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中山市土地使用权交易市场管理暂行办法【2003年】

      中山市土地使用权交易市场管理暂行办法   第一条 为加强我市土地使用权交易市场管理,规范土地使用权交易行为和交易程序,建立公平、公开、公正的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共
       中山农用地商住地工业地土地使用权交易市场管理暂行办法

      第一条 为加强我市土地使用权交易市场管理,规范土地使用权交易行为和交易程序,建立公平、公开、公正的土地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《广东农用地商住地工业地省土地使用权交易市场管理规定》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

      第二条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权出让、转让。

      本市行政区域范围内的土地使用权交易活动适用本办法。因转让地上建筑物、构筑物、附着物而导致土地使用权的转让,法律、法规另有规定的,从其规定。

      第三条 中山市土地行政主管部门是负责本市土地使用权交易市场管理的行政职能部门,其所属的房地产交易登记管理所是本市土地使用权交易的服务机构(以下称市土地交易机构),具体承担土地使用权交易的相关工作。其主要职责是:

      (一)贯彻执行国家土地管理法律、法规、规章和政策,制定土地使用权交易的内部管理制度,具体实施土地使用权交易市场的建设计划和目标;

      (二)受政府及其职能部门和其他单位、个人委托,组织实施土地使用权公开招标、拍卖、挂牌交易和上网竞价工作,为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务,提供招标拍卖专家库等技术支持;

      (三)受理土地使用权出让、转让等交易申请,负责土地使用权交易条件的初审、交易鉴证、交易过户、税费测算、代收等工作;

      (四)发布土地使用权出让和转让供求信息,提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所,为土地交易代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所;

      (五)收集、汇总、储存、上报、发布土地使用权交易信息,提供有关法律和其他信息咨询服务;

      (六)协助查处土地使用权交易中的违法行为;

      (七)市土地行政主管部门委托的其他事项。

      第四条 市政府成立中山市土地招标拍卖领导组,对土地使用权交易活动实行协调监督,领导组由市国土资源、建设、规划、财政、发展计划、经贸、监察等有关部门组成,领导组下设市土地招标拍卖办公室,对全市土地使用权交易活动实施政策指导,并对土地使用权交易情况进行监督、检查。

      土地使用权交易市场必须接受市土地招标拍卖领导组和市监察部门的监督。

      第五条 市土地交易机构应建立以下工作制度和管理制度:

      (一)工作规程;

      (二)土地使用权交易规则;

      (三)土地使用权交易运作程序;

      (四)服务承诺;

      (五)内部管理监督制度;

      (六)其他必要的工作制度。

      第六条 土地使用权交易应当遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则,任何单位和个人不得干预进入市土地交易机构依法进行的土地使用权交易活动。

      第七条 下列土地使用权交易应在市土地交易机构通过招标、拍卖、挂牌或上网竞价的方式公开进行:

      (一)商业、旅游、娱乐、办公楼、宾馆和商品住宅等各类经营性项目的土地使用权出让;

      (二)国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的公司、企业土地使用权转让(含以土地使用权为条件进行的联营或合作建房);

      (三)以划拨方式取得的土地使用权的转让。但转让前必须依法经过批准,签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金;

      (四)以出让方式取得土地使用权,申请改变用地性质、功能或规划条件用于经营性项目的,依法收回土地使用权,重新出让;

      (五)工业厂房用地和经营性项目用地以外的土地供应计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的土地使用权出让;

      (六)出让时减免地价的土地使用权转让;

      (七)为实现抵押权进行的土地使用权转让;

      (八)判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让;

      (九)法律、法规规定的其他情形。

      前款第(二)、(三)、(六)、(七)项若属列入土地收购储备规划和计划的土地,按有关土地收购储备的规定执行。

      除本条第一款规定以外的土地使用权交易可以不在市土地交易机构进行公开交易,但必须进入市土地交易机构办理有关土地交易的申请、核准、登记、过户及地价评估确认等手续。

      第八条 有下列情形之一的土地使用权不得进行交易:

      (一)未取得土地使用权属证明文件或土地权属不清、有争议的;

      (二)未解除抵押关系的;

      (三)被司法机关或有关行政机关依法查封、冻结、扣押的;

      (四)法律、法规禁止交易的其他情形。

      第九条 进入市土地交易机构进行土地使用权转让交易的,按下列程序办理:

      (一)申请:土地使用者持有关资料向市土地交易机构提出交易申请;

      (二)初审:市土地交易机构初步审查土地权属及地上建筑物、附着物产权权利状况,对是否符合转让条件,提出初审意见;

      (三)核准:市土地行政主管部门对初审意见进行审核。对符合转让条件的土地,核准交易,其中涉及以减免地价方式取得土地使用权的,市土地行政主管部门应核定应补交的地价款。对涉及改变原批准规划用途、土地功能及使用条件的,还须报市规划行政主管部门批准并明确规划使用条件。

      第十条 法律允许农村集体所有的建设用地土地使用权交易,必须先经农村集体经济组织同意,再经市土地行政主管部门批准。用于经营性项目的土地使用权还应按第七条规定进行公开交易。

      第十一条 储备土地使用权出让经市土地行政主管部门审核报市人民政府批准后,由市土地交易机构进行公开交易。

      第十二条 法院判决、裁定以拍卖方式转让土地使用权的,按照以下程序进行:

      (一)法院将需要拍卖土地使用权的通知函件及相关法律文书送达市土地交易机构;

      (二)法院委托拍卖机构进行拍卖;

      (三)受委托的拍卖机构应当在接受委托后7日内向市土地交易机构申报拍卖方案,提供委托拍卖证明文件、土地评估报告、拍卖机构资质证明、拍卖主持人资格证明及其他相关文件;

      (四)市土地交易机构统一发布土地使用权公开交易信息。拍卖机构同时依据《中华人民共和国拍卖法》的规定发布《拍卖公告》;

      (五)拍卖机构应将拍卖过程制作拍卖笔录,连同与竞得人签订的成交确认书,报市土地交易机构审查后,由市土地交易机构出具《土地使用权公开交易证明书》;

      (六)竞得人持《土地使用权公开交易证明书》及其他相关资料到市土地交易机构办理土地使用权证书,并按规定缴纳交易税费。

      第十三条 除本办法第七条第(八)项外,属镇(包括火炬开发区,下同,但另有规定的除外)范围内的土地使用权公开交易,市土地交易机构可授权各镇政府(或火炬开发区管委会,下同,但另有规定的除外)具体组织实施。

      市土地行政主管部门在各镇的派出机构,应参与土地使用权公开交易的相关工作,镇监察部门对土地使用权公开交易过程进行监督。

      第十四条 建立镇土地使用权交易申报登记制度,凡在镇范围内属于必须进行公开交易的土地,在实施交易前,应当向市土地交易机构申报登记。

      第十五条 镇土地使用权交易所采用的交易方式经市土地交易机构确定后,由镇政府具体组织实施,交易信息应当在市土地交易机构及镇两级同时公开发布。成交后,镇政府应当将公开交易情况及结果报市土地交易机构,经市土地交易机构审查后出具《土地使用权公开交易证明书》。

      第十六条 土地使用权进行公开交易前,市土地交易机构应委托具有土地评估资质的评估机构评估拟出让或转让地块的地价,并与出让人或转让人协商确定出让或转让底价。

      第十七条 土地使用权进行公开交易前,市土地交易机构应向市规划行政主管部门发函了解拟出让或转让地块所在区域的规划情况,地块所在区域已有控制性详细规划的,市规划行政主管部门应在接函后7个工作日内出具规划设计条件;未有控制性详细规划的,市规划行政主管部门应在接函后30个工作日内作出符合总体规划的含用地性质、建筑密度、容积率等规划指标要求的意见书。

      第十八条 土地使用权交易可以采用以下方式:

      (一)公开招标:通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人投标,经评标后确定中标人;

      (二)公开拍卖:通过发布拍卖公告,在指定的时间和公开的场所,在拍卖主持人主持下,竞买人公开竞价,由最高竞价者获得土地使用权;

      (三)公开挂牌:在一定期限内,将交易地块的基本情况及土地交易条件在市土地交易机构的公示板、栏内进行公示或公告,并接受交易申请和竞价,出价最高者获得土地使用权;

      (四)网上竞价:在一定期限内,将交易地块的基本情况及土地交易条件在市土地交易机构的网站上公示或公告,在网上接受交易申请和竞价,由出价最高者获得土地使用权。

      第十九条 土地使用权转让人委托市土地交易机构进行土地公开交易的,应当签订委托合同。委托合同一般包括委托事项、时限、委托人和受托人的权利和义务、公告期限、委托费用、临时冻结及解冻产权等条款。市土地交易机构应拟备委托合同示范文本。转让人与市土地交易机构签订委托合同前可以对示范文本进行修改、增删。

      第二十条 市土地交易机构应根据拟公开交易地块的情况,编制公开交易文件。公开交易文件应当包括招标、拍卖、挂牌、上网竞价出让或转让公告、投标或竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让或转让合同文本。

      第二十一条 招标、拍卖、挂牌、上网竞价公告应包括以下内容:

      (一)出让人或转让人的名称和地址;

      (二)出让或转让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求;

      (三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;

      (四)索取招标、拍卖、挂牌、上网竞价交易文件的时间、地点及方式;

      (五)投标截止时间、投标方式、评标开标时间、地点,拍卖挂牌时间、地点、竞价方式,挂牌、上网竞价开始及截止时间;

      (六)确定中标人、竞得人的标准和方法;

      (七)投标、竞买保证金;

      (八)其他需要公告的事项。

      属旧城改造项目的,由市房屋拆迁主管部门进行拆迁补偿安置前期调查,调查结果与土地使用权招标、拍卖或挂牌公告一并公布。

      第二十二条 市土地交易机构应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的,应通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。

      第二十三条 市土地交易机构应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

      第二十四条 投标、开标依照下列程序进行:

      (一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但标书在投标截止时间前寄出的方为有效;标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任;

      (二)市土地交易机构按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于2人的,市土地交易机构应当依照本规定重新招标;

      (三)评标小组进行评标。评标小组由市土地交易机构代表、转让人、抵押权人、有关专家等人员组成,成员人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或说明,但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审;

      (四)市土地交易机构根据评标结果,确定中标人。

      第二十五条 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。

      第二十六条 拍卖应依照下列程序进行:

      (一)主持人点算竞买人;

      (二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他事项;

      (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;

      (四)竞买人举牌应价或者报价;

      (五)主持人确认该应价后继续竞价;

      (六)主持人连续3次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;

      (七)主持人宣布最高应价者为竞得人。

      第二十七条 竞买人不足2人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

      第二十八条 公开挂牌或公开网上竞价应依照以下程序进行:

      (一)在挂牌公告或网上竞价公告规定的起始日,市土地交易机构将宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在公告规定的土地交易场所挂牌或在网站上公布;

      (二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

      (三)市土地交易机构确认该报价后,更新显示挂牌价格;

      (四)市土地交易机构继续接受新的报价;

      (五)市土地交易机构在公告规定的竞价截止时间确定竞得人。

      第二十九条 挂牌或网上竞价时间不得少于15日。挂牌或网上竞价期间市土地交易机构可根据竞价情况调整增价幅度。

      第三十条 挂牌或网上竞价期限届满,按照下列规定确定是否成交:

      (一)在规定期限内只有一个竞买人报价,且报价高于或等于底价,并符合其他条件的,此次交易成交;

      (二)在规定期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,允许多次报价,出价最高且符合其他条件者为竞得人,报价相同的,先提交报价且符合其他条件者为竞得人,但报价低于底价者除外;

      (三)在规定期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或不符合其他条件的,交易不成交。在规定期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,市土地交易机构应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。

      第三十一条 土地使用权公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价未能成交的,可另行安排再次进行公开交易。但属法院判决、裁定拍卖未成交而作出以物抵债处理的除外。

      第三十二条 由市土地交易机构以招标、拍卖、挂牌或网上竞价方式确定中标人、竞得人后,市土地交易机构应与中标人、竞得人签订成交确认书,成交确认书应当包括出让人、转让人和中标人、竞得人的名称、地址、出让或转让标的,成交时间、地点、价款,以及签订出让或转让合同的时间、地点等内容。

      成交确认书对出让人或转让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后,出让或转让方改变竞得结果或者中标人、竞价人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。

      中标人、竞得人应按成交确认书规定的时间、地点与出让方或转让方签订土地使用权出让、转让合同,未在规定时间内签订合同的,取消中标人或竞得人的受让资格,其交付的保证金不予退还;经土地使用权交易委托方同意,由市土地交易机构另行确定受让人或重新组织交易。

      第三十三条 中标人、竞得人支付的保证金,抵作土地出让金或转让金,其他投标人、竞买人支付的保证金,市土地交易机构必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还。

      第三十四条 土地使用权招标、拍卖、挂牌或网上竞价活动结束后,市土地交易机构应在4个工作日内将交易结果在交易场所或指定媒介予以公布。

      市土地交易机构公布出让或转让结果,不得向受让人收取费用。

      第三十五条 土地使用权受让人应依照土地使用权出让合同的约定付清地价款。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约损害赔偿。

      第三十六条 土地使用权交易后,当事人在规定期限内凭土地使用权出让或转让合同、成交确认书或《土地使用权公开交易证明书》及其他有关资料,到市土地行政主管部门办理土地使用权登记手续,领取土地使用权属证明书。

      第三十七条 市土地交易机构可根据土地使用权交易及服务的类型收取相应的费用,具体标准按价格主管部门核定的标准执行。各镇组织土地使用权交易,应从所收取的服务费中按50%的比例缴交市土地交易机构作业务费。

      第三十八条 公开交易的土地属政府收回土地使用权重新出让的,从出让所得款项中扣除有关税费后所得收益,按重新出让前所确定的底价返还原土地使用者;超出底价部分收益,土地在中心城区范围内的,由市政府与原土地使用者各占50%,土地在镇范围内的,30%划归市政府,剩余部分由镇政府与原土地使用者再作分配。

      火炬开发区范围内土地使用权公开交易所得收益,除按规定上缴中央或省外,属于市一级收取的土地使用权交易税费或出让收益,扣除市投入的基础设施等费用,余额返还火炬开发区。

      第三十九条 法院判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让,应按土地使用权交易的有关规定缴交税费;拍卖机构应从所收取的服务费中提取30%缴交给市土地交易机构作业务费。

      第四十条 市监察部门和土地行政主管部门应在市土地交易机构设立检举或投诉电话、信箱,接受社会对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。

      第四十一条 市土地交易机构应当将土地使用权公开交易的规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则、收费标准等张挂在交易场所显要位置或以其他形式公示,接受社会监督。

      第四十二条 土地使用权交易过程中有下列情形之一的,不予办理产权登记手续:

      (一)违反本规定,须公开交易的土地使用权不实行公开交易的;

      (二)须公开交易的土地使用权不按本办法的要求和方式进行公开交易的;

      (三)投标人或竞买人互相串通压价的;

      (四)法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

      第四十三条 中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效;造成损失的,中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任。

      (一)投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的;

      (二)中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得土地使用权的。

      第四十四条 政府有关部门和市土地交易机构工作人员,有下列情形之一的,由监察部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      (一)利用职权对土地使用权交易进行不正当干预,影响土地使用权交易正常进行的;

      (二)在土地使用权交易中不按规定程序操作的;

      (三)在土地使用权交易中弄虚作假,擅自办理房地产权登记;

      (四)在办理土地使用权交易过程中,受贿索贿、玩忽职守、滥用职权,泄漏秘密,尚不够刑事处分的;

      (五)擅自删除、修改、增加计算机信息系统中的交易信息、数据的。

      第四十五条 违反本办法规定,非法买卖或者以其他形式非法转让土地的,由市土地行政主管部门依照国家土地管理法律、法规规定,没收违法所得,并可处非法所得50%以下的罚款。

      第四十六条 本办法自2003年8月1日起实行。《关于加强有形土地市场管理的通知》(中府[2001]16号)、《关于加强有形土地市场管理的补充通知》(中土房字[2001]28号)同时废止。

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