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2012年第4季度地价监测报告 地价整体趋于平稳

    在2011年土地、房地产市场明显降温,地价增幅逐季放缓的基础上,2012年全年地价整体水平未现大幅波动,在冷中趋稳的主基调中,年末略有回升。对房地产、住宅用地而言,全年总体量减价稳的态势,各季度地价环比增速低位盘整。

      在2011年土地、房地产市场明显降温,地价增幅逐季放缓的基础上,2012年全年地价整体水平未现大幅波动,在冷中趋稳的主基调中,年末略有回升。对房地产、住宅用地而言,全年总体量减价稳的态势,各季度地价环比增速低位盘整。

      一、年度地价水平微升,同比增幅处于历史低位。

      2012年末,全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比,商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%,其中,商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位,仅略高于2008年,且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低,这也是近两轮市场波动中的首次出现。从09年以来的商住倒挂,住宅地价增速超过商服,到今年的接近工业地价增幅,地价呈现结构性调整。

      二、全国主要监测城市中,约四分之一城市住宅地价较去年有所下降。

      2012年末,105个主要监测城市中,住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%,其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。

      三、第四季度地价环比增幅有所回升,综合、住宅、工业增速略快于上一季度,商服地价增速放缓。

      第四季度,全国主要监测城市综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、1.21%、1.14%,地价环比增速略有提升,较上一季度分别增加了0.34、0.29、0.67个百分点;商服地价环比增长率分为0.84%,较上一季度减少了0.29个百分点。

      四、区域间地价变化的相似性大于差异性,高位盘整态势下,地价的区域特征值得关注。

      一方面,从东、中、西三大地理分区来看,2012年各季度,各分区地价总体水平仍保持着东高、西次、中低的格局,但其变化形态与往年略有不同,西部地区地价的季度环比增长率一改往年持续高于中部,甚至屡次居于三大区域之首的状态,回落至中部地区增长均线之下。究其原因,或与西部地区基础仍然相对薄弱,整体配套不足,而前几年的大量投资拉动转弱,资本开始重新流动布局相关。对于工业地价来说,西部地区地价变化幅度较东、中部地区更为平稳,受外围经济、社会因素的影响相对较少,与宏观经济的整体同步性较低。

      另一方面,从长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区来看,其总体走势与全国类同,季度波动相对明显。以住宅地价为例:三大重点区域均在第1、2季度连续两个季度出现住宅地价环比下跌,且跌幅超过全国均值,长三角、珠三角地区更是在第3季度还出现了住宅地价低于去年同期水平的现象;第四季度,长三角和珠三角地区的住宅地价同比增速止跌转升,分别为0.08%和2.28%,局部上涨;整体而言,2012年三大重点经济区各用途地价的变化趋势、幅度表现趋同,市场在高位盘整阶段表现出的相似性大于差异性;三大区域中,珠三角地区相对最为活跃,受外向型经济影响较大,季度波动相对明显。

      五、全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值,第四季度,在土地市场的季节性规律影响下,异常交易地块数量有所上升

      与土地供应前低后高的规律基本一致,全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加,但仍低于往年。

      截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,较去年的609宗相比,大幅下降;溢价率方面,2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

      第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。

      六、对部分市场热点的看法

      除土地价格、供应量等指标外,“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号,但由于准确全面掌握信息有一定困难,加上缺乏必要的解读,今年也曾出现因误读、误解而助推市场情绪波动的现象。对此,我们收集了部分 “地王”的情况,从地价的角度进行客观判断分析,结论表明2012年以来市场反映强烈的所谓“地王”地块,仅有两宗成交单价超越了2007年以来,所在城市的历史高值,可以称为“地王”地块,其余地块均不符合判定标准,详见附件1;同时,我们对土地市场上的“溢价率”内涵进行了专业解读,详见附件2。

      七、当前市场形势分析及后期关注要点

      (一)世界经济温和复苏,国内宏观经济指标持续企稳回升,房地产市场投资开发和销售恢复性增长,各项指标的持续向好,支撑了2012年第四季度地价增速平稳中略有回升。

      (二)中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇,相关部委和地方政府政策跟进,投资投机性需求将进一步得到遏制,过去几年房地产用地供应量较大,陆续转入开发、建设、销售阶段,有助于促进土地及房地产市场的总体平稳。

      综合国内外因素影响,预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中,商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下,总体平稳,局部敏感波动。

      对于2013年的土地、房地产市场形势,一要关注城镇化推进中的政策需求与供给,既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机,又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措,增强科学性、规范性、灵活性。二要持续关注货币环境对经济的综合影响,谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱,及早研究防控金融风险,加强政策储备;三要加强差异化管理,密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市,完善土地利用的约束监管机制,确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处 。

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