅地价环比增幅则上升了0.53个百分点,涨幅为0.90%;环渤海地区各用途地价环比增幅均加速上升,且住宅地价涨幅大于其他两用途,为1.14%。

      图7 三大重点监测区域分用途地价环比增长率(%)

      从同比增长率看,三大重点区域综合地价同比增速由五个季度连续放缓转为回升态势。其中,珠江三角洲地区增速最快,为3.44%,较上一季度上升了2.22个百分点,长江三角洲和环渤海地区增速分别为1.73%、1.97%,分别较上一季度上升了1.41和0.55个百分点。

      图8 2012年第四季度三大重点区域综合地价增长率(%)

      分用途来看,长江三角洲和珠江三角洲地区的住宅地价增速止跌转升,分别较上一季度上升了2.69和2.51个百分点,涨幅分别为0.08%和2.28%;珠江三角洲地区除住宅地价变化明显外,商服和工业地价涨幅分别达到2.17%和4.53%,显示出较为明显的上升趋势;环渤海地区商服地价略有放缓,但涨幅仍达到2.24%,高于住宅、工业涨幅。

      图9 三大重点监测区域分用途地价同比增长率(%)

      (三)东、西部环比增速持续上升,中部地区开始回升

      2012年第四季度,全国重点城市中,地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区平均水平,西部与中部地区平均地价水平较为接近且均低于全国重点城市平均水平。

      图10 2012年第四季度东中西部地区重点城市地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,东部、西部地区增速持续上升,较上第三季度分别上涨了0.47和0.11个百分点,增长率分别达到1.67%和1.11%;中部地区综合地价增长率由第三季度的放缓转为回升,比上一季度上升了0.60个百分点,增长率为1.22%。

      从同比增长率看,东、中、西部地区综合地价增长率由前三季度的持续放缓转为本季度的微幅回升态势,增长率分别为3.84%、3.85%和2.24%,分别较上一季度上升了1.75、0.10和0.53个百分点,其中,东部地区上涨幅度最大。

      图11 2012年第四季度东中西部地区重点城市综合地价增长率(%)

      (四)超过半数主要监测城市住宅地价环比位于平稳趋间,同比负增长的城市开始减少

      2012年第四季度,全国主要监测城市中,超过半数城市(59个)住宅地价环比变化稳定在[-1%,1%]之间,表明全国住宅地价整体状况平稳。但价格环比上升的城市由上一季度的84个增至94个,显示出回暖迹象。其中,环比涨幅超过3.0%的城市均为省会和计划单列市,分别为兰州农用地商住地工业地(3.54%)、呼和浩特农用地商住地工业地(3.16%)、厦门农用地商住地工业地(3.08%)、合肥农用地商住地工业地(3.05%)、大连农用地商住地工业地(3.01%)。本季度住宅用地价格环比持平和下降的城市为10个,较上一季度减少了10个,与近期70个大中城市住宅销售价格变化态势基本一致。

      图12 70个大中城市中商品住宅销售价格和

      105个城市中住宅用地价格环比持平及下降城市数量统计情况

      就住宅地价同比变化而言,同比负增长的城市由上一季度的36个减少到本季度的27个。全年同比涨幅明显,超过10.0%的城市分别为荆州农用地商住地工业地(12.97%)、呼和浩特(12.93%)、齐齐哈尔农用地商住地工业地(10.09%)、洛阳农用地商住地工业地(10.0%)。

      (五)全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值,但受土地市场季节性规律影响,第四季度异常交易地块数量有所上升。

      截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,较去年的609宗相比,大幅下降;溢价率方面,2012年上报异常交易地块平均溢价率123%,比2011年的平均溢价率153%降低了30个百分点。

      第四季度上报异常交易地块100宗,比上一季度增加了9宗,增幅为10%;与去年调控从紧的同季度相比增加62宗,增幅为163%;平均溢价率为102%,比上季度下降了20个百分点;与上年同期的136%相比,下降了34个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,不存在因市场预期较好导致的非理性追涨。

      图13 2012年异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况

      二、当前市场形势分析

      (一)世界经济温和复苏,但整体形势依然复杂;国内宏观经济指标持续企稳回升,支撑了四季度以来地价增速平稳回升的总体态势

      世界经济继续温和复苏,但国际经济形势仍不乐观。摩根大通等数据显示, 12月份全球制造业PMI为50.2%,自2012年5月之后,首次回升至50%以上,意味着全球制造业经济结束了下降走势,显现出步入小幅增长通道迹象。但世界经济环境仍然充满变数,整体形势复杂。美、日不断扩大量化宽松规模,国际流动性的增加,对经济较为稳定的亚洲市场和新兴市场造成较大冲击。香港地区汇市、房市已现国际热钱流入,需警惕其对我国区域经济持续稳定发展的不利影响。

      从国内来看,宏观经济先行指标持续回暖支撑了地价增速的上升。11月宏观经济月度增长数据好于预期,投资和消费的多项指标降幅收窄甚至转负为正。国家统计局数据显示,11月份和12月份中国制造业采购经理指数都为50.6%,经历了9~11月份3个月的扩张之后,在50%的临界值之上站稳;11月份全国规模以上工业增加值增长10.1%,创4月份以来新高,中国经济企稳的迹象显著增强。宏观经济的企稳回升,为房地产市场的回暖提供了内在支撑。在此背景下,2012年第四季度,全国地价增速平稳上升。

      (二)中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇,相关部委和地方政府政策跟进,投资投机性需求将进一步得到遏制;过去几年房地产用地供应量较大,陆续转入开发、建设、销售阶段,有助于促进土地及房地产市场的总体平稳

      为巩固房地产市场调控效果,十八大会议期间,银监会和住建部相继表态,要继续贯彻国家房地产调控政策,严格实施差别化住房信贷政策,加强政策储备。之后,国土部、财政部、央行和银监会四部委联合下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》,强化土地储备融资风险管控;中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产调控政策不动摇”,确定了2013年楼市调控的总基调;12月,国土部表示将按照中央经济工作会议的有关要求,继续坚持房地产调控政策不动摇,进一步采取措施,保持土地市场稳定供应,平抑地价的异常波动;住建部在全国住房城乡建设工作会议上再次强调2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。

      地方调控新规也密集出台,要求从紧限购。杭州农用地商住地工业地市规定对商品住宅地块价格溢价率达到49%时,将调整竞价方式,即锁定地价,从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积;珠海农用地商住地工业地市出台土地新政,规定土地闲置未满1年的按土地价款总额的20%收取闲置费,闲置满一年的由政府无偿收回;北京农用地商住地工业地市加强限购审核,京籍居民购房须持二代身份证,同时暂停了10宗土地的交易;广州农用地商住地工业地市国土房管局证实将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施,主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。中央、地方调控新规密集出台,体现了国家坚持房地产调控政策不动摇的决心,市场的投机、投资性需求得到持续遏制。从土地供应数据来看,近年来房地产用地供应量特别是住宅用地数量总体较大,这些土地已经陆续转入开发、建设、销售阶段并形成有效供给,将有助于促进土地及房地产市场的总体平稳。

      (三)土地供应总量大幅增加,房地产开放投资各项指标的恢复性增长,市场回暖迹象进一步显现

      土地供应面积达到近年来单季度供应的高值。2012年第四季度,全国105个主要监测城市土地供应量较前三季度有大幅上涨,达9.55万公顷,同比增加14.17%,环比增加75.86%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.73、1.76、2.43和4.63万公顷,环比分别增加41.52%、51.81%、30.67%和144.17%,同比分别增加42.54%、6.52%、22.52%和9.79%。房地产用地供应面积达到两年来单季度供应的最高值,保障性住房用地供应面积达到历年单季度供应的最高值。其中,房地产开发用地供应约2.49万公顷,环比较上个季度增加48.64%,同比增加15.07%,2012年以来同比首次转负为正。保障性住房用地供应约0.48万公顷,环比较上个季度增加93.41%,同比增加46.65%。

      房地产市场投资开发和销售恢复性增长明显。国家统计局公布的2012年1~11月份全国房地产开发和销售情况显示,全国商品房销售面积同比增长2.4%,2012年首次同比增长幅度为正值;商品房销售额同比增长9.1%,;全国房地产开发投资同比名义增长16.7%,增速比1~10月份提高1.3个百分点;11月份,房地产开发景气指数为95.71,比10月份提高1.15点,创今年4月份以来的新高。各项指标的持续向好,带动了住宅地价四季度以来的小幅上涨。

      图14 2012年以来全国房地产开发和销售情况累计同比变化图

      三、后期走势预判及关注要点

      2013年,世界经济低速增长态势仍将延续,我国经济回升的基础尚不牢固,依然面临全球经济中低速增长、本币升值抑制出口、国际货币宽松政策持续、输入型通胀压力加大调控难度等多种不确定因素。促进中国经济平稳健康发展的目标在新一届政府的开局之年仍将延续。在诸多政策、措施的支撑下,预计2013年一季度经济有望继续保持平稳较快发展,而城市地价总体水平将小幅温和上升,其中,商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下,总体平稳,局部敏感波动。

      对于明年的土地、房地产市场形势,一要关注城镇化推进中的政策需求与供给,既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机,又要研究适应经济结构调整和房地产调控的土地制度改革新举措,增强利用市场配置土地资源过程中的科学性、规范性、灵活性;二要持续关注货币环境对经济的综合影响,谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱,及早研究防控金融风险,加强政策储备;三要加强差异化管理,密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市,完善土地利用的约束监管机制,确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处 。

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