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划拨土地出让补地价问题计算方法

      补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类:   ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;   ②土地使用者
     

      补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类:

      土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;

      土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);

      土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金。)

      对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的,补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差,即

      补地价=改变后的地价-改变前的地价

      其中,对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说,如果将提高后的容积率称为现容积率,提高前的容积率为原容积率,则补地价的数额为:

      补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率

      补地价(总价)=补地价(单价土地总面积

      如果楼面地价不随容积率的改变而改变,即:

      补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率)

      或者

      补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)

      【例2-3】某宗土地总面积1000平方米,容积率为3,对应的土地单价为450/m2

      现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。

      【解】理论上应补交的地价的数额为:

      补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)

      = 450/3×(5-3)=300(/m2)

      补地价(总价)=补地价(单价土地面积

      =300×1000=300000()

      【例2-4】某宗面积为30000 m2,的工业用地,容积为0.8,楼面地价为700/ m2 ,现按城市规划用途拟变更为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960m2。试计算理论上应站地价的数额。

      【解】理论上应补交的地价的数额为:

      补地价(单价)=960*5-700*0.8=4240(/平方米)

      补地价(总价)=4240×30000=1272(万元)

      实际中的补地价取决于的政策。例如,已购公有住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权,其上市出售理论上应补交相当数额的地价,但政府为了促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需要,鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售,从而只要求象征性地补交一点地价。

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