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中山市宅基地换房注意事项及案例分享

    所谓“宅基地换房”办法,即农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕,而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

      所谓“宅基地换房”办法,即农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕,而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售,用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。宅基地换房,目的就是节约土地,集中居住,提高居民的生活水平。

      2010年两会期间,民革中山农用地商住地工业地市委会提交了 《关于大力推进我市宅基地换房的建议》,建议中山市宅基地换房应在条件较好的村率先进行,逐步推进,应警惕进度问题。其中民革中山指出:“中山大部分村落保持着依水建居的农耕生活形态,宅基地比较分散,不利于市政、基础设施的配套设置;村内的居住环境较差,公共服务设施缺乏。”。

      目前中山的宅基地换房已经形成两种模式:一是市场化运作模式,以小榄镇北区社区二村农民新村为代表;二是行政主导模式,以开发区五顷围农民居住小区为代表。

      中山火炬区 五顷围村 最早提出宅基地换房的建议以及推行实践。随着开发区的建设发展,五顷围村成为新区中心区的一个小“城中村”。为顺应开发需要,火炬区提出“宅基地换房”的方法,从2005年开始在五顷围附近规划建设了五顷围农民新村“兴港花园”。该新村占地19.6亩,规划分8幢多层楼宇兴建,总建筑面积1.56万平方米,总投资2200万元,小区还配套了老年活动中心、会所、商铺等。

      小榄北区社区二村自然村共有135户,530多人,原分散居住占用土地170多亩,且公共基础设施、服务设施又跟不上农村现代化生活的需要。当地的房地产开发商建华集团经过与村委会和住户充分协商,决定投资开发。“他们给我们规划建设了一个农民集中居住别墅区,将原分散居住的130多户农民用宅基地和旧房置换到新别墅住宅小区,并建设配套了绿化、街心公园、球场及体育健身设施,实行半封闭式管理。”一曾在小榄北区社区二村村委会工作过的村民回忆道。

      以上两种换房方式先后代表行政主导和市场化运作模式。走在前面的这一批尝鲜者经历了多年的换房生活后,他们目前感觉如何呢?

      “这种连根葱都要去市场买的生活确实不适合我。”火炬区兴港花园中,51岁的张宝林(化名)望着兴建不久的房子,不禁叹了叹气。几年前,他通过宅基地换房的方式搬进了这个新建的小区中。如今,他开始怀念以前在院子里种菜养鸡的生活。

      相比之下,小榄的换房过程及经历相对顺利,为了转变该村村民的观念,让他们愿意换房,小榄先后组织社区干部、社区居民代表到发达地区考察学习村民集中建房的经验,让他们直接感受集中建房带来的好处。通过近两年时间逐户上门做好解释说服工作,小榄绩西社区联祥村85%以上居民才同意“宅基地换房上楼”,并签订了合同。

      基于上述案例,中山对“宅基地换房”进行了探索,目前在火炬区、西区、小榄、三乡等10个镇区已经建成农民居住小区20个,已有5000户农民搬入小区居住。就中山目前的试点来看,有几大问题较突出:

      一是合法性问题,宅基地是集体土地,腾出来的土地的性质不能扭转。

      二是换房要建小区,小区的用地从何而来?用村民集体土地的话要解决土地来源的问题,用村民的土地,则要解决土地分散的问题。

      三是土地流转不通畅,建成小区后即使是原来村民的土地,也不能办理房产证。

      四是有的村民传统观念难以改变。

      五是很多宅基地是分散的,即使换了后政府也不能利用,空置在那里。

      六是村民置换了之后原有利益如何保障。实际情况中,有些人就是不愿意换,如村民不理解,是很难推行的。

      延伸阅读:

      宅基地换房:“天津农用地商住地工业地模式”欲破“三农问题”瓶颈

      从二00五年下半年开始,天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题,在广泛征求农民意愿和大量调研基础上,推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法,并在“十二镇五村”开展试点,涉及津郊近十八万农民。

      制度创新是政府专利?

      政府创新:宅基地换房。宅基地置换的“制度创新”,是地方政府在中央政府实施的建设用地指标制度约束下想出的办法,由此地方政府能够扩大自己可支配的土地资源。稍加分析就可发现,宅基地换房计划看似创新,其实是新瓶装旧酒,依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地,只不过以实物置换的方式进行。在这一过程中,农民的角色是完全被动的。

      农民创新:小产权房。农民自发地建设小产权房,这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民集中,以腾退出的用地建设商品房。然而,各级政府对这些制度创新,似乎不假思索地予以禁止。

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