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土地讲堂:土地容积率概念及计算方法介绍(NO.4)

    土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

      房地产行业中涉及土地问题,经常遇到“容积率”的概念,今天由小编向各位介绍其概念及具体计算方法。

    容积率

      容积率概念:

      土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。

      对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

      容积率计算公式:

      容积率 = 总的建筑面积 / 总的占地面积

      一般来说,容积率越低越好。

    容积率

      容积率的特性:

      1、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

      宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。

      2、容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

      建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系

      3、容积率可以更加准确地衡量地价水平。

      人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。

      房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

      楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

      规划建筑面积=土地面积×容积率

      容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

      因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低

      4、容积率存在客观上的最合理值。

      在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

      今天的话题就到这里,如有任何疑问,都可以访问土地资源网土地问答频道,向专家提问。下次再见,我是小编阿添!

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