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廊坊市大厂县基准地价 【2007年】

       基准地价内涵界定   大厂县城区基准地价内涵界定为:
       基准地价内涵界定

      大厂县城区基准地价内涵界定为:

      1、基准日:2007年1月1日;

      2、土地开发程度:

      商业用地:“五通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度;

      住宅用地:一级:“六通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖及场地平整)条件下的开发程度,住宅用地二级至四级:“五通一平” (通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度;

      工业用地:“五通一平”(通路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整)条件下的开发程度

      3、土地使用年限:商业用地40年,住宅用地70年,工业用地50年;

      4、容积率:按大厂县城区现时平均容积率(商业1.00,住宅1.20)。

      大厂县城区工业用地基准地价表

            类型

    级别

    工 业 用 地

    基准地价(元/平方米)

    上下限(元/平方米)

    330

    231-429

    255

    182-338

    175

    123-228

      工业用地土地级别的分布

      一级工业用地分布于,北辰路、华安街、大安街、昌北路各延伸约百米而形成的环带中。区域内交通条件好,对外交通便利度高,便于运输,基础设施完善度好,产业集聚度高,是工业用地最发达的地区。

      二级工业用地分布在一级地外围,城区的大部分,该区交通条件较好,道路通达度和对外交通便利度仅次于一级地,基础设施完善度较好,为工业的发展创造了良好的条件。

      三级工业用地介于二级地与定级边界之间,属于县城边缘区,区域内大部分地区属于农村居民点,有部分产业分散在该区域,基础设施和交通状况较差。

      附表3 大厂县城区工业用地基准地价修正因素说明表

    影响因素

    修正系数

    较优

    一般

    较劣

    区域因素

    交通

    状况

    道路

    状况

    道路类型

    国家级干线公路

    省级干线公路

    交通干线公路

    其他公路

    公路以外道路

    道路宽度

    40

    30-40

    20-30

    10-20 

    10

    交通便捷程度

    方便

    较方便

    一般

    不方便

    困难

    基础设施状况

    供水状况

    >95

    85-95

    75-85

    65-75

    供电状况

    >95

    85-95

    75-85

    65-75

    <65

    排水状况

    畅通

    较畅通

    排水不畅,有积水

    排水不畅,积水严重

    无排水管道

    通讯状况

    网通电信覆盖,好

    网通覆盖

    接入困难

    供暖状况

    全覆盖,保障率高

    有主管道,待接入

    环境

    因素

    污染排放及治理状况

    无污染

    基本无污染

    有污染但治理较好

    有污染,治理不达标

    严重污染,无治理

    危险设施状况

    无危险设施

    低危险设施小于两处

    低危险设施2-3

    一处高危险设施

    高危险设施大于两处

    自然条件

    较优

    一般

    较劣

    工业区成熟度

    集聚及配套

    状况

    产业集聚类型

    高科技

    先进制造业

    一般加工业

    落后产业

    淘汰产业

    产业集聚程度

    较高

    一般

    较低

    配套协作状况

    紧密

    较紧密

    一般

    关联度较低

    关联度低

    工业未来发展趋势

    特大型工业区

    大型工业区

    中型工业区

    小型工业区

    沿路松散型工业区

    行政

    因素

    城市规划限制

    鼓励发展

    一般

    限制

    政府特殊政策与产业管制

    优惠政策

    一般

    限制

    交通管制

    无管制 

    部分管制

    管制

    个别因素

    宗地地形条件

    平坦,无坡

    缓坡〈5°

    5°-10°

    10°-15°

    >15°

    宗地地基条件

    不需固基

    简单固基

    一般固基

    较大固基

    不宜建筑

    宗地形状

    矩形

    较规则,有利于利用

    基本规则,不影响利用

    不规则,对利用有一定影响

    不规则,对利用产生严重影响

    宗地面积

    充分满足布置

    满足布置、建筑及运输场地较合理 

    难布置,建筑及运输受限

    宗地利用状况

    较优

    一般

    较劣

    影响因素

    修正系数

    较优

    一般

    较劣

    个别因素

    宗地临路状况

    主干道

    次干道

    支路

    宗地位置

    工业区中心

    普通区域

    工业区外

    土地使用限制

    部分限制

    限制

    宗地基础设施条件

    六通一平

    五通一平

    四通一平

    三通一平

    低于三通一平

    接近交通设施程度

    距汽车站距离

    <800m

    800-1200m 

    1200-1600m

    1600-2000m

    >2000m

    距公交站点距离

    <100m

    100-150m 

    150-200m

    200-250m

    >250m

    距危险设施距离

    >800m 

    600-800m 

    400-600m

    200-400m

    <200m

      附表12大厂县城区一级地工业用地宗地地价修正系数表

    影响因素

    修正系数

    较优

    一般

    较劣

    区域因素

    交通

    状况

    道路

    状况

    道路类型

    +0.0095

    +0.0048

    0.0000

    -0.0053

    -0.0106

    道路宽度

    +0.0194

    +0.0097

    0.0000

    -0.0108

    -0.0215

    交通便捷程度

    +0.0213

    +0.0106

    0.0000

    -0.0118

    -0.0236

    基础设施状况

    供水状况

    +0.0082

    +0.0041

    0.0000

    -0.0045

    -0.0091

    供电状况

    +0.0095

    +0.0048

    0.0000

    -0.0053

    -0.0106

    排水状况

    +0.0049

    +0.0025

    0.0000

    -0.0027

    -0.0055

    通讯状况

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    供暖状况

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    环境

    因素

    污染排放及治理状况

    +0.0063

    +0.0031

    0.0000

    -0.0035

    -0.0070

    危险设施状况

    +0.0049

    +0.0025

    0.0000

    -0.0027

    -0.0055

    自然条件

    +0.0071

    +0.0035

    0.0000

    -0.0039

    -0.0079

    工业区成熟度

    集聚及

    配套

    状况

    产业集聚类型

    +0.0095

    +0.0048

    0.0000

    -0.0053

    -0.0106

    产业集聚程度

    +0.0221

    +0.0110

    0.0000

    -0.0123

    -0.0245

    配套协作状况

    +0.0115

    +0.0057

    0.0000

    -0.0064

    -0.0127

    工业未来发展趋势

    +0.0115

    +0.0057

    0.0000

    -0.0064

    -0.0127

    行政

    因素

    城市规划限制

    +0.0063

    +0.0031

    0.0000

    -0.0035

    -0.0070

    政府特殊政策与产业管制

    +0.0055

    +0.0027

    0.0000

    -0.0030

    -0.0061

    交通管制

    +0.0033

    +0.0016

    0.0000

    -0.0018

    -0.0036

    个别因素

    宗地地形条件

    +0.0055

    +0.0027

    0.0000

    -0.0030

    -0.0061

    宗地地基条件

    +0.0063

    +0.0031

    0.0000

    -0.0035

    -0.0070

    宗地形状

    +0.0082

    +0.0041

    0.0000

    -0.0045

    -0.0091

    宗地面积

    +0.0076

    +0.0038

    0.0000

    -0.0042

    -0.0085

    宗地利用状况

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    宗地临路状况

    +0.0221

    +0.0110

    0.0000

    -0.0123

    -0.0245

    宗地位置

    +0.0055

    +0.0027

    0.0000

    -0.0030

    -0.0061

    土地使用限制

    +0.0049

    +0.0025

    0.0000

    -0.0027

    -0.0055

    宗地基础设施条件

    +0.0199

    +0.0100

    0.0000

    -0.0111

    -0.0221

    接近交通设施程度

    距汽车站距离

    +0.0055

    +0.0027

    0.0000

    -0.0030

    -0.0061

    距公交站点距离

    +0.0055

    +0.0027

    0.0000

    -0.0030

    -0.0061

    距危险设施距离

    +0.0057

    +0.0029

    0.0000

    -0.0032

    -0.0064

      附表13 大厂县城区二级地工业用地宗地地价修正系数表

    影响因素

    修正系数

    较优

    一般

    较劣

    区域因素

    交通

    状况

    道路

    状况

    道路类型

    +0.0102

    +0.0051

    0.0000

    -0.0051

    -0.0102

    道路宽度

    +0.0207

    +0.0104

    0.0000

    -0.0104

    -0.0207

    交通便捷程度

    +0.0228

    +0.0114

    0.0000

    -0.0114

    -0.0228

    基础设施状况

    供水状况

    +0.0088

    +0.0044

    0.0000

    -0.0044

    -0.0088

    供电状况

    +0.0102

    +0.0051

    0.0000

    -0.0051

    -0.0102

    排水状况

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0026

    -0.0052

    通讯状况

    +0.0055

    +0.0028

    0.0000

    -0.0028

    -0.0055

    供暖状况

    +0.0055

    +0.0028

    0.0000

    -0.0028

    -0.0055

    环境

    因素

    污染排放及治理状况

    +0.0067

    +0.0034

    0.0000

    -0.0034

    -0.0067

    危险设施状况

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0026

    -0.0052

    自然条件

    +0.0076

    +0.0038

    0.0000

    -0.0038

    -0.0076

    工业区成熟度

    集聚及

    配套

    状况

    产业集聚类型

    +0.0102

    +0.0051

    0.0000

    -0.0051

    -0.0102

    产业集聚程度

    +0.0236

    +0.0118

    0.0000

    -0.0118

    -0.0236

    配套协作状况

    +0.0122

    +0.0061

    0.0000

    -0.0061

    -0.0122

    工业未来发展趋势

    +0.0122

    +0.0061

    0.0000

    -0.0061

    -0.0122

    行政

    因素

    城市规划限制

    +0.0067

    +0.0034

    0.0000

    -0.0034

    -0.0067

    政府特殊政策与产业管制

    +0.0058

    +0.0029

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    交通管制

    +0.0035

    +0.0018

    0.0000

    -0.0018

    -0.0035

    个别因素

    宗地地形条件

    +0.0058

    +0.0029

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    宗地地基条件

    +0.0067

    +0.0034

    0.0000

    -0.0034

    -0.0067

    宗地形状

    +0.0088

    +0.0044

    0.0000

    -0.0044

    -0.0088

    宗地面积

    +0.0082

    +0.0041

    0.0000

    -0.0041

    -0.0082

    宗地利用状况

    +0.0055

    +0.0028

    0.0000

    -0.0028

    -0.0055

    宗地临路状况

    +0.0236

    +0.0118

    0.0000

    -0.0118

    -0.0236

    宗地位置

    +0.0058

    +0.0029

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    土地使用限制

    +0.0052

    +0.0026

    0.0000

    -0.0026

    -0.0052

    宗地基础设施条件

    +0.0213

    +0.0106

    0.0000

    -0.0106

    -0.0213

    接近交通设施程度

    距汽车站距离

    +0.0058

    +0.0029

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    距公交站点距离

    +0.0058

    +0.0029

    0.0000

    -0.0029

    -0.0058

    距危险设施距离

    +0.0061

    +0.0031

    0.0000

    -0.0031

    -0.0061

      附表14 大厂县城区三级地工业用地宗地地价修正系数表

    影响因素

    修正系数

    较优

    一般

    较劣

    区域因素

    交通

    状况

    道路

    状况

    道路类型

    +0.0093

    +0.0047

    0.0000

    -0.0063

    -0.0126

    道路宽度

    +0.0189

    +0.0095

    0.0000

    -0.0128

    -0.0256

    交通便捷程度

    +0.0208

    +0.0104

    0.0000

    -0.0140

    -0.0281

    基础设施状况

    供水状况

    +0.0080

    +0.0040

    0.0000

    -0.0054

    -0.0108

    供电状况

    +0.0093

    +0.0047

    0.0000

    -0.0063

    -0.0126

    排水状况

    +0.0048

    +0.0024

    0.0000

    -0.0032

    -0.0065

    通讯状况

    +0.0051

    +0.0025

    0.0000

    -0.0034

    -0.0068

    供暖状况

    +0.0051

    +0.0025

    0.0000

    -0.0034

    -0.0068

    环境

    因素

    污染排放及治理状况

    +0.0061

    +0.0031

    0.0000

    -0.0041

    -0.0083

    危险设施状况

    +0.0048

    +0.0024

    0.0000

    -0.0032

    -0.0065

    自然条件

    +0.0069

    +0.0035

    0.0000

    -0.0047

    -0.0094

    工业区成熟度

    集聚及配套

    状况

    产业集聚类型

    +0.0093

    +0.0047

    0.0000

    -0.0063

    -0.0126

    产业集聚程度

    +0.0216

    +0.0108

    0.0000

    -0.0146

    -0.0292

    配套协作状况

    +0.0112

    +0.0056

    0.0000

    -0.0076

    -0.0151

    工业未来发展趋势

    +0.0112

    +0.0056

    0.0000

    -0.0076

    -0.0151

    行政

    因素

    城市规划限制

    +0.0061

    +0.0031

    0.0000

    -0.0041

    -0.0083

    政府特殊政策与产业管制

    +0.0053

    +0.0027

    0.0000

    -0.0036

    -0.0072

    交通管制

    +0.0032

    +0.0016

    0.0000

    -0.0022

    -0.0043

    个别因素

    宗地地形条件

    +0.0053

    +0.0027

    0.0000

    -0.0036

    -0.0072

    宗地地基条件

    +0.0061

    +0.0031

    0.0000

    -0.0041

    -0.0083

    宗地形状

    +0.0080

    +0.0040

    0.0000

    -0.0054

    -0.0108

    宗地面积

    +0.0075

    +0.0037

    0.0000

    -0.0050

    -0.0101

    宗地利用状况

    +0.0051

    +0.0025

    0.0000

    -0.0034

    -0.0068

    宗地临路状况

    +0.0216

    +0.0108

    0.0000

    -0.0146

    -0.0292

    宗地位置

    +0.0053

    +0.0027

    0.0000

    -0.0036

    -0.0072

    土地使用限制

    +0.0048

    +0.0024

    0.0000

    -0.0032

    -0.0065

    宗地基础设施条件

    +0.0195

    +0.0097

    0.0000

    -0.0131

    -0.0263

    接近交通设施程度

    距汽车站距离

    +0.0053

    +0.0027

    0.0000

    -0.0036

    -0.0072

    距公交站点距离

    +0.0053

    +0.0027

    0.0000

    -0.0036

    -0.0072

    距危险设施距离

    +0.0056

    +0.0028

    0.0000

    -0.0038

    -0.0076

      二、宗地地价修正系数表的使用

      编制宗地地价修正系数的目的是为了用基准地价方便地评估宗地地价。用基准地价修正法评估宗地地价可分为以下几步:

      1、搜集有关基准地价资料;

      2、确定待估宗地所处地段的同类用途的基准地价;

      3、分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;

      4、根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素的修正值。公式如下:

      K=(K1+K2+K3+……Kn)

      式中:K—宗地地价影响因素修正值;

      K1,K2,……Kn—分别为宗地在第1、2……,n个因素条件下的修正系数。

      5、基准地价的其他修正

      待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性做了修正,因此,还需作如下修正。

      (1)期日修正

      待估宗地的基准期日与基准地价的基准期日如不相同,则需根据地价变化程度进行期日修正。期日修正系数按下列公式计算:

      Kt′=P1/P0

      式中:Kt′—将基准地价评估期日修正到待估宗地评估期日的系数;

      P1—待估宗地所在土地级别评估期日的土地交易平均价格(或地价指数);

      P0—基准地价评估期日待估宗地所在土地级别的土地交易平均价格(或地价指数)。

      (2)容积率修正

      当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。容积率修正系数按下式计算:

      Kr′=Pi/Pis

      式中:Kr′—将基准地价设定的容积率下的地价修正到待估宗地实际容积率下的

      地价修正系数;

      Pi—待估宗地所在级别同一用途实际容积率下单位面积的平均地价;

      Pis—待估宗地所在级别同一用途规定容积率下单位面积平均地价。

      商业用地容积率修正系数表

    容积率

    0.6

    0.8

    1.0

    1.2

    1.5

    1.5

    修正系数

    0.85

    0.95

    1.00

    1.05

    1.10

    1.15

      住宅用地容积率修正系数表

    容积率

    0.8

    1.0

    1.2

    1.5

    1.8

    1.8

    修正系数

    0.85

    0.9

    1

    1.15

    1.2

    1.25

      (3)年期修正

      当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定的法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。

      Kn′=[1-1/(1+R)m]/[1-1/(1+R)n]

      式中:Kn—年期修正系数;

      R—土地还原利率;

      m—宗地实际土地使用权年限;

      n—法定最高土地使用权年限。

      (4)土地开发程度修正

      基准地价所设定的土地开发程度一般为全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度。大厂县城区土地开发程度设定为“五通一平”或“六通一平”,当样点宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。开发程度修正参照上一章节“大厂县土地开发平均成本表”进行。

      6、计算待估宗地的价格

      在确定好各修正系数后,根据下列公式计算宗地地价。

      宗地地价=基准地价×(1+∑Ki)×Kt′×Kr′×Kn′±Kd′

      式中:∑Ki—基准地价修正系数;

      Kt′—交易期日修正系数;

      Kr′—容积率修正系数;

      Kn′—年期修正系数;

      Kd′—开发程度修正。

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