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江门市土地储备实施细则(2008)

    为提高建设用地保障能力,优化土地资源配置,促进土地节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)和《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本细则。

    江府[2008]58号

    江门农用地商住地工业地市人民政府

    二○○八年十二月二十八日

    第一章 总 则

      第一条 为提高建设用地保障能力,优化土地资源配置,促进土地节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)和《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综[2007]17号)等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本细则。

      第二条 本细则所称土地储备,是指政府土地储备机构为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

      第三条 江门市土地整理储备中心(以下简称储备中心)为独立法人资格的事业单位,隶属江门市国土资源局管理,代表市政府实施土地储备工作。

      第四条 储备中心的主要职责是:

      (一)根据产业布局、城市规划、土地市场供需状况,组织编制土地储备计划,报市政府批准后组织实施;

      (二)根据土地储备计划,实施土地征收、收购、协议收回等工作;

      (三)根据土地使用需要,对储备土地实施前期开发或整理;

      (四)筹措土地储备资金,做好土地储备资金的管理和运作;

      (五)管理储备土地,建立储备土地档案;

      (六)定期向市政府报告储备土地和储备资金运作情况;

      (七)协助市国土资源局办理储备土地使用权出让前期工作;

      (八)完成市政府交办的开发和补充耕地等其他工作任务。

      第五条 为统筹做好土地储备工作,建立市土地整理储备工作联席会议制度,由分管市领导为召集人,成员包括市国土资源局、市发展改革局、市财政局、市规划局、市建设局、市市政局、市房产局、市中级法院、人行江门市中心支行、蓬江区政府、江海区政府等相关单位领导,办公室设在市国土资源局。各有关单位按照各自职责配合做好土地储备工作,土地整理储备中心每季度向各有关单位通报土地储备相关信息。

    第二章 土地储备计划管理

      第六条 土地储备实行计划管理。储备中心根据我市社会经济发展计划、产业布局、土地储备和市场供需状况,在每年年底编制下一年度土地储备计划,报市国土资源局和市财政局审核,并报市政府审批实施。计划外的特殊项目经市政府审批后实施。

      第七条 在实施储备计划中,根据实际情况需调整计划的,须报市国土资源局和市财政局审核,并报市政府或市土地整理储备工作联席会议批准。

      第八条 年度土地储备计划应当包括:

      (一)年度储备土地规模;

      (二)年度储备土地前期开发规模;

      (三)年度储备土地临时利用计划;

      (四)年度土地储备资金收支计划。

      第九条 储备中心根据市政府批准的年度土地储备计划,组织开展储备土地的各项具体工作。需有关部门协调解决的,会同规划、建设、发改等相关部门协调拟定方案,报市政府或市土地整理储备工作联席会议批准后实施。

      第十条 没有纳入储备的国有建设用地原则上不纳入供地计划。

    第三章 范围与程序

      第十一条 下列土地经储备中心审核,有利土地利用的,经市政府批准后应当纳入土地储备:

      (一)根据城市规划征收的新增建设用地;

      (二)因公共利益需要和实施城市规划依法收回、收购,具有储备价值的土地;

      (三)市国土资源局依法收回移交的闲置土地和其它土地;

      (四)土地使用权转让申报价明显低于市场价,政府依法行使优先购买权取得的土地;

      (五)因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移或其他原因而停止使用,由国土资源管理部门收回移交的土地;

      (六)土地使用期限届满,土地使用权人未申请续期或申请未获批准,由政府收回移交的土地;

      (七)依法取得城市规划区内无明确业主的公共土地;

      (八)土地使用权人向政府申请收购、托管的土地;

      (九)其他需要储备的土地。

      收回、收购的土地应连同地上构(建)筑物一并收回。区政府可根据用地需求情况向储备中心提出土地储备计划,储备中心审核后报市政府批准,市政府同意后,由储备中心纳入年度计划并组织实施。

      第十二条 土地储备方式和程序。

      (一)储备中心可通过以下方式取得储备土地:

      1.征收。根据城市规划,由储备中心按征收土地的有关规定,与被征收土地的农村集体签订征收土地补偿协议,支付各种补偿和税费,并形成报批资料后由市国土资源局向有批准权的人民政府申请报批,经批准后移交储备中心储备。

      2.接受移交的土地。包括国土资源管理部门或其他政府部门移交的各类土地。由土地使用者申请移交储备中心托管的土地,按上级有关土地托管的规定处理。

      3.收购。由储备中心代表政府收购转让申报价明显低于市场价的转让土地、土地使用者申请政府回购的土地、司法机关公开处理的涉案土地、金融机构抵债土地等。

      4.其他符合法律法规规定的方式。

      (二)不同方式取得储备土地的程序如下:

      1.征收方式:

      (1)由储备中心根据土地利用总体规划和城市规划,确定征收地块选址,经市政府同意后开展征收土地工作;

      (2)储备中心与被征地农村集体签订征收土地补偿协议,并代表政府履行土地征收应承担的各种义务。组织征收土地报批材料,移交市国土资源局报有批准权的人民政府批准;

      (3)经批准后,储备中心负责接收土地,支付各种补偿后纳入土地储备库。

      2.接受移交方式:

      (1)接受国土资源管理部门或其他政府部门移交的储备土地,双方应共同核定土地成本,并签订移交合同。储备中心需要支付成本的,在该地块重新出让后按核定的成本支付。

      (2)接受土地使用者移交托管的土地,应签订托管合同,托管合同应明确以下内容:移交时间、托管期限、托管费用、双方的权利义务。

      3.收购方式:

      收购申报转让价明显低于市场价、土地使用者申请收购以及涉案土地、抵债土地的,应先经政府土地评估机构评估,储备中心提出收购方案,经市政府批准后与被收购方签订《国有土地使用权收购合同》,约定收购补偿金额、支付方式、土地移交方式和移交时间,明确权利义务接收土地后进入储备库储备。

      储备中心通过收购方式储备土地的,必须先核查土地权属状况,征询城市规划主管部门意见,根据评估后果提出费用测算意见,形成收购储备方案报市政府审批。

      (三)确权登记:

      通过各种方式取得的储备土地,由储备中心或联同原土地使用者向国土资源管理部门申请办理土地登记或土地变更登记。储备土地由储备中心管理。

    第四章 土地储备补偿

      第十三条 土地储备中的补偿标准:

      (一)征收集体土地的,按照国家、省和市有关征收集体土地补偿标准,经市政府批准,与被征地农村集体经济组织达成补偿协议后实施。

      (二)依法无偿收回的土地,不予补偿;闲置土地收回,按照处理闲置土地有关法律法规及政策执行。

      (三)因城市规划调整需收购、收回出让性质的土地,按原批准用途,经有资质的土地评估机构评估后,原则按评估价进行补偿。

      (四)收回城市范围内有房屋等地上建(构)筑物的土地,土地补偿按该宗地原批准用途的评估价扣除已使用年期内应交纳的土地出让金之后的金额进行补偿。房屋等建(构)筑物的补偿,按《城市房屋拆迁管理条例》和省、市有关规定进行补偿。

      (五)收回的土地是划拨性质的,按基准地价减除补交土地出让金标准后补偿。涉及工程投入部分通过评估机构评估进行补偿。

      (六)采用置换使用方式补偿的,同等地类级别的土地按1:1等面积置换;不同地类级别的土地按等值原则置换。

      上述各项补偿费用均不计利息,所需支付的各项费用,需经国土资源管理部门审核后,报市政府审批。

    第五章 开发与利用

      第十四条 储备中心可对储备的土地进行前期开发,包括以下内容:

      (一)完成地上建(构)筑物拆迁;

      (二)对地块进行平整,与有关部门协同完成地块的基础设施建设。

      储备中心可委托区政府、镇政府(街道办事处)进行土地前期开发,有关工程的实施应按基建程序有关规定处理。

      第十五条 储备土地利用是指储备中心对暂未安排给项目使用的储备土地,安排作临时使用,包括以下内容:

      (一)与规划、建设主管部门协调确定临时使用的用途;

      (二)组织储备土地临时利用项目的招投标工作,与中标单位签订合同,并对合同的履行情况进行跟踪管理;设立抵押权的储备土地临时利用,应征得抵押权人同意;储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应。

      储备土地临时利用取得的土地储备零星收入全部缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。

      第十六条 承租用地者可凭租赁合同,直接到有关部门办理临时建筑报建及有关审批或登记手续。

      第十七条 储备土地完成前期开发整理后,纳入市土地供应计划,由市国土资源局统一组织供地。

      第十八条 储备中心应当对纳入储备的土地采取必要措施予以保护管理。对侵害储备土地行为的单位和个人,按照有关规定进行处理。

    第六章 土地储备资金

      第十九条 土地储备资金来源:

      (一)启动资金通过财政支持及与金融机构建立战略合作关系等多渠道筹措解决,用于征用和收购土地的前期投入,由市财政局、市国土资源局等单位负责落实;

      (二)从储备土地出让后的土地收入计提,储备土地出让后,将出让地块增值部分的20%和储备成本安排用于征收和收购储备土地;

      (三)储备中心按规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;

      (四)储备土地临时利用形成的收入;

      (五)上述资金产生的利息收入;

      (六)其他资金来源。

      第二十条 储备中心所需的日常经费由市财政纳入预算安排。土地储备资金与日常经费实行分账核算,不相互混用。

      第二十一条 土地储备资金的管理,依据《江门市土地储备资金财务管理实施细则》执行。

    第七章 附 则

      第二十二条 土地收购过程中,被收购土地使用权人未如实提供收购所需资料和土地利用状况或者提供虚假资料,造成政府损失的,依法追究相关责任。

      第二十三条 江门市蓬江、江海两区范围内的土地储备工作,适用本细则。各市和新会区可参照本细则执行。

      第二十四条 本办法由市国土资源局负责解释。

      第二十五条 本细则自2009年1月1日起施行

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