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2012年第二季度全国主要城市地价动态监测报告 全国地价总体平稳

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      2012年第二季度全国主要城市地价动态监测报告 

         2012年第一季度全国主要城市地价动态监测报告 

         2012年最新城市地价动态监测报告出炉。根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2012年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下:

      一、全国地价总体平稳,环比增速微幅上扬,同比增速持续放缓

      2012年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3069元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5728元/平方米、4522元/平方米和659元/平方米;环比增长率分别为0.39%、0.40%、0.13%、0.69%;同比增长率分为2.33%、3.93%、1.77%、2.27%。本季度,全国综合地价环比增幅较上一季度微升0.13个百分点;同比增速则继续放缓,较上一季度下降1.20个百分点,连续四个季度回调。

      图1 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图(%)

      图2 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图(%)

      重点监测城市中,各项指标均高于全国主要城市平均水平。综合、商服、住宅和工业地价水平分别为4243元/平方米、7307元/平方米、6184元/平方米和819元/平方米;环比增长率分别为0.61%、0.53%、0.27%和1.08%;同比增长率分别为2.87%、4.88%、2.15%和2.84%。

      以2000年为基期的重点城市平均地价指数总体企稳。2012年第二季度,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为195、206、225、159。

      图3 2000-2012年第二季度重点城市分用途平均地价指数


     

      二、三大重点区域综合地价水平呈小幅上升态势,环比、同比增速变化与全国保持一致,但增幅均低于全国平均水平

      2012年第二季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情况,呈小幅上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4598元/平方米、4185元/平方米、3342元/平方米。

      图4 2012年第二季度三大重点区域地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,三大重点区域增幅保持在0.50%以内,分别较上一季度加快了0.29、0.33和0.04个百分点,其中,环渤海地区的增速相对较小。

      从同比增长率看,三大重点区域的综合地价同比增长率自上一季度有大幅回调后,本季度持续回落,但幅度有所减小。其中,长江三角洲地区的回调幅度相对较大,较上一季度下降了1.31个百分点,珠江三角洲和环渤海地区回调幅度接近,分别较上一季度下降了0.98、0.82个百分点。

      图5 2012年第二季度三大重点区域综合地价增长率(%)

      三、东部、中部地价环比增速略有加快,西部继续放缓;各区域同比涨幅持续回调

      2012年第二季度,全国重点城市中,地价水平仍呈东高、西次、中低的布局。

      图6 2012年第二季度东中西部地区重点城市地价水平(元/平方米)

      从环比增长率看,东部、中部增速略有加快,西部继续放缓。东部地区综合地价增长率较上一季度上升0.42个百分点,为0.66%;中部地区综合地价增长率较上一季度上升0.18个百分点,为1.02%,明显高于东部和西部地区;西部地区综合地价增长率继续放缓,较上一季度回落了0.08个百分点,为0.01%。

      从同比增长率看,东、中、西部地区综合地价增速持续放缓,增长率分别为2.33%、4.29%和2.34%。其中,西部下降了2.56个百分点,已连续三个季度呈明显下降趋势;东部、中部分别较上一季度下降了0.31、0.70个百分点。

      图7 2012年第二季度东中西部地区重点城市综合地价增长率(%)


     

      四、全国住宅地价环比增长率整体微升,但三大重点区域仍处于负增长区间;全国各业用地价格同比增速持续放缓

      2012年第二季度,商服、住宅、工业地价环比变化均呈微幅波动态势。其中,商服地价环比增速较上一季度下降了0.51个百分点,住宅地价环比增长率止跌回升,工业地价环比增速较上一季度上升了0.38个百分点。各用途同比增速连续四个季度回调,但本季度回调幅度小于前两个季度,商服、住宅、工业分别较上一季度下降了1.81、1.93、0.12个百分点。本季度,尽管住宅地价同比增速持续放缓,但受货币和地方房地产政策微调等因素的间接影响,全国住宅平均地价整体微升。

      本季度,三大重点监测区域住宅地价环比增长率仍保持负增长,商服、工业地价环比正向上升。其中,珠三角地区的商服地价环比增速加快,而住宅地价环比下降幅度较大。长三角、珠三角、环渤海地区住宅地价环比增长率分别为:-0.33%、-0.64%、-0.06%,同比增速持续回调,分别较上一季度下降了2.01、3.28和1.61个百分点;而长三角地区的住宅地价同比整体下降,降幅达2.22%。

      图8 三大重点监测区域分用途地价环比增长率(%)

      图9 三大重点监测区域分用途地价同比增长率(%)


     

      五、当前市场形势分析

      (一)国际环境更加错综复杂,国内经济整体放缓趋势尚未明显改变,国家和地方一系列“稳增长”政策的陆续出台,支撑了二季度地价水平的趋稳回升。

      在稳增长调控政策措施下,地价增速止跌微升。当前国际经济形势延续第一季度缓慢增长态势,主要经济体持续疲软,不确定因素依然存在。我国宏观经济运行整体放缓,经济增速继续回落,下行趋势仍未有减缓迹象。为应对经济下行压力,国家出台了一系列经济政策,特别是 5月23日国务院常务会议确定要把稳增长放在更加重要的位置,提出要根据形势变化加大预调微调力度,积极采取扩大需求的政策措施,在坚持稳健货币政策基本取向的基础上,尽快启动一批事关全局、带动性强的项目。在此背景下,地价变化呈现出趋稳略升、涨幅继续回调的态势。

      在适度放松的货币政策下,部分城市房屋成交量的回升在一定程度上刺激了土地市场预期。2012 年上半年,针对宏观经济增速放缓的趋势,央行继2月和5月两次下调法定存款准备金率后,又3年来首次下调金融机构人民币存贷款利率0.25个百分点,流动性得到一定程度释放。5 月末,广义货币(M2)余额90 万亿元,同比增长13.2%;人民币贷款余额58.72 万亿元,同比增长15.7%;5 月人民币贷款增加7932 亿元,同比增加2416 亿元。在此背景下,1-5月份,全国商品房销售额16932亿元,下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点。部分热点城市5、6月份以来再现房屋成交量回升态势,向土地市场传递出短暂的回暖信号。

      (二)稳增长的基调下,坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存,部分地区的市场预期正在出现一定变化。

      国家坚持房地产调控不放松的基调仍始终没有改变。4月13日,国务院常务会议指出“坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复”。5 月18 日至20 日,国务院总理温家宝在六省经济形势座谈会上指出,要稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态,重申了“坚持房地产调控不动摇”。

      地方政府对现有房地产调控措施进行微调的政策也不断出台。自2011年下半年以来,105个监测城市中,北京农用地商住地工业地等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策,政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海农用地商住地工业地芜湖农用地商住地工业地佛山农用地商住地工业地成都农用地商住地工业地等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停,其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。目前,在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松,以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下,部分城市的市场预期正在出现变化,未来一段时间内,房地产市场再次进入敏感阶段。

      (三)受调控政策影响,土地供应结构调整明显,房地产用地供应整体低迷,但商品住宅和保障性住房供地量环比回升,而房地产市场也出现一定回暖迹象。

      土地市场仍然冷清,但情况略好于第一季度,供应量有所上升。2012年第二季度土地仍然冷清,但情况略好于第一季度。初步统计显示,2012年2季度,全国主要监测城市土地供应5.67万公顷,同比减少24.05%,环比增加9.53%。其中,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应0.43、0.97、1.92和2.36万公顷,环比分别增加5.43%、9.14%、12.89%和8.20%,同比分别减少19.10%、41.06%、29.94%和7.81%。

      土地供地结构性调整明显,基础设施用地占比增加,房地产用地占比处于近年来的历史低位。2012年2季度商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地占土地总供应量的比重分别为7.50%、17.15%、33.79%和41.56%,同比变化分别为:增加0.46、减少4.95、减少2.84和增加7.32个百分点。房地产用地占比处于近年来的历史低位,一方面是因为以交通水利用地为主的基础设施用地供应仍然处于高位,另一方面,受宏观经济增速持续放缓和市场自身低迷影响,房地产用地市场活跃程度明显低于往年。其中保障性住房用地占住宅用地比重为26.70%,环比增加6.86个百分点,同比增加8.10个百分点。

      房地产市场虽然依旧低迷,但同比环比降幅出现收窄的迹象。国家统计局公布的2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况显示,全国商品房销售面积同比下降12.4%,降幅比1-4月份缩小1个百分点;商品房销售额下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点;5月份,70个大中城市住宅销售价格下降的城市由上月的43个减少到40个,持平的城市保持不变,上涨的城市个数由3个增加到6个.2012年第二季度,105个监测城市中住宅用地价格环比持平和负增长的城市个数由上一季度的58个减少到53个。(下图)。

      图10 70个大中城市中商品住宅销售价和105个监测城市中住宅用地价格持平及下降

      数量分布情况

      六、后期走势预判及关注要点

      2012年第二季度整体经济下行趋势明显,中央政府出台一系列的宏观经济政策,把稳增长放在更加重要的位置,但依然坚持房地产调控不动摇。2012年第二季度地价水平在此宏观经济背景下,呈现出趋稳略升、涨幅继续回调的态势,房地产市场也出现初步回暖的迹象。从地方政府对现有房地产调控措施的微调效果来看,对楼市采取微调的城市其二季度住宅用地价格增幅并未出现较大变化,这些措施尚未对土地市场产生直接影响。从7月1日公布的中国采购经理指数来看,6月PMI为50.2%,较上月回落0.2个百分点,创7个月来低点,显示当前经济发展仍有下行压力,预计货币政策还将适度调整。综合多种因素考虑,预计2012年第三季度商服和住宅等房地产用地价格将持续上升。

      从本季度监测情况来看,全国地价总体水平持稳微升,同比增速继续放缓。 同时,随着宏观经济政策导向的调整,特别是货币政策的调整,房价和地价上行的动力有所增加,预计在房地产市场成交量逐步回升的过程中,可能会出现新的优质高价成交地块。同时,一要警惕降息等刺激货币政策下宽裕的货币资金再次流向房地产业,为避免房地产市场反弹,近期需要出台房地产市场调控政策,释放明确的调控信号;二要考虑商业地产的市场容量,既要关注商业项目的空置情况,也要关注资本抽离住宅领域后的选择性炒作;三要对采取楼市微调政策城市的土地、房屋市场持续跟踪,正确评估其影响,为在复杂形势下,实施科学的房地产调控政策提供借鉴。

      [1]说明:全国主要监测城市指105个监测城市;重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市。

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