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东莞市闲置土地处理办法【1999年】

    为加强土地管理,规范土地市场,盘活用好闲置土地,切实保护耕地,根据国家土地管理和房地产管理法律、法规的有关规定,结合我市实际,制定本办法。

      东莞农用地商住地工业地市闲置土地处理办法

      (1999年10月23日东莞市人民政府令第20号发布施行)

      第一章 总则

      第一条 为加强土地管理,规范土地市场,盘活用好闲置土地,切实保护耕地,根据国家土地管理和房地产管理法律、法规的有关规定,结合我市实际,制定本办法。

      第二条 本办法适用于东莞市行政区域内闲置土地的处理。

      第三条 处理闲置土地应符合土地利用总体规划和城市建设规划,坚持合法和“以用为先”的原则。

      第四条 市人民政府土地行政主管部门(以下简称市国土部门)负责闲置土地确认及处理工作的组织实施。各镇人民政府(区办事处)应协助市国土部门做好本行政区域内闲置土地的清理工作。

      第二章 闲置土地确认

      第五条 确认和处理闲置土地以宗地为单位。有下列情形之一的,视为闲置土地:

      (一)已领取土地使用证或市国土部门颁发的建设用地批准文件但超过规定期限未缴清地价款的;

      (二)经市人民政府批准用地已满1年以上,因未缴交地价款而被扣发用地批准文件的;

      (三)依法取得土地使用权,但未按出让合同约定或批准用地文件规定日期动工开发,以出让合同生效之日或批准用地文件规定之日起,满1年未动工开发的;

      (四)已动工开发建设,但开发建设的面积占应开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;

      (五)用地单位或个人直接与农村集体经济组织签订用地协议或以其他投资方式换取农村集体经济组织的土地使用权,已改变该宗土地原貌,但因项目、资金未落实而搁置或丢荒的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六条 连续2年未使用的土地,是指使用者在取得土地使用权后满2年,未按原批准用地项目申请报建或报建后未动工开发建设的建设用地。

      第七条 对因不可抗力或政府及政府有关部门的行为造成开发建设延期,经向市国土部门申请批准延期开发的,可顺延计算动工开发使用日期,但一次申请顺延开发日期不得超过2年。

      动工开发是指:已实施“三通一平”(通电、通水、通道路和地面平整)及其基础施工。

      第八条 土地使用权出让合同或批准用地文件规定分期开发的,按分期开发范围核定闲置土地面积。

      第三章 闲置土地处理

      第九条 闲置土地从被确认之日起,由市国土部门依照市规定的土地闲置费征收标准向土地使用者按月计征土地闲置费:

      (一)原批准用于经营性房地产的,每月每平方米5元;

      原批准用于工业及非经营性用途的,每月每平方米3元。

      (二)属本办法第五条第(五)项确认的闲置土地,1年以上未动工建设的,每月每平方米5 元。

      实行委托银行代收土地闲置费,缴款人直接到市财政部门指定的银行代收网点缴交,所收土地闲置费统一纳入收支两条线管理,并接受市财政部门的监督。

      第十条 闲置土地原属于耕地而又能复耕的,应组织复耕。土地使用者可以自行复耕闲置土地,也可以在土地使用权不变的情况下,采取发包形式复耕,或无偿交由原土地所有者承包耕种。

      第十一条 凡属本办法第五条确认的闲置土地,市人民政府可以收回土地使用权并调整给新的土地使用者使用:

      (一)属本办法第五条第(一)项规定的,原土地使用者自本办法实施之日起2个月内仍未缴清地价款或已缴清地价款但半年内仍未动工开发的;

      (二)属本办法第五条第(二)项规定的,原土地使用者自本办法实施之日起2个月内,开发项目、资金仍不能落实又无法缴清地价款的;

      (三)属本办法第五条第(三)、(四)项规定,原土地使用者自本办法实施之日起2个月内仍未向市国土部门提出延期动工开发书面申请或未按重新确定的时间动工开发的。

      第十二条 凡以出让方式取得土地使用权的闲置土地,由市国土部门报经原批准机关批准后,可按下列方式收回原土地使用者的使用权:

      (一)已与市国土部门签订土地使用权出让合同,缴交部分地价款,但未按合同约定开发建设的,可按如下方法处理:

      1、按已缴交地价款占应缴地价款总额的比例,折算等值的土地,并限期动工建设;剩余部分土地由市人民政府收回后调整使用。

      2、原土地使用者同意异地调换开发的,由市国土部门为其置换其他等值闲置土地,并限期动工建设。

      3、市国土部门组织收回闲置土地使用权后,重新确定土地使用者,并对原土地使用者作适当补偿。

      (二)已与市国土部门签订土地使用权出让合同,虽缴清地价款并办理土地使用权证,但未按合同约定或未按批准用地文件规定动工建设或只进行了部分开发的,可按如下方法处理:

      1、原土地使用者同意异地调换限期开发的,由市国土部门为其置换其它等值闲置土地。

      2、市国土部门收回闲置土地使用权后,重新确定土地使用者,并向原土地使用者作适当补偿。

      第十三条 凡以划拨方式取得土地使用权的闲置土地,由市国土部门报经原批准机关批准后,可按下列方式收回原土地使用者的土地使用权:

      (一)征用后划拨给国家行政机关、国有企事业单位及公益事业单位的,待重新确定土地使用者后,适当补偿已支付的地价费用。

      (二)原划拨给农村集体经济组织自用的非农建设用地,可由农村集体经济组织退地还耕。

      第十四条 属本办法第五条第(五)项确认的闲置土地,且连续2年未建设的,市政府无偿收回土地使用者的使用权,交由原农村集体经济组织恢复耕种;不宜复耕的,如属土地利用总体规划确定的城市建设用地区内的土地,可以纳入所在镇区年度土地利用计划,优先安排符合我市产业政策要求的新增建设项目;不能复耕又不属于城市建设用地区范围的土地,必须进行绿化改造,纳入全市土地整理复耕计划。

      第十五条 处理闲置土地程序:

      (一)市国土部门列出拟收回闲置地块的详细情况,并进行现场勘查确认;

      (二)市国土部门向被确认为闲置土地的使用者发出处理通知书;

      (三)由市国土部门委托有土地评估资质的评估机构对该宗闲置地块进行宗地评估;

      (四)闲置土地的原使用者应自接到处理用地通知书之日起15日内,向市国土部门提供该宗用地的有关资料及基本情况(包括该宗地的范围、面积、闲置时间及原因);

      (五)市国土部门与被处理土地使用者签订土地使用权交还协议书;

      (六)市国土部门拟定该宗闲置土地的处理方案。闲置土地依法设定抵押权的,还应通知抵押权人参与处理方案的拟定工作,并报市政府审批;

      (七)市国土部门根据批准方案向被处理用地者发出处理用地决定书,并组织实施。

      第十六条 依照本办法收回国有土地使用权的,由市国土部门报经原批准用地的机关批准后予以公告,并下达《收回国有土地使用权决定书》,终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书,注销土地登记和土地证书。

      第十七条 市国土部门对依法收回的闲置土地,应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式,并向社会公告。

      收回的闲置土地凡用于经营性房地产项目的,必须通过招标、拍卖等方式确定新的土地使用者。

      第十八条 依法收回的闲置土地,应当采取以下方式利用:

      (一)在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内的闲置土地,应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途;近期无法安排建设项目,耕种条件未被破坏的,可以组织耕种;不适宜耕种的,可采取绿地等方式作为政府土地储备。

      (二)规划用途为农用的闲置土地,耕种条件未被破坏的,应当恢复耕种;不宜耕种的,应当改为其他农用地。

      第十九条 闲置土地在农村范围的,所在镇人民政府(区办事处)、村民委员会应积极协助市国土部门做好闲置土地的调查处理工作,农业部门应加强对复耕的闲置土地及复耕情况进行检查监督。

      第四章 法律责任

      第二十条 违法造成土地闲置的,土地使用者应按期缴纳土地闲置费。逾期不缴纳的,从逾期第16日起,按日加收应缴土地闲置费总额3‰的滞纳金;拒缴土地闲置费的,市国土部门可按其拒缴金额,收回部分或全部土地使用权,对收回的土地使用权实行招标或拍卖,招标或拍卖所得应先用于抵交土地闲置费。

      第二十一条 可复耕的闲置土地,其使用者拒不履行土地复耕义务的,由国土管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的,责令缴纳复垦费,并可处以每平方米5元的罚款。

      第二十二条 对故意阻碍土地管理工作人员依法执行公务,情节严重的,由公安机关依照治安管理处罚条例处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第二十三条 市国土部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第五章 附则

      第二十四条 本办法由市国土局负责解释。

      第二十五条 本办法自发布之日起施行。

      东莞市市区范围内经营性房地产项目 闲置土地处置实施细则

      (2002年3月5日市长令第52号发布,2002年6月1日起实施)

      第一条 为促进现代化中心城市建设,依法处理和充分利用经营性房地产项目闲置土地,经营城市土地资本,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《闲置土地处置办法》的有关规定,结合本市实际,制定本细则。

      第二条 本细则适用于东莞市市区范围内。

      市区是指《东莞市城市总体规划(2000-2015)》中红线划定的市区范围,包括城区、万江、东城、南城及寮步的划定部分,约237.6平方公里。

      第三条 市国土资源局是负责组织实施闲置土地处置工作的主管部门。

      建设、规划、发展计划等部门及有关镇区应按照各自的职责,依法协助市国土资源局对经营性房地产项目闲置土地实施监督和管理。

      市土地储备中心在市国土资源局的领导下,按计划要求具体承办土地收购、储备和经营工作。

      第四条 本细则所称闲置土地,是指原土地使用者依法取得经营性房地产项目土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过法定期限而未动工开发建设的经营性房地产项目用地。

      具有下列情形之一的,依法应当认定为经营性房地产项目闲置土地:

      (一)取得土地使用权后,超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满一年未动工开发建设的;

      (二)土地平整或“三通一平”(通水、通电、通道路和地面平整)工程完成后,未经批准中止建设满一年的;

      (三)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第五条 经营性房地产项目闲置土地由市国土资源局依法认定。

      闲置土地使用者应当自市人民政府发布公告之日起,在规定期限内将闲置土地的范围、面积、闲置的时间和原因等有关资料,如实向市国土资源局提供,并接受调查处理。

      闲置土地依法设定了抵押权的,还应通知抵押权人参与处置方案的拟定工作。

      第六条 有下列情形之一的经营性房地产项目闲置土地,市人民政府可依法无偿收回:

      (一)已依法取得土地使用权,超过土地使用权出让合同约定或者建设用地批准文件规定的动工开发期限满两年未动工开发且未向市城建规划局办理报建的;

      (二)已取得国有土地使用证,但土地使用者违反合同约定,欠缴政府有关税费或地价款的;

      (三)属成片开发的商住区,自土地出让合同生效或者用地批准文件颁发之日起满两年,虽已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%,仍停工闲置的;

      (四)闲置满两年,经司法机关查封且超过规定期限的。

      第七条 根据“以用为先”的处理原则,对依法认定的闲置土地,经审查具备以下条件的,报市城市建设领导小组批准后,可重新设定开发条件,限期动工开发建设,但限期最长不超过1年。半年内不能动工建设的,土地使用者应对闲置地块实施绿化等环境保护措施;限期已满仍未动工开发建设的,按照本细则第六条规定收回该土地使用权。

      (一)土地使用者已付清全部地价款;

      (二)已向市城建规划局办理报建手续(包括未获批准的);

      (三)符合《东莞市城市总体规划(2000-2015)》以及新城市中心区控制性详细规划;

      (四)开发建设前期工作准备就绪,资金、项目落实,已具备开工建设条件;

      (五)土地使用者接受政府有关部门作出的土地利用条件和土地开发期限调整。

      第八条 因不可抗力、政府或者政府部门的行为,或者因动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟导致土地闲置满两年的以及其他不属于无偿收回的、闲置满两年的经营性房地产项目用地,由市人民政府以置换土地、土地托管或者其他合法方式有偿收回土地使用权。

      (一)不符合《东莞市城市总体规划(2000-2015)》、新城市中心区控制性详细规划以及其他经过批准的控制性详细规划的,不得开工建设。

      土地权利人同意调整土地的,可向市国土资源局申请,以政府储备土地进行地块置换后开发建设。

      土地权利人不同意调整土地的,应当申请土地托管。土地托管是指土地权利人与市国土资源局签订土地托管协议,将原已拥有的具体地块的土地使用权交还给政府,经市人民政府批准,由市国土资源局发给托管凭证,依照土地托管协议的约定,原土地权利人需要使用土地时,由政府提供与其托管土地价值相当的土地。若政府根据规划需要,将托管土地再出让的,原土地权利人可从土地再出让净增值部分中按协议约定的比例参与分配。

      (二)未向市城建规划局办理报建手续的,该土地使用权不得转让或者抵押;土地权利人应向市国土资源局提出处置申请,交市土地储备中心参照评估价给予适当补偿,纳入市政府土地储备库。

      (三)因资金不足、缺乏房地产开发经营管理经验或其他原因而计划转让或者抵押房地产开发项目及土地使用权的,原土地权利人应向市国土资源局提出处置申请,由市土地储备中心参照评估价给予适当补偿,纳入市政府土地储备库。

      第九条 市区内的公有制企业因搬迁、改制、撤并、破产等原因处置土地资产,将企业拥有的划拨土地使用权、出让国有土地使用权或集体建设用地使用权,改变用途,用于经营性房地产开发项目的,应按市人民政府《关于建立土地收购储备机制的通知》和《东莞市土地收购储备实施意见》的规定,交市土地储备中心收购,企业不得自行招商或开发建设。

      第十条 市国土资源局应依照《东莞市闲置土地处理办法》第九条第(一)项规定,从闲置土地确认之日起,按每月5元/平方米的标准向土地使用者计征土地闲置费。对经营性房地产项目用地最高可按1年不超过该用地出让地价(划拨地按所在地基准地价)的15%的标准征收土地闲置费。

      第十一条 按本细则第八条、第九条规定的有偿收回土地使用权的,以下列方式给予土地权利人适当补偿:

      (一)货币化补偿。即由市土地储备中心以货币支付方式收购闲置土地权利人的土地使用权,按基准日评估地价向土地权利人支付补偿费。评估基准日由市人民政府确定。

      评估地价应委托经省级以上国土资源管理部门认定的、具有B级以上评估资质的中介评估机构。评估机构在评估时,应根据实际情况,选择评估方案:

      方案一:采取成本逼近法、市场比较法和收益还原法三种方法评估。最后对三种方法评估出的土地价格取加权平均数或算术平均数,用作政府收购地价。

      方案二:采取基准地价评估法评估。即以《广东农用地商住地工业地省城市国有土地分等及基准地价标准》中“二等”商业用地基准地价(东莞定为二等,分五级:720、850、1200、2100、2700元/平方米)为基数,乘以区位调节系数,制定浮动15%的上下限,来确定补偿价。

      在支付补偿费前,应扣除土地使用者未缴或拖欠的土地闲置费。

      (二)置换土地。即土地权利人将闲置土地交给市国土资源局,由市国土资源局在规定的限期内从市政府土地储备库中置换等值土地给原土地权利人开发建设。

      第十二条 市国土资源局收回经营性房地产项目闲置土地,应当按照下列程序进行:

      (一)清查登记。对市区范围内已批出的所有房地产项目用地进行清查,摸清每个项目、宗地审批开发情况,分镇区、按时间先后逐宗列表登记、编号,建立处理档案,并进行公告。土地权利人应在公告规定的期限内,向市国土资源局申请登记。

      (二)立案。调查取证,认定事实。

      (三)告知当事人有提出听证的权利。当事人要求听证的,应当举行听证。该收回的土地已经依法设立抵押权的,应当书面通知抵押权人。

      (四)报原批准机关批准后,向土地权利人发出收回闲置土地决定书。

      (五)收回建设用地批准书或终止土地使用权出让合同,注销国有土地使用证书。

      (六)通知建设、规划、发展计划等部门撤销有关批准文件。

      (七)发布公告。

      第十三条 被依法收回土地使用权的土地使用者,应当自收到收回闲置土地决定书之日起15日内到市国土资源局办理土地使用权注销登记、交回土地使用证书。逾期不办理注销登记手续的,市国土资源局可依法变更土地登记并注销其土地使用证书。

      第十四条 依法收回的经营性房地产项目闲置土地,应当纳入市政府土地储备库。除用于公共设施、公益事业的外,应依法重新确定土地使用者。暂时不用的,在符合城市规划的情况下,可由土地所在地政府(区办事处)组织建设临时绿地或公益场所(停车场、市民广场)等。

      第十五条 市区内经营性房地产项目开发用地实行总量控制和年度供地计划指标管理。供地渠道包括:

      (一)根据全市房地产年度开发总量计划,市城建规划局负责预测每年房地产开发用地的有效需求,协助市国土资源局研究制定年度经营性房地产项目供地计划。年度供地总量计划的60%由市土地储备中心供给。

      (二)根据城市建设总体规划和进度要求,市城市建设工作领导小组每年不定期确定一批符合规划的项目开工建设,由市规划部门核发规划红线,并通过市级报刊向社会公布。

      (三)全市每年新增经营性房地产项目用地招标拍卖计划按不超过年度新增建设用地指标的15%下达。

      第十六条 原土地使用者拒不接受闲置土地处理方案或拒不交还土地、影响城市建设进程的,有关主管部门可依法申请法院强制执行,确保按期收回闲置土地,纳入市政府土地储备库。

      第十七条 在市区范围内,未经批准擅自转让或者抵押经营性房地产项目闲置土地的,由规划、国土部门按各自的职权依法查处。

      第十八条 市国土资源局工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第十九条 本细则由市国土资源局负责解释,自2002年6月1日起施行。

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