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舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法【2011年】

       舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法   第一章 总 则
       舟山农用地商住地工业地市征收集体土地房屋补偿暂行办法

      第一章 总 则

      第一条 为规范征收集体土地房屋补偿活动,保护被征收土地上房屋所有权人的合法权益,保障城乡建设顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 在本市行政区域内因征收集体所有土地,需要对集体土地房屋进行补偿的,适用本办法。

      第三条 征收集体土地房屋补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿合理、分级负责的原则。

      第四条 市、县级人民政府负责本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。

      市、县级土地行政主管部门具体组织实施本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。

      市、县级人民政府有关部门,应当按照各自职责,互相配合,协同做好征收集体土地房屋补偿工作。

      第五条 被征收土地所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处及其他相关单位(非营利机构,以下同)受市、县级土地行政主管部门委托,可以作为具体实施单位承担征收集体土地房屋补偿的相关工作。

      市、县级土地行政主管部门对乡(镇)人民政府、街道办事处及其他相关单位在委托范围内实施的征收集体土地房屋补偿行为负责审核、监督和指导。

      第二章 征收补偿管理

      第六条 市、县级人民政府应当根据土地利用总体规划、村庄和集镇规划、土地利用年度计划,制定本行政区域内集体土地征收计划,合理控制征收规模。

      第七条 征收集体土地方案经依法批准并公布后,市、县级人民政府及有关部门在征收范围内暂停办理下列事项:

      (一)新批宅基地和其他建设用地;

      (二)审批扩建、改建房屋及其附属设施;

      (三)审批改变房屋、土地用途;

      (四)办理户口的迁入,但因出生、婚姻、回国、军人退伍转业、大中专院校学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因符合户口迁入政策的除外;

      (五)核发工商营业执照;

      (六)转移房屋所有权或宅基地使用权;

      (七)其他按规定应当暂停办理的事项。

      土地行政主管部门或受委托实施单位应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

      第八条 土地行政主管部门应根据征收集体土地方案、征地规划红线和本办法有关规定,会同有关部门拟定征收集体土地房屋补偿实施方案(以下简称房屋补偿实施方案)报本级人民政府批准。由受委托实施单位制定的房屋补偿实施方案应经市、县级土地行政主管部门审核后,由土地行政主管部门报本级人民政府批准。

      房屋补偿实施方案的内容应当包括:征收范围、补偿对象和条件、不予补偿情形、补偿方式和标准、补偿资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、过渡方式和期限、签约及搬迁期限、其他需要载明的内容。

      前款规定的补偿资金应当根据资金预算专户确认、储存,安置用房和迁建用地可以折价计入,任何单位和个人不得挪用。市、县级人民政府应当加强对补偿资金使用的监督。

      第九条 房屋补偿实施方案报批时,应提交下列资料:

      (一)拟定的房屋补偿实施方案;

      (二)征收集体土地方案批准文件;

      (三)征地规划红线图;

      (四)房屋补偿资金或安置用房、迁建用地落实的证明文件;

      (五)批准机关认为应当提交的其他材料。

      第十条 市、县级人民政府应当组织有关部门对报批的房屋补偿实施方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

      多数被征收人对房屋补偿实施方案有意见的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

      本办法所称的被征收人是指被征收集体土地上房屋(以下简称被征收房屋)及其附属设施的所有权人。

      第十一条 市、县级人民政府在批准房屋补偿实施方案前,应组织相关人员进行社会稳定风险评估。

      第十二条 土地行政主管部门应当在房屋补偿实施方案批准之日起5日内,在征收范围内发布搬迁公告。公告应载明下列事项:

      (一)征收土地方案批准文件;

      (二)建设项目名称;

      (三)征收范围;

      (四)补偿标准;

      (五)办理房屋补偿登记和房屋搬迁期限;

      (六)行政复议、行政诉讼权利。

      第十三条 土地行政主管部门或受委托实施单位应当向被征收人公布房屋补偿的具体方案,并做好宣传、解释工作。

      第十四条 被征收人应当在公告规定的期限内,凭房屋所有权证、宅基地使用权证、私人建房呈批表、户口簿等相关材料到公告指定的地点办理房屋补偿登记。

      土地行政主管部门或受委托实施单位应组织人员对被征收人房屋的权属、建筑面积、宅基地使用面积、家庭人口情况等进行踏勘、复核。对未经登记的建筑物会同有关部门进行调查、认定和处理。复核及处理结果应当在征收范围内向被征收人公布。

      第十五条 市、县级土地行政主管部门与被征收人之间应根据房屋补偿实施方案,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、迁建安置地点和面积、临时安置费或者周转用房、搬迁费和搬迁期限、违约责任等事项,订立补偿协议。

      补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务,另一方当事人可依法向人民法院提起诉讼。

      第十六条 市、县级土地行政主管部门与被征收人在房屋补偿实施方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者房屋所有权人不明确的,由土地行政主管部门报请批准房屋补偿实施方案的市、县级人民政府作出补偿决定。补偿决定书应书面送达被征收人并在征收范围内予以公告。

      第十七条 申请作出补偿决定,应提交下列资料:

      (一)补偿决定申请书。申请书应载明申请人、被申请人基本情况,申请事项,申请事实和理由等内容;

      (二)被征收房屋及宅基地权属证明材料;

      (三)被征收房屋评估资料;

      (四)房屋补偿实施方案;

      (五)对被申请人的补偿安置方案;

      (六)申请人与被申请人的协商记录;

      (七)公告、听证、征求意见等材料;

      (八)补偿决定机关认为应当提交的其他材料。

      第十八条 市、县级人民政府收到补偿决定申请后,应在5日内对申请书和有关证据、资料进行审查,并作出是否受理决定。对不符合受理条件的,应书面告知申请人不予受理的理由;对符合受理条件的,应当在受理之日起60日内作出补偿决定。

      作出补偿决定前,市、县级人民政府应组织听证会,对作出补偿决定的理由、依据、补偿方式和补偿标准、搬迁期限等内容听取被征收人的意见。

      被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

      第十九条 征收集体土地涉及房屋的,应当先补偿、后搬迁。选择产权调换安置补偿方式,安置房是期房的,应按规定为被征收人支付临时安置费用;选择迁建安置补偿方式的,也应为被征收人支付临时安置费用。确因特殊情况,也可提供临时周转用房。

      第二十条 市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

      第二十一条 被征收人未在规定期限内履行补偿协议约定的搬迁义务,土地行政主管部门可根据生效的法院裁判文书,依法申请人民法院强制执行。

      补偿决定作出后,被征收人未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋补偿决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

      强制执行申请书应当附具补偿资金和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积、迁建安置土地地点及被征收人按条件应能取得的土地面积等材料;据以执行的补偿决定及证明该补偿决定合法的证据;据以执行的法院裁判文书、补偿协议等材料。

      第三章 补偿一般规定

      第二十二条 市、县级人民政府应当根据被征收房屋的用途对被征收人给予补偿。补偿内容主要包括:

      (一)被征收房屋价值的补偿;

      (二)被征收房屋附属设施及装饰费用的补偿;

      (三)搬迁、临时安置费用的补偿;

      (四)停产停业损失的补偿;

      (五)被征收房屋宅基地的补偿。

      县级人民政府或相关部门可以根据当地实际制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

      第二十三条 本办法所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

      本办法所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

      本办法所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、花坛、围墙、墙门及建于宅基地以外的厕所等设施。

      未经县级以上规划或土地行政主管部门批准改变用途的,征收时按原房屋用途认定。

      第二十四条 征收范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件的建筑,使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除,不予补偿。逾期未拆除的,依法强制拆除。但按规定可以补办相关手续并予以确认房屋产权的除外,具体规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。

      第二十五条 征收范围内超过批准期限的临时建筑,使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除,不予补偿。逾期未拆除的,依法强制拆除。未超过使用期限的临时建筑,按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

      第二十六条 被征收房屋可补偿面积,按照被征收人提供的合法的房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定。被征收房屋宅基地面积按照合法的集体土地使用权证所记载的土地使用权面积确定。

      被征收人因正当原因确实无法提供集体土地使用权证或房屋权属来源证明,以及集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载面积情况的,被征收房屋建筑面积和宅基地使用面积由相关部门进行审查,并经公告无异议后依法予以确认。

      第二十七条 对宅基地补偿以被征收房屋建筑面积与宅基地面积的比值,即容积率大小予以确定。容积率大于等于1.3的,不予补偿;小于1.3的,超面积部分按征地价予以补偿。

      第二十八条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据搬迁公告发布之日房屋用途、建筑结构、面积、成新等因素评估确定。

      对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

      第二十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。

      房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展被征收房屋评估工作,任何单位和个人不得干预。

      第四章 住宅用房补偿

      第三十条 住宅用房补偿,可以实行房屋产权调换,也可以实行货币补偿,对城区远郊、农村地区等符合相关条件的被征收人,还可以实行迁建安置。具体补偿方式根据房屋补偿实施方案由被征收人选择。

      产权调换是指由政府提供住宅用房作为产权调换,安置被征收人。

      货币补偿是指由政府提供相应的补偿资金,被征收人自行解决居住用房。

      迁建安置是指由政府提供迁建用地和费用,被征收人自行建造安置用房。

      第三十一条 征收土地所涉住宅用房,应当以集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为补偿计户依据,征收时符合分户登记条件的,按分户登记规定予以补偿。具体分户登记条件及规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。

      被征收住房的安置人口按照被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口,但系寄居、寄养、寄读的人员,不计入安置人口。

      被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员,可计入安置人口:

      (一)原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人;

      (二)原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生;

      (三)原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员;

      (四)取得第二轮土地承包权证的,或未进行第二轮土地承包的地区在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员,且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员;

      (五)符合法律、法规及市、县级人民政府规定情形的其他人员。

      第三十二条 对于符合宅基地申请条件但因政策限制未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积小于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的被征收人,可选择按每户不少于四十平方米,人均不少于三十平方米建筑面积(以下简称为低限补偿标准)确定可补偿面积进行补偿,也可选择安排农民公寓式住宅进行补偿。农民公寓式住宅的具体实施办法由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定。

      第三十三条 被征收人在征收范围内有多处集体土地上住宅用房的,应当合并计算其住宅用房建筑面积。

      被征收人在征收范围外另有集体土地上住宅用房的,在适用低限安置标准时,应当合并计算其住宅用房建筑面积。

      被征收人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房,但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的,其原有宅基地住宅用房不予补偿,并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的,依法强制拆除。

      第三十四条 被征收人选择产权调换补偿安置的,其补偿适用下列规定:

      (一)按照本办法第二十六条规定,确定被征收房屋可补偿面积;

      (二)安置用房面积按照不小于被征收房屋可补偿面积的原则就近安排安置房标准户型。具体标准户型设置由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定,鼓励多层或高层安置;

      (三)安置房标准户型内的安置用房与被征收房屋可补偿面积等面积部分,按被征收房屋重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素评估后,结算差价。超过被征收房屋可补偿面积部分按安置用房综合造价结算;

      (四)超出安置房标准户型的安置用房,超面积部分参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格结算;

      (五)实际安置用房面积小于可安置标准户型面积部分,参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格扣除综合造价结算;

      (六)适用低限安置标准的被征收人,其被征收房屋可补偿面积按照低限安置标准计算;

      (七)按照有关规定享受最低生活保障待遇的被征收人,被征收房屋和安置用房互不结算差价。但安置用房面积超过六十平方米的部分按本条第(三)项、第(四)项规定结算差价。

      第三十五条 被征收人选择货币补偿安置的,其补偿适用下列规定:

      (一)按照本办法第二十六条规定,确定被征收房屋可补偿面积;

      (二)被征收房屋货币补偿金额参照安置房同地段类似商品住宅市场价格结合被征收房屋建筑结构、面积、成新等因素评估确定;

      (三)选择货币补偿的被征收人自行解决居住房屋,不再重新批地建房或享受保障性住房政策;

      土地行政主管部门或受委托实施单位应在征收补偿协议签订后30日内,将货币补偿资金交付被征收人。

      第三十六条 被征收人选择迁建安置的,其补偿适用下列规定:

      (一)迁建安置用地应符合村庄和集镇规划,并符合《舟山市市区农村宅基地管理办法》的规定;

      (二)相关部门应协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续,并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作;

      (三)被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素,予以补偿;

      (四)安置的宅基地面积小于原宅基地面积的,差额部分按征地价对被征收人予以补偿。

      第三十七条 被征收住宅的附属设施,不作为住宅用房安置依据,但应给予合理补偿。对被征收住宅的装饰费用也应予以合理补偿。

      第三十八条 对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的,除按本章规定予以补偿外,还应当适当补偿停产、停业的经济损失。

      第三十九条 征收土地涉及住宅用房,被征收人选择房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的,补偿协议中应当明确过渡期限和过渡方式,并向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。协议约定的过渡期限不得超过两年。

      超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的,除继续支付临时安置费或提供周转用房外,还应当自逾期之月起加倍支付临时安置费。

      第四十条 征收土地涉及住宅用房,应向被征收人支付搬迁费;实行房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的,应当支付双倍的搬迁费。

      第五章 非住宅用房补偿

      第四十一条 集体土地上非住宅用房认定,应以房屋所有权证登记的用途或规划、土地部门提供的合法有效文件为依据。

      第四十二条 征收土地涉及非住宅用房,对被征收人原则上实行货币补偿;符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市、县级人民政府规定的其他条件的,也可以实行迁建安置。

      第四十三条 对被征收人实行货币补偿的,依照被征收人提供的合法土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定被征收房屋补偿面积,并按照类似房地产市场评估价予以合理补偿。

      第四十四条 对被征收人实行迁建安置的,适用下列规定:

      (一)根据市、县级人民政府的规定,结合被征收房屋的补偿面积,提供迁建安置用地;

      (二)相关部门应按有关规定协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续。并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作;

      (三)被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素,予以补偿;

      (四)安置用地面积小于被征收房屋土地使用权面积的,差额部分按征地价对被征收人予以补偿。

      第四十五条 征收土地涉及非住宅用房,造成被征收人停产停业以及搬迁、过渡的,应当根据被征收房屋的建筑面积,结合被征收房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补偿费。

      对被征收房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被征收房屋的装饰费用,在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

      第四十六条 征收土地涉及学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的,其征收补偿按照有关法律、法规的规定办理。

      第六章 法律责任

      第四十七条 市、县级人民政府及土地行政主管部门或受委托实施单位工作人员在征收集体土地房屋补偿工作中不履行本办法规定职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第四十八条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第四十九条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收集体土地房屋补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

      第五十条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

      第五十一条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,评估结果无效,由土地行政主管部门重新组织评估,并由有关行政主管部门依据《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》等规定依法给予行政处罚;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七章 附 则

      第五十二条 本办法中征收土地涉及住宅用房的临时安置费、搬迁费、装饰补偿费和涉及非住宅用房的一次性经济补偿费的标准由县级人民政府和相关部门根据当地实际情况另行制定。

      第五十三条 本办法规定的综合造价是指房屋建造成本,主要包括:勘察设计前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。

      本办法规定的重置价是指按照建筑技术、建材及房屋设备价格、人工费用、定额等条件,重新建造相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

      本办法规定的相关价格由市、县级土地行政主管部门会同相关部门确定公布。

      第五十四条 本办法自公布之日起期满30日后施行。本办法施行前已发布搬迁公告并开始实施征收补偿的项目,按原规定处理。

      第五十五条 本办法由舟山市人民政府法制办公室负责解释。

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