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廊坊市地价管理办法【2005年】

      廊坊市地价管理办法   第一条 为规范我市地价管理,合理调控、引导地价水平,完善地价体系,保障土地所有权人和使用权人的合法权益,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》
       廊坊农用地商住地工业地市地价管理办法

      第一条 为规范我市地价管理,合理调控、引导地价水平,完善地价体系,保障土地所有权人和使用权人的合法权益,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本办法所指的地价包括城镇土地基准地价、标定地价、出让底价、交易地价、土地租赁价格、征地补偿价格。市国土资源局组织每年对全市地价变化情况进行监测,并发布监测报告。

      基准地价是指城镇不同级别、不同地段,商业、工业、住宅等各类用地的土地使用权单位面积平均价格。

      标定地价是指地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下,具体宗地某一期日的土地使用权价格。

      出让底价是指政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平和相应的产业政策,确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。

      土地租赁价格是指国有土地采用租赁方式时土地使用者支付的年租金标准。

      交易地价是指土地使用权交易双方,按照一定的法律程序,在土地市场中实际达成的成交价格,包括转让价格、抵押价格、出租价格、作价出资(入股)价格等。

      征地补偿价格是指集体土地转为国有土地时,给农民集体的补偿价格,实质为集体土地所有权的转移价格。

      第三条 本市实行基准地价定期更新与发布制度、地价动态监测制度、地价评估制度、地价集体会审制度、以及地价申报制度。

      第四条 市国土资源局负责全市地价管理的协调、决策、监督工作,包括组织、指导各地基准地价的制订、更新与发布,开展地价动态监测工作,对土地中介评估机构的监管以及制订出台有关地价管理办法等。

      第五条 设立廊坊市地价评审委员会。委员会由市国土资源局局长、分管副局长、相关业务科长以及聘请的地价专家组成。地价评审委员会的主要职责是负责重大项目国有土地使用权出让(租金)地价的审核、确认和地价仲裁。

      各县(市、区)也应成立相应的地价评审委员会,实行对本行政区域内国有土地使用权出让地价(租金)的集体会审确认。

      第六条 具有下列情形之一的,应当进行地价评估:

      (一)国有土地使用权出让、租赁;

      (二)国有土地使用权转让(包括出售、交换和赠与);

      (三)国有土地使用权出租、抵押;

      (四)处分抵押的土地使用权或以土地使用权清偿债务;

      (五)企业兼并、分立、破产清算、联营、股份制改造等引起土地使用权转移的;

      (六)依法有偿收回(收购)国有土地使用权的;

      (七)集体建设用地流转的;

      (八)法律、法规规定需要进行地价评估的其他情形。

      第七条 土地使用权出让价格是指土地使用权出让合同约定的土地使用权出让金总额,包括征地成本费、土地开发费和土地使用权出让金。

      土地使用权出让金是指政府土地纯收益。新增建设用地和政府储备土地出让时,土地使用权出让金为政府出让土地使用权的总地价扣除征地成本或储备成本的剩余部分。

      划拨土地使用权补办出让时,出让金按照评审委员会确认土地出让价格的一定比例计算。最低收取比例标准为:

      廊坊市三等(含三等)以上城镇执行标准:

      商业用地:一级50%,二级45%、三级及以下40%;

      住宅用地:一级45%、二级40%、三级及以下35%;

      工业用地:一级35%、二级30%、三级及以下25%。

      廊坊市三等以下城镇执行标准:

      商业用地:一级40%,二级35%;

      住宅用地:一级35%、二级30%;

      工业用地:一级25%、二级20%。

      综合用地按照不同用途土地所占面积分别计算。

      第八条 国有土地租赁时,土地租金的标准按以下方式确定:

      (一)市、县人民政府以租赁方式提供新增建设用地时,应根据土地租赁年限,参照应交纳的土地使用权价格标准,依照相应的土地还原利率确定。

      (二)市、县人民政府以租赁方式提供新增建设用地时,土地使用者向政府已缴纳相关征地成本费用和土地开发费用的,应根据土地租赁年限,参照应交纳的土地使用权出让金(政府纯收益)标准,依照相应的土地还原利率确定。

      (三)划拨土地使用权实行租赁的,参照上款执行。

      第九条 各地出让(租赁)国有土地使用权时,土地面积在50亩以上或土地评估价值在500万元人民币以上的,土地评估报告应报市地价评审委员会审核、确认。

      第十条 对有重大影响和有争议的项目用地,由市国土局组织在全市以上范围内进行招标确定评估机构,评估费用从政府所得土地收益中予以核减。

      第十一条 以拍卖方式处分抵押的土地使用权或以拍卖的土地使用权清偿债务的,拍卖底价不得低于地价评审委员会确认的评估价格。

      第十二条 协议出让底价不得低于出让最低限价。最低限价需同时满足以下两个条件:

      (一)基准地价的70%;

      (二)征地成本价格。

      第十三条 以协议出让方式取得的土地使用权申请改变用途的,需取得出让人和城市规划主管部门的同意后,重新签订土地使用权出让合同或签订变更协议,并按照变更时点的土地市场价格,分别计算变更后用途出让年限的土地使用权出让价格和原用途剩余年限的土地使用权出让价格,以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金。

      第十四条 企业改制时,应明确企业的国有划拨土地权益,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益,计入企业资产。

      依法取得的划拨土地设定抵押权时,划拨土地使用权价格可作为使用者的权益,计入抵押标的;抵押权实现时,土地使用权可作为出让土地使用权,在扣缴土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。

      第十五条 土地使用权转让、出租、抵押的,交易双方当事人应当在签订转让、出租、抵押合同后10日内,到市、县国土资源管理部门办理登记,申报交易土地的评估价格、成交价格以及租金、抵押担保金额,不得瞒报或作不实申报。

      第十六条 当土地使用权转让的成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格,且低于标定地价20%的,市、县人民政府可以行使优先购买权。优先购买的土地,应纳入政府土地储备库。

      第十七条 逐步将地价评估引入征地补偿及地上物拆迁补偿确定中,由国土资源管理部门和被征地单位或个人共同委托有评估资质的土地评估机构,根据被征用土地所在区片进行合理评估,评估结果作为确定征地补偿价格依据之一。

      第十八条 地价评估必须由具备土地评估资格的土地中介评估机构按照资质等级规定的范围评估。评估时要采用两种以上的评估方法,首先必须采用基准地价修正法,其他评估方法要采用贴近市场的剩余法、收益还原法、市场比较法、成本法等确定。在商业、住宅用地评估中应注明楼面地价。评估结果经地价评审委员会确认后生效。

      第十九条 凡在本市范围内从事地价评估业务的地价评估机构,必须向市国土资源管理局申请备案,接受市国土资源管理局的监督检查。市国土资源局对备案的土地中介评估机构在有关媒体予以公布,没有进行备案的土地中介评估机构不得在本市域范围内从事土地中介评估业务。

      第二十条 土地中介评估机构需每年1月10日以前,向市国土局报送上年度地价评估业绩报告、专业技术人员变动情况及三宗地的地价评估实例报告书。

      评估机构在廊坊市辖区内做出的地价评估结果,应报市国土资源局备案。改制或新设股份有限公司的地价评估结果的初审、确认及备案按国家有关规定执行。

      第二十一条 地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序进行,参照本市的土地市场价格进行评估。严格禁止按照客户要求随意高评或低评地价,以及其他不正当从业行为。

      第二十二条 各地国土资源管理部门未按有关规定上报市地价评审委员会审核、确认的,暂停审批该县(市区)新增建设用地审批;存在徇私枉法、权钱交易等违法行为的,依法追究有关责任人相关责任。

      第二十三条 地价评估机构不接受市国土资源管理局的监督检查、不按国家规定的技术标准和评估程序评估地价、出具虚假证明文件的以及进行不正当竞争的,将取消其在本辖区执业资格,并提请授予其资格的部门依照有关规定处理。

      第二十四条 本办法自2005年1月1日起施行。

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